正荣林俊：主城区住宅供求平衡 楼市将迎来春天

正荣（莆田）置业高级策划经理林俊

　　编者按：2015年莆田楼市在一系列救市政策刺激下，经历了冷清到逐步回暖的过程。2016年楼市又在一系列救市补贴政策中拉开大幕。那么在新的一年莆田楼市有何看点，房价走势又将如何呢？楼市虽难以预测，但仍是有迹可循的。莆房网独家采访正荣（莆田）置业高级策划经理——林俊，把脉莆田楼市。

　　莆房网：近两年经济形势持续下滑，对今年莆田的返乡置业情况有何影响？春节期间莆田楼市的成交量如何？

　　正荣林俊：确实整体经济下行，导致了实体经济不景气，民间借贷危机，股市哀鸿遍野，所以在这种大背景下，如何选择更稳妥的投资渠道成为了核心难点。在中国，投资渠道单一是长期存在的问题；如今，投实体、投民间借贷、投股票都不可选的背景下，固定资产的投资属性则再次受到了关注，显现出它的优势，成为了客户心中唯一可选的投资渠道；所以近期来正荣财富中心的商铺及LOFT产品受到了许多返乡莆商的青睐。

　　而住宅市场，春节向来都是传统的销售高峰期；婚房、改善性需求逐步释放，并且政府的刺激支持力度加大，除了国家大政策利好外，荔城区及城厢区也纷纷出台了购房补贴，落户等政策，所以很多购房者在拜年走亲访友后就前往各大售楼部看房，成交量明显回升，且与去年同期相比提升较为明显。

　　莆房网：猴年春节前夕，20%新政出台对市场有何刺激作用？为什么莆田楼盘不愿意执行20%政策？

　　正荣林俊：20%首付新政银行还没执行到位，所以实施上也就存在差别。对于开发商来说，肯定是很乐于执行首付比例20%的政策，但信贷政策主要是由银行执行的。但是政策从国家的颁发，再到地方的落地执行需要一定的时间。但事实上，莆田楼市成交的主力户型为120-130平米，说明莆田购房者的购买力相对较强，莆田的房价还并未达到一二线城市的高位。对于莆田客户，购房的最大压力并非来自首付款，所以首付比例的降低对于莆田的促进作用有限，特别是在以改善型需求为主的楼盘，由于投资渠道的不稳定以及对未来经济的不确定，近期反而更多客户选择加大首付比例。

　　莆房网：2015年，从中央到莆田地方都出台了多个救市措施，包括降息降准、降首付等。但是莆田楼市似乎已经免疫，您认为这其中有哪些原因？

　　正荣林俊：从数据上看，2015年全市（不包含仙游县）整体成交量是205万㎡，而2014年才177万㎡，可见各项刺激政策对莆田楼市去化还是起到积极作用的。虽然去年部分政策在莆田落实存在差异，但多方面的楼市政策对不同的人有不同的适用性。比如刚需客户，连续5次降息就大大降低他的月供负担，改善型客户因二次购房首付比例变化大大降低置业门槛。种种的利好政策不断刺激，对楼市起导向作用，给市场打强心剂，更重要是传递一个信息：国家仍将刺激房地产平稳健康发展。

　　莆房网：1月底，莆田城厢区、荔城区、涵江区分别出台了不同的购房补贴。这些政策对莆田楼市有哪些刺激作用？荔城区和城厢区的购房补贴都只涉及到商住楼、写字楼，莆田主城区住宅不在补贴范围之内。您认为这其中有哪些原因？莆田主城区住宅市场是否健康？

　　正荣林俊：住宅方面，城厢区、荔城区的供求平衡。按板块来分析，除了市区板块的正荣润璟、新光皇庭水岸，以及城北板块的恒大、雅颂居、联发等楼盘还有房源销售；南郊版块的保利香国际、欧氏臻城都已经进入销售尾声，2015年两区重点楼盘的去化情况相对良好的，多数楼盘均已进入销售中后期。但是商办产品，除正荣财富中心以外，根据地域的不同，在市场上并非百花齐放，销售差异比较大。前几年商办的供给很大，但推向市场后并不是都受到认可，比如城北版块的几家商办产品因为人口密度、商业配套等缺陷，出现有量无市的局面。而商办产品投资属性强，在销售过程中很重要的特点就是容易出现全民关注的明星楼盘，据全年的去化数据显示，正荣财富中心单盘便占了市场50%。而荔城区贴息3%、教育落户及一些系列的办公税收扶持新政，虽然还没落实，但一整年的执行期，对市场的促进还是比较大的，必然有直接的利好作用。我相信2016年，莆田的商办销售必将迎来春天。

　　莆房网：接下来的金三银四是否可期？未来莆田价格走势又将如何?

