购房问答：明明是首套房，开发商凭什么多收契税？

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　　网友：我们有一套房子，但是划片的学校不好，孩子已经出生了，想着趁孩子长大之前买一套好一点的学区房，然后早点落户。我们夫妻的经济情况是这样的，老公年薪10-15万，我个人只有7-8万年薪。然后我们自己有20万的定期存款，不过要到明年5月到期。然后我老公的意思是，先提前取出来，损失一点本金跟利息，然后再借点钱，投资买一套房子，等过两年再转手卖掉，再买一套好一点的学区房。而我认为现在房价已经很高了，未来上涨的空间也不好，还不如等定期存款到期了，然后加上我们这一年的收入，双方父母再支持一点，直接买一套好一点的学区房。目前我们俩分歧在这，想问问，我们该怎么选择，哪一个意见会更划算一些？

　　莆房网：首先，从政府精准调控的方向及目标来看，未来莆田的房价基本上只会保持小幅增长。如果你们要以投资目的入手房产，那么要有打持久战、保证现金流的思想准备。毕竟在调控高压下想通过快速地倒腾赚取差价基本是不可能的。

　　其次，现在贷款政策趋严，莆田多家银行已经认房认贷，大多银行的基本政策是“保一限二禁三”（即首套、二套可以贷款，第三套禁止贷款）。你们名下已经有一套房，建议珍惜贷款名额。况且还要考虑房产买卖交易过程的产生数万过户费等其他成本，因此若想炒房，请保持理性心态。

　　现在划片名校的学区房比较稀缺。一是，新房基本上都往外围开发，市区划片好学校的楼盘比较少。另一方面，二手房中可供挑选的优质学区房虽然比较多，但根据近几年的莆田划片政策，名校的落户时间越来越严了，所以建议还是尽早买房落户，以免耽误孩子上学。

　　不知道你们定存的收益多少。你们主要的需求点在于一套名校的学区房，而学区房保值增值属性比较强，如果你们继续等待，恐将多支付时间成本，或将错过买房时机。如果舍不得定存的收益，建议可以先向朋友或者亲戚借钱，你们定存明年就到期。况且你们夫妻俩年收入有20多万，也有足够的经济能力可以偿还。

　　网友：请问现在莆田的契税政策，首套与二套房分别是多少？为什么我首套房开发商收了我3%的契税？

　　莆房网：您好，契税跟面积及房产套数有关。收取标准：首套及二套90㎡以下契税1%，首套房及二套房90-144㎡契税1.5%，首套房144㎡以上1.5%，二套房144㎡以上契税2%，三房套契税3%。

　　在实际操作中，有的开发商会按照房价的3%来收取契税。在产权办理之后，开发商再将多交的税费退还给客户。具体要看开发商执行政策，每个开发商政策不一样。

　　网友：我有缴纳公积金，市区很多楼盘房价高而且不能公积金贷款。最近看了城北一个soho公寓，也不能公积金贷款的，价格不高。但觉得首套房买公寓不划算，而且未来会不会影响我二套房的公积金贷款？产权只有40年，水电又比较贵？可以买么？

　　莆房网：您好。根据你的描述，你目前名下没有房产。根据莆田楼市目前执行的政策，如果首套房买住宅类型，那么可以享受首套房首付20%或者30%（具体看每个楼盘执行的政策），利率上浮10%-15；二套房首付30%甚至更高，利率上浮20%及以上。公寓类型的房源不限购不限贷，但是首付50%，且利率上浮也会比住宅高。所以你首套房如果买的公寓，那么就浪费了你首套房的名额。之后再买一套，就是作为第二套房。根据公积金“保一限二禁三”的政策，第二套房也可以公积金贷款。不过现在公积金额度收紧，届时你买二套房，大概率也只能组合贷。而目前莆田部分银行已经开始认房认贷，届时的利率也会相应上浮。

　　从去年开始，莆田很多公寓已经陆续转为民用水电，比三迪创富广场、联创双子星等等。另外，现在可以不要太在乎产权70年还是50年还是40年。因为《物权法》已经明确表示，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期即可。

　　补充一点，现在市区可以使用公积金的楼盘不多，建议不要执着于公积金贷款以免错过最佳的买房时机。况且你公积金可以追加首付或者提取还贷，这样也可以减少月供压力。

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