评论：闹到楼盘不敢降价 莆田楼市“房闹”面面观

　　莆房网讯：随着市场行情不断下行，尤其是近期莆田不少楼盘开始在价格上面做起了文章，导致了一小波“房闹”潮正在市场蔓延。有些业主因为自己购买的楼盘降价了而去闹，有些则因为自己购买后附近楼盘降价了而去闹，原因可能各不相同，但是闹法都是一样，集结业主在售楼盘拉标语喊口号……行情走低、楼盘降价路上最难以避免的就是“房闹”。

　　商品房既是商品也是“房”，经济、民生两碗水难端平

　　众所周知，房子有两大基本属性——消费品属性和投资品属性。商品经济时代，任何商品都受经济规律的制约。就商品房而言，它既是商品也是房子，商品是关乎经济领域的概念，房子则关系到社会民生等问题，所以商品房的本质远不如想象中简单，任何单一的经济规律和民生考量都不适用于商品房。

　　对于只有一套住房的家庭而言,房价涨了不可能出售套现,跌了也不至于过度伤悲。而把房子当作投资品的购房者,房子事关保值增值,价格变化直接关联账户余额。楼市作为投资投机客滋生的“温床”，过往调控都是越调越涨。在这个不断涨价的楼市中,地方财政、开发商、银行和购房者,都获得了巨大利好,也惯出了房价“只涨不降”的惯性思维。也就是说，在行情利好的时候没有人会去提商品房的民生属性，众人都沉醉于其过分畸形的商品属性。而当行情走低时，人们才开始说商品房事关民生，不能轻易降价。莆田购房者翁先生坦言：“如果他买的楼盘也降价了，他不会去策划组织房闹，但如果有人组织和策划，那他一定会参与。毕竟房子不是普通的消费品，官方不可能等闲对待降价房闹的问题。而且事实也证明了，‘会哭的孩子有奶吃’，大凡闹过的都多少能得到点好处！”

　　专家认为，商品房的经济和民生这两碗水很难端平，在不同时期官方的倾斜度会明显不同。比如在莆田楼市行情大好时，官方通常是遵循中央精神更多的倾向于商品房的民生属性，毕竟发展是基于稳定基础上的，房价上涨过热超过可控程度对经济会造成难以预计的伤害，所以我们可以看到这时候的政府通常都愿意通过各方面的政策来控制房地产的增速问题。而如果是现在行情不好开发商愁卖的阶段，有关方面可能更多的愿意推销商品房的经济属性，因为在这一时期如果官方也随从已购房群体的意向去放大商品房的民生属性，那么势必导致购房者有所依仗，将各种意愿强加于开发商方面，那么房闹就会层出不穷。所以我们也会看到政府出台救市新政，通过行政手段刺激商品房的经济属性，使之重新觉醒。调控无非就这么个道理，两碗水尽量端平，适当倾斜是允许的，但是哪一边倾斜太多都会导致水洒掉，就会出问题。

　　“闽八条”新政直指房闹现象，将来房闹或不好“闹”

　　日前，众所关注的新政终于和大家见面了，2014年7月29日出台、8月8日公示的《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（闽八条）中的第四条“优化市场发展环境”第四小点指出：“强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。”本小点可以算是政府在房闹问题上做了“坚决”的表态。

　　对于“闽八条”新政直指房闹现象，业内人士表示，“房闹”或有合理诉求，但大多属缺乏法律根据的“闹”。如果购房时,开发商白纸黑字承诺过降价返差或回收房屋,那么购房者完全可通过法律渠道维权。如果没有约定,闹也闹不出生产力。但这样的约定往往不太可能存在，整个莆田也仅有正鼎澜天曾破天荒的打出“降价补差”的广告宣传语，其它楼盘都选择沉默，购房者也少有底气向开发商提出这样的要求。否则,按照这些人的逻辑,房价涨了,购房者是不是也要和开发商分享收益?所以,“房闹”者的理由往往是情感层面的,缺乏法律保护。当然，开发商为了顾及后期销售顺畅，适当让步补偿就另当别论。可是如今官方出台了新政还直言要坚决制止“房闹”，明显是在给开发商“撑腰”了。也就是说今后策划参与“房闹”要负相关责任的可能性变大了，那么势必会让不少购房者顾及到相关后果，将来的“房闹”或许不好“闹”了。

　　开发商：“房闹”是楼盘降价的一大顾忌

　　对于近期某楼盘爆发的“房闹”问题，莆田某楼盘工作人员坦言：降价了好不好卖还是一个赌博等结果的过程，但是首当其冲的就会是各种“房闹”，所以目前大部分开发商应该是顾及于此，并没有太大的降价意愿。但是开发商也会看行情，对于前期领头降价的楼盘来说，“房闹”是个大烦恼，而如果降价的楼盘多了，购房者知道大势所趋的话，开发商反而不怕了，那时候“房闹”反而会减少。

　　从经济逻辑来看，房闹基本是契约精神缺失，所谓契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”词源于拉丁文在拉丁文中的原义为交易。其本质是一种契约自由的理念。所谓契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由、平等、守信的精神。中国毕竟是个人情社会，莆田尤甚！不说房闹与否，交通事故堵路大闹等现象都时有发生，人们出现问题第一时间想的通常不是依法解决，而是企图什么事都能通过“闹”来解决！有法可依但是有法不依是莆田乃至全国“房闹”现象的根本内因。

　　不过从另一方面来说，买房不容易，许多人一辈子就买一次，所以遇到楼盘有问题，集合业主维权也无可厚非，商品房虽然是商品，但最主要的本质仍然是“房”。只不过合法维权很重要，假如是开发商前后承诺不一，或者违反合同，比如在房源户型、朝向及其它方面存在欺诈行为，那么该“闹”的还是要“闹”（合法“闹”）。而如果是楼盘本身合同价格方面自主调整的问题，开发商降价等原因并不存在违反合同行为的，那么这种闹是毫无道理的，在商品社会，这种行为只是在破坏契约精神。

　　总而言之，对开发商而言，为了避免“房闹”,楼盘应当规范销售手段,公开透明楼盘信息,不要许下难以实现的承诺，否则容易搬起石头砸自己的脚。另外,购房者在购房前要认真审阅购房合同。很多购房者,到目前为止,或许都没有完整地看完购房合同(当然,看完也不一定能看懂)。必要的权益补充条款,一定要用契约形式固定。（评论员 文刀）

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