　　正荣林俊：首先先来看看近期全国的市场走势：全国25个大中城市房价上涨，深圳以同比上涨52.7%领涨，上海、北京分别以21.4%和11.3%涨幅紧随其后，多地更出现千人连夜排队抢房现象，南京的火爆楼市更是受到了央视的关注而重点报道。

　　其次，看看省会城市福州，福州地价飙升、地王频出，出现了面粉比面包贵的情况，数十家楼盘应声上涨，疯抢持续上演。

　　再看看政策面，央行宣布自2016年3月1日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5%，将再度刺激楼市疯狂上涨。

　　以往的市场经验，楼市的热销基本上是从一线城市到二三线城市不断的蔓延。房价会不会涨？该不该买房？这基本是一个从年年都在讨论的话题。众所周知，供求关系影响价格。从短期上讲，价格是必然是有波动的。就去年来说，年初时，楼市库存量大，房企们旨在去化，纷纷调低市场价格预期。进入下半年，库存不断减少，供求关系的变化也促进了房价的上涨，这是个市场机制作用的正常现象。从长远来看，保持房地产稳定向上发展是趋势方针。与之前的房地产发展相比投机性活力机会已经不存在，但多其作为最保值的投资产品任然是毋庸置疑的，从长远上看，房价必然还是一个稳步上涨的过程。

　　莆房网：去年不少项目因资金等原因已放缓建设进度或停工，业内同行也频频出现跳槽，今年这些情况是否将加剧？

　　正荣林俊：在当前的大环境下，开发商不能按计划建设施工原因是多方面的。单从房企本身而言，也反映了开发商的责任问题。其实莆田部分房企在房地产行业自给自足完全没有问题，但是被自身的其他产业拖累，只好将资金移用到其他方面，就容易出现对业主不负责的行为。所以对于购房者的建议是一定要买品牌的、有实力的房企开发的楼盘。

　　至于同行的跳槽，这也是一个正常的现象，任何一次的市场转折都必然面临着一次洗牌。在互联网时代的冲击下，近年来房地产的开发及营销等都已发生了革命性的变化。早期营销源自于信息不对称，而现在的市场信息都公开化，客户通过网络、自媒体等媒介都能了解到需要的信息，也被市场不断地教育很聪明。如今最基础的客群也变了，从60后到80后每个年代的购房观念都大不相同，选择什么样的房子代表了客户是对生活理解的不同，因此在在营销方面、产品定位以及与客户沟通方式等方面就发生变化。所以开发环境、营销环境、客群都已经发生变化的当下，自然而然就出现了行业的洗牌，有的人或有的品牌不适应这种发展，就渐渐渐渐地淡出了这个市场。这些都是正常的市场现象。

　　莆房网：2015年底，正荣集团7.45亿夺得玉湖新城地块。玉湖新城再经过五年开发之后，再度成为市场热点。您认为玉湖新城有哪些发展优势？能否向广大网友介绍下正荣集团在玉湖版块新项目的定位、计划？

　　正荣林俊：玉湖版块从2011年一地空旷开发到如今已高楼错落，路网成型，数千户业主入住。去年年底正荣财富中心商业开业；玉湖开挖，千亩浩淼湖景即将呈现，片区发展逐渐趋于成熟，一溪两岸宜居的宜居特点已经显现。当前正荣、万科、富力三家实力房企在同时开发建设玉湖版块，未来随着片区及城市的发展，区域的开发进程必将再次加速。所以说2016年玉湖版块将是莆田房地产的核心版块，也是竞争最激烈、品牌开发商扎堆的版块。另一方面，这对莆田的购房者而言绝对是个利好消息，因为实力房企之间的品质竞争将为业主带来更为舒适的生活享受和宜居体验。

　　这次玉湖的新项目仍是以品质社区作为开发理念，产品定位以首次置业跟改善型置业为主。基于我们对客户特点的研究，如今购房群体已经发生变化，包括未来二胎政策导致家庭人口结的变化，那么未来房地产、客群需求都发生的变化，玉湖新项目将在对客户的充分研究，结合正荣深耕莆田多年积累的经验，在产品上将有一个跨越式的升级，也敬请各位购房者期待。目前新项目已按计划逐步开发，预计4、5月份时形象亮相，或在下半年开盘。

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