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中意林新煌:年底购房潮来袭 抄底二手房好时机
2016-12-02 11:18:02   来源:莆房网

  编者按:2016年临近尾声,回顾莆田楼市可谓惊心动魄,有补贴的疯狂,有金九银十的佳绩,也有土拍场上的一掷千金……后市莆田楼市仍然存在各种变数,唯一不变的是逐渐走高的房价以及日益竞争的房地产市场。与持续火热的房地产市场截然相反,土地市场就像烟花一般,要么沉寂,要么光芒四溢,让周边的楼盘为之骚动。面对面粉决定面包价格的现状,未来莆田楼市走势如何?本期莆房网独家专访中意房产学园店店长林新煌,请他为我们答疑解惑。

林新煌 置业热线:18905942861

  莆房网:从事中介多长时间,多久成为店长。对于中介这个职业,为何会选择这个行业,平时工作内容是什么,工作中有遇到过哪些问题和困扰?

  林店长:也许是一种机缘巧合,在与朋友的闲聊中知晓中意房产,从此与中意房产结下了不解之缘,这是一个开放的平台,更是一个值得去努力奋斗的平台。经过一年的磨练,从一名业务员成为店长,4、5年的时间,一路走来有众多同事的支持,更有新老客户的信任和依赖。

  中介工作看似简单,实则琐碎,需要足够的耐心和过硬的专业知识,作为店长平时不仅要做好本职工作,更肩负着培训新人,为业务员把好关。与此同时,执行公司的各项规章制度,带领全体员工完成每月的销售目标,熟悉团队每笔业务的具体情况;对每天的业务进程进行统计,分析与跟踪。由于这个岗位的工作时间灵活度,有时不免忽略了家人,就像上个月接到儿子的电话,询问我为啥一个月都没有回家,内心深感愧疚,不过家人对于我的工作也比较支持,为了生活更美好,需要不断努力,希望能通过自己的努力给家人更好的生活。

  莆房网:2016年莆田一手房市场可谓持续火热,金九银十可谓名副其实。二手房市场在此期间表现如何?今年年底返乡潮是否会如期而至,返乡置业会更愿意选择一手房还是二手房?

  林店长:“金九银十”向来是开发商必争的销售旺季,莆田楼市亦取得不俗成绩。主城区比较受关注的联发君悦首府、南兴国贸中心、海峡广场、立丰左岸蓝湾等楼盘相继开盘热销,为“银十”莆田楼市画下完美句号。正因为一手房的热销,导致部分楼盘房源紧缺,部分没有抢到适合房源的客户会把目光转向周边优质的二手房市场,在一手房的带动下,二手房在“金九银十”也取得不菲的成绩,尤其以热门片区城东、城北为主,其中小户型学区房,凭借着先天的学区配套以及较好的居住环境,基本上都会达成成交,而且在价格上也没有做过多的讨价还价,买方的接受能力也比较强。

  今年返乡置业潮,预计在冬至与元旦之间将形成一波购房高潮,那些常年在外地、尤其是一二线发达城市工作的“外漂族”大多会在这一期间纷纷回莆,这群人中极大部分人员具备买房置业的经济能力,有了这部分购房需求的短暂回流,将使得莆田楼市又形成一波新的购买行情。

  莆房网:近期土拍市场可谓热闹十足,城北拍完城南拍,城南拍完涵江拍,涵江拍完城东拍,与前三季度土地出让量不多相比,近期的土地出让频繁,您是如何看待土地市场这一反常的表现?

  林店长:自古以来,土地市场和房地产市场是相辅相成、密不可分的关系,土地的出让是政府发出一个善意的信号。纵观莆田楼市,目前主城区在售房源主要集中在城北和玉湖板块,除此之外,已无多少优质的一手楼盘在售,因此在开发商推盘量小,供不应求的市场情况下,政府只能做一件事,就是做到尽量平衡市场的供需关系。

  如何才能平衡市场供需关系,那就是有节奏的加快土地投放。从近期土地市场的动态不难发现,新出让的地块大多位于外围新区,可见老城区拆迁难度之大已经制约到土地出让的节奏,整个莆田城市发展带动着楼市向外发展。此外,尽管土地市场重点在外围区域,但是随着城市的发展,地块的开发,外围区域的地块也面临着稀缺的问题,在物以稀为贵的价值规律下,土地价格自然不断攀高。

  莆房网:近期的出让的几幅地块,楼面价都不低,在面粉决定面包的价值规律面前,是否意味着未来莆田房价将大涨?涨幅多少属于合理范围?地价的上涨对于二手房市场是否有着直接的影响?

