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中意房产林光泽:节前客选房 节后房挑客
2016-12-04 11:02:31   来源:莆房网

中意房产东园路分店店长林光泽

置业热线:139 5075 3978

  编者按:2016年转眼到了尾声,不禁让人感慨时光飞逝。临近年底,作为人生计划的的重要节点,很多人也把购房置业提上日程。二手房作为莆田楼市的重要组成部分,由于市区新房中可售房源逐渐减少,二手房凭着看得见、摸得着、品质检验等优点成为大多数莆田置业大军的重要选择。莆房网独家采访中意房产东园路分店店长林光泽,为广大网友分享年底的莆田二手房市场。

  莆房网:近期很多网友都在咨询二手房房源,能否为网友简单介绍下如今二手房整体市场情况?

  林光泽:随着莆田城区范围不断扩大,今年入市的新房源大多都处于边郊区域。因此如今不少人把置业目标重新定位到市区的优质二手房。虽然受今年整体经济环境的影响,莆田购房者热情也有影响,但是楼市中的需求仍然很强劲。今年上半年整体情况还不错,下半年9、10月份都成交量不错。一些性价比高,如万辉、正荣、皇庭骏景等高品质房源仍备受大家热捧,甚至一房难求。此外,因为民间借贷纠纷频发,带证房源非常吃香。前不久一套正荣财富中心的房源刚挂牌,证还没满两年,需要多交十多万税费,客户也急着成交。

  租房方面,受经济不景气,今年的租金普遍都有所下调。学区房等周边的房租下降不多,但是一些网商集中区的出租市场就波动比较大。以前金域华府、三迪周边的租房一挂牌就能很快出租出去,但是今时不同往日。双洋原先200㎡的办公楼一个月能租到8500元左右,但是挂着6000元还是空置着。 

  莆房网:有网友表示,今年市场不好,二手房里面有不少房源在抛售,因此想在年底低价“捡漏”。莆田二手房中这种房源多么?对市场有何影响? 

  林光泽:每年年底市场都会有一波抛售潮。今年的经济形势还是没有好转,很多做生意的业主都面临资金压力,因此最近总会接到房东急售房源的消息。这些房源大多是前几年购置的,区位地段、房源户型、采光等都不错,且有议价空间,其中不乏一些高档装修的品质房源,或是重点学校的学区房。比如城北一套楼中楼,房东快要装修好了,因为经济压力,只好割肉挂牌。所以精明的一些买家确实会瞄准年底的二手房“捡漏”。

  房源虽然是房东急售,价位也是按市场价或是比市场价稍微低一些抛售,但是优质的高性价比房源向来不缺买家,因此也不会出现大幅度降价情况。上个月城东一经商房东为人豪爽,因缺钱心急,单价从最初的11800元/㎡慢慢议价,最后以10500元/㎡顺利成交。因此,对于一些年底置业的购房者而言,近期在二手房“淘房”不失为一个上佳选择。

  莆房网:泗华滨溪、肖厝、鲤鱼山等多个安置房的位置非常突出,而且下半年,几个安置房交房使用,因此不少网友在咨询安置房买卖,请林店长为网友们讲解下安置房交易的注意事项。 

  林光泽:近年来,莆田房价的不断攀升,商品房单价动辄上万,让不少购房者退而求其次选择安置房。而且有的安置房所处位置十分优越,如辰门兜小区、泗华滨溪安置房、肖厝安置房,还有未交房的霞林、新溪、周边学校、超市配套齐全,诱惑力同样不小。但莆田安置房多数是私下交易,没有法律保障。其次,安置房很多是没有产权证的,平时带客户在看房时,听说安置房往往都打退堂鼓,心里还是多少有些忌惮。有些房源无法贷款,手续不健全,加上安置房本身质量、小区设施、物业管理上都存在一系列问题,市场认可度并不高。甚至有些无良房东利用安置房无证漏洞,一房多卖,让购房者损失惨重。因此这几年安置房在市场中的交易越来越少了,除非客户意愿非常强烈,不怕承担风险才会选择安置房。

  莆房网:近期,二线城市出台了“购买房龄十年以上二手房,公积金首付增一成”消息,莆田二手房中会出现此类的政策么?  

  林光泽:没有必要。莆田“十年以上”的房子正在面临一种尴尬,一些老旧房源因社区脏乱差等问题,即将房东叫价不高,也少有人问津。除非一些名校的学区房,还能吸引部分购房者的眼球。而且随着这些高龄房源使用年限的增加,评估价也会下降,比如一套旧房子你今年能贷款40万,也许明年就只能贷30万了,房东的心理价位也随之降低。

  大城市这个楼市新政既是在信贷政策上的辅助收紧手段,也是应对“高龄”二手房市场波动的风险。此外,虽说只要两证齐全都是办理贷款,但是公积金贷款需要房东配合,程序比较繁琐,时间比较长,所以在莆田二手房中公积金交易还是相对比较少的。

  莆房网:上个月,保利以5938元/㎡竞得南郊地块,这将对城东楼市有什么影响?

  林光泽:城东楼市经过这几年的建设发展,片区具备十分成熟的开发条件,价值潜力不断被挖掘。新房市场中,随着保利香槟国际、欧氏臻城、中海国际、凤达荔东佳苑等楼盘进入销售末期。今年城东的新房逐渐减少,只有立丰左岸蓝湾还有部分在售。

  同时,随着时代进步,购房者对生活品质也越来越高,因此城东的次新房也成了购房者的抢手货。像馨宜皇庭骏景、东城一号、祥荣荔树湾、浅水湾淘源、天通泰等小区,拥有着良好的小区规划和新天地商业配套等优势,成功吸引了一大批购房者们关注,价格也是水涨船高,基本上房价都已上10000元/㎡,馨宜皇庭骏景有的都要1.3万元/㎡,这些优质房源根本就不愁卖。 

  保利南郊地块的楼面价5938元/㎡,比2014年的保利香槟国际的楼面价翻了一番。而楼市中,今天的地价决定明天的房价。因此在面粉价格直逼面包价格的当下,城东的高地价不仅坚定了周边楼盘的房东对未来价值的心理预期,也可能将使明年城东房价更上一台阶,涨价的合理范围或在13000元/㎡左右。

  莆房网:对年底买房的购房者有什么建议么?今年年底莆田二手房含金量将会如何?  

  林光泽店长:业内有一句话“节前客选房,节后房挑客”。今年4月份“411新规”出台,很多新挂牌的房源由于领证时间未满两年而不得不多付好几万的交易费。年底了,原先还未满两年的楼盘如金域华府等,现在产权证也满2年了。对于购房者而言,不仅可以少交数万的税费,而且不用承担中间延迟过户的风险。其次,春节前,市场中会有一些优质的房源,相对比较便宜的房源都慢慢成交,节后挂牌的优质房源价位较高,考验购房者的经济承受能力。另外,今年多个开发商高价拿地,可能将推动明年房价继续上涨。购房者如果有置业计划,最好早下手,避免楼市波动。 

  今年国庆开始,一些大城市限房限贷,这也将一些在外工作的潜在购买力倒逼会莆田。虽然今年经济不好,返乡置业潮估计也会受到影响,市场中的资本是平衡的,有钱人还是有很多。在其他资本投资渠道收益空间收窄或不明朗的当下,如今房产已经成为大众资本保值增值的首选。不少手有余钱的人还是愿意将资本投入房产。此外,在“丈母娘楼市”及年底的“翘尾效应”的作用下,今年年底的二手房市场仍然是可以值得期待。

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