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中意房产:二手房签约过户注意事项都在这里
2017-03-27 08:01:00   来源:莆房网

  编者按:随着莆田市区楼盘逐席递减,购房者在城区可以选择的房源也越发稀少,不少人将目光瞄准了二手房市场。但是不少购房者对二手房中的签约、契税、贷款、过户交代等主要流程不甚了解。莆房网独家采访中意二手房连锁机构的专业人士,为您详细介绍了购买二手房交易流程及注意事项。 

  1、莆房网:这几年随着莆田二手房的交易量不断增加,二手房基本已与一手房齐头并进,未来交易比重甚至将逐渐增大。那么二手房交易需要哪些流程? 

  中意房产:确实,现在市区的房子逐渐稀少,优质二手房在市场中十分抢手,近期二手房成交也十分活跃。二手房买卖主要有五步,分别是看房选房、签约定房、支付房款、缴税过户、物业交割。但是其实最主要的步骤则是选择一个信任的品牌中介。因为一家好的中介公司,会根据购房者的实际经济能力,给客户提供适合的购房建议,配合买卖双方办理相关的交易程序,为买卖双方节省很多的时间和精力,而且还将在很大程度上也减少交易风险。因为一般在购房者交易之前,我们中意房产都会让房东带上相关资料与购房者一起去不动产登记中心(位于莆田市政府对面的行政中心)去查档。 

  查档主要有这几点作用:一、确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致;二是产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 ;三是核实房屋是否允许买卖,有没有抵押,有没有被法院查封等情况。  

  有的售房者、购房者误以为不通过中介都可以省下一大笔中介费。但是这几年二手房的纠纷主要都是因为购房者避开中介交易引起。前不久一套城东的房源出售,房东的心理价位是10000元/㎡,但是客户费尽心思通过其他的渠道拿到房东的联系方式,最后以10300元/㎡成交。不选择品牌中介轻则多花冤枉钱,严重的话可能因民间借贷而发生产权纠纷。之前万达就一套房产,买家与房东私下交易,没有进行查档确权,付钱之后才发现房东有借贷纠纷不能过户。  

  2、莆房网:那什么时候签合同、过户呢,又需要注意哪些事项? 

  中意房产:一般来说,查完档当天我们就会安排签合同,这样可以节省买卖双方的交易时间与减少奔波。在准备合同的时候,我们也会将所有重要事项都写进合同,包括定金金额、首付、尾款的金额、付款方式、首付的支付时间和条件、过户的时间和条件、户口迁移时间、房屋内的设备的处理方式、违约责任等等,以此来保障买卖双方的权益。 

  一般来说,签合同的时候,买卖双方比较关注的就是付款方式跟过户了。全额付款比较简单,如果是贷款是话就需要双方商讨是用买方的首付款去解压,或者房东自己想办法去解压。 

  签完合同后,过户时间一般都规定比较宽松,我们合同里都会写上30个工作日内过户。过户时间根据付款方式主要是分成两种,一种是全额支付,另一种是贷款。全额付款的话比较简单,“一手交钱一手交货”。过户当天,房东过户给买方,买方把钱给房东。如果是贷款的话要先申请,银行审批通过了之后,银行通知你去过户。然后房东过户给买方,买方付首付款给房东(为了保证双方的权益,过户当天,我们就会让买方把房款给房东)。在办理贷款的时候,一般都要通过担保公司办理贷款,起一个阶段性担保的作用。因为当卖方已经把房子过户给买方,但是又迟迟拿不到钱,或者如果买方不配合办理抵押登记的话,银行肯定不能为买卖双方放款,这种交易是不安全的,卖方承担着很大的风险,有担保公司起阶段性担保就可以转嫁这种风险。

  在办理付款及过户一些程序,我们中意房产会配合买卖双方在办理,毕竟这些专业的问题由专业人士办理既能提高效率又能降低风险。现实中主要出现纠纷的也是在这个过程,常见的一种情况是,买方付钱给房东还款,而钱可能会被挪用等。过户时,我们也会提醒买卖双方需要带上的资料(如身份证、房产证等)到莆田行政服务中心过户。如果房东因为在外地等其他原因不能到场的话,可以去公证处办理委托就行(莆田的公证处在田尾圆圈交警大队旁)。

  3、莆房网:有的认为二手房贷款少、过户费高,你能为他们讲解下么? 

  中意房产这其实是个误解。其实二手房的首付、贷款跟新房大抵是差不多的。二手房贷款额度主要是根据银行的评估价决定的。举例来说,一套房屋成交价70万,但是二手房中如果银行评估价是80万,那么可贷款的额度按7成算就是56万,购房者只需支付14万的首付款即可;如果银行评估价为60万,那么可贷款的额度按7成算就是42万,那么购房者需要支付首付就是28万。 

  二手房过户费包括契税、增值税、个人所得税、交易服务费、产权登记费、抵押登记费等。但是交易服务费、产权登记费、抵押登记费这几部分的资金比较少,所以过户费主要是三大税费:契税、营业税、个人所得税。根据莆田地税暂定新政契税细则如下图。 


  目前,莆田二手房中大多次新房的房产证已经满2年了,如万辉、馨宜皇庭骏景、康嘉御景等。这些房源不仅税费少,而且房源优质,小区环境、绿化,房子的采光效果都一目了然,购房者可以一眼看到社区的总体情况,相比一手房中够买期房更具直观性,购买风险也大大缩小。

  4、莆房网:最近市区一些安置房交付使用了,二手房中安置房挂牌也多了不少,那么安置房交易需要注意哪些方面? 

  中意房产近年来,莆田房价的不断攀升,商品房单价动辄上万,有的购房者只能退而求其次选择安置房。但是安置房本身质量、小区设施、物业管理上都存在一系列问题,这几年安置房在市场中的交易越来越少了。虽说只要手续齐全的,证迟早是会出来,只是有一个常见的风险。这两年碰到很多早期避开中介交易的安置房,房东没钱去交房,或者因为开发商建设时有些违规,如阳台面积违规,需要拆迁户补钱,拆迁户集体不交房,这种被绑架式的不收房。而房东不收房,购房者也没法装修入住。因此,如果真的交易的话,购房者在签合同时,一定在拆迁协议原件上(一套房子单独一份文件的话)写明,房东要按时自己去收房;如果是几套房子合在一起的话,那么一定要在协议里面备注**年**月**日,出售一套房屋给某某人。 

  5、莆房网:最后一步收房时需要注意什么? 

  中意房产物业交割包括水、电、燃气查验及费用结清;物业协议变更及物业费结清;户口迁出;屋内设施交割等。这个过程的一些手续及费用的收缴确认我们都会配合客户确认清楚的。至此,二手房交易就算完成了,希望可以帮到您。

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