  林店长:今年莆田市区土地拍卖了三幅高楼面价地块,其中城北联发澳门广场地块楼面价6717元/㎡、城南正荣坂头地块楼面价7141元/㎡、城东保利南郊地块楼面价5938元/㎡,越来越高的楼面价意味着以后房价也必然越来越高。

  事实上,经过这几年楼市的洗礼,购房者对于房价稳中缓涨已经司空见惯,房价上涨已是业内共认的必然趋势。抛开政策、市场、供求关系不谈,现在的人工成本、土地价格、物料费用全部都在上升,所以房价稳中上涨是一个必然的结果。

  与此同时,近期土地市场的火热也或多或少影响到二手房市场,以正荣竞得坂东地块为例,7141元/㎡的高楼面价不仅给金九银十开了好头,而且使得城南正荣御品兰湾及凤达滨河豪园等周边楼盘的房东重新调整房源的售价,酝酿涨价。


  莆房网:今年以来,众多购房者普遍有个困惑,以前是房价太高买不起,现在是有钱也买不到房子,您是如何看待这一现象?一手房的供需失衡,是否会促使购房者转而购买二手房。

  林店长:在回答这个问题之前,我们不禁要思考这样一个现实问题:如今的100元人民币,其购买力相当于10年前的几分之几?这些年的物价、房价的上涨,归根结底与通货膨胀有着直接的关联,在金钱越来越不值钱的当下,房产是为数不多保值增值的大宗商品,10年前借钱买房的人,他们才是最大的赢家。在被房价浪潮一波又一波的浪潮下,基本上大家都有这样一个买房的意识,缺乏的只是一种果敢,除了一些区域的新房供应量及产品类型选择余地有限之外,还有一个原因是购房者迈不出买房的第一道门槛。

  当然,一手房目前所存在的局限性,也直接把一些购房者引导至二手房市场,相比于一手房市场单个楼盘户型、房源结构以及地段局限性,二手房市场突破区域的局限性,在地段、配套、楼层、户型等方面,能更全面的满足购房者的置业需求,因此也不失为买房置业的一个重要途径。

  莆房网:不管是一手房还是二手房,购房者对于购房眼光日益挑剔,二手房市场上哪些房源比较受欢迎,哪些片区二手房更受热捧?

  林店长:对于父母而言,买房基本上都是为了下一代。为了不让孩子输在起跑线上,很多家长会在买房问题上更倾向学区房,比如像市实小和麟峰小学附近的带电梯小户型房源,基本上都很畅销。

  而对于那些改善性业主来说,多数置业是为了改善居住环境,对于居住环境有着更高的追求,这部分改善需求占据着莆田楼市相当大的比例,他们对于小区环境、物业管理、户型设计等要求明显高于刚需客群。像城东的馨宜皇庭骏景等,城北的康嘉御景万辉国际城等房源,都是这些群体置业首选。

  莆房网:家长们如此热衷于购买学区房,那么在购买学区房时,需要注意哪些问题?

  林店长:现如今重点学校入学竞争日趋激烈,不少望子成龙的家长将目光投向了购买学区房源,觉得这是进入重点学校的便捷之路。在购买学区房时,需要注意以下这些问题!不然不仅多花了钱,孩子也没能上成名校,结果是竹篮打水一场空。

  首先要随时关注学区划分招生政策。受生源人数等影响,多数学校对每年的招生区域都会适当进行调整,因此学区并不是一成不变的,因此在购买学区房之前,购房者要事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化,询问是否会出现学区重新划分的情形。

  其次,许多学校并不是刚一落户就能入学,还有一些额外条件,如“户口转到房产所在地1年以上方可入学”。因此,出于谨慎的考虑,建议想购买学区房的家长,需要提前几年就开始准备,如果孩子现在正在上幼儿园,那么就要开始为孩子入学做打算了。

  莆房网:面对动则上百万的购房款,些许的优惠都能减轻购房的负担。就您看来,何时购房最实惠?

  林店长:现在莆田购房者置业情绪高涨,又逢年底返乡置业重要时期,无论是购房买二手房还是新房,这段时间对于购房者来说都是一个不错的选择。其中,按照往年的惯例,一手房市场在此期间,会有大量房源供应市场,如近期,涵江多个楼盘,凯天青山城、正荣府等楼盘都有传出将开盘的消息。与此同时,随着年底资金周转需求的增大,二手房市场房源的供应也会有多增加,加上目前的首套房首付20%等政策对购房者来说是利好,因此建议今年有置业计划市民根据自己的需求趁早出手为好。

  莆房网:临近年底,莆田楼市是否会出台新的政策调控?

  林店长:今年对中国楼市来说,是全面复苏的一年,部分一线城市房价甚至出现了普涨甚至暴涨。面对高烧不退的楼市,一些地方不得不重新启动调控措施,如福州启动商品房限购首套房首付比例不低于30%等。虽然各地调控政策各有特色,但一般只有房价疯涨时,政府才会出台调控政策,事实上目前莆田楼市还是一个平稳上升的过程,所以个人认为莆田楼市暂时不会出台新的政策调控。

  莆房网:莆田二手房后市如何,对于莆田购房者的置业有何建议?

  林店长:年底不仅是开发商们冲刺销售任务的时段,同样也是二手房卖家想在当年卖房套现的最后时机,二手房一般都是现房,地段比较成熟,小区周边配套设施完善,交通便利,整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁,所以到年底这段时间,莆田二手房将持续火热。另外,二手房属于再上市交易的房屋,基本是即买即住,房屋品质好坏一目了然,过户后买房人即可拿到新房产证,在购房的安心性方面也很有保障。

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