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土地市场收官 莆田高价地块面临调控挤压窘境

2017-12-26 来源:莆房网 用手机看

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  2017年仅剩下最后一周,莆田楼市也迎来最后一场土地厮杀,黄石物流园地块将于12月28日进行拍卖。据了解,该地块规划为商服物流用地,并不是开发商的“主菜”。今年莆田土地市场从前三季度的火爆到四季度暗淡收官,最后一场土拍俨然犹如鸡肋,让市场各方提不起兴趣。但是,在调控重压之下,今年上半年高价拿地的开发商,日子或许没有那么好过。

  上下半年莆田土地市场反差明显

  2017年莆田土地市场注定将留下浓重的一笔。一二线城市房地产市场准入门槛的提高,使得开发商纷纷把资金砸下莆田等三四线城市。随着拍地热不断蔓延,从主城到乡镇,从周边区域到近郊板块,莆田土地市场也是高潮不断。4、5月份城北溪白、涵江西湖多宗热门地块入市,拍地楼面价也是一路高涨。从各季度土地拍卖整体情况看,一个明显的特点就是“大起大落”,第一季度土地拍卖仅成交5120万元。随后,溪白、涵江商贸城、兴涵水都、洋西等地块相继拍卖,前三季度土地出让总金额达69.16亿元,提前完成任务指标。但是,7月份之后莆田土地市场降温明显,下半年和上半年也是反差巨大。截止11月底,莆田今年成功出让地块24幅,数量是去年成交量的3倍之多,土地市场保持着“快马加鞭”的节奏。

  如火如荼的土地市场,似乎也在一定程度上代表了莆田未来房价的趋势。今年不断刷新的地价,也让2017年的房价显得尤为亢奋,楼市也迎来“丰收期”。在今年溪白密集的“地王潮”蔓延之下,很多之前主打刚需的区域,地价也相继突破新高。融创、阳光城、融信地产等品牌房企参与开发,各片区房价屡屡被刷新。融创兰溪大观开盘均价约2万元/㎡,正荣木兰紫阙开盘均价在1.9万/㎡左右,这也是近一年莆田地市狂飙的结果。

  随着年底越来越多新拿地项目上市,按房地产开发保本计算,楼面价“破万”,未来售价预期至少要在2万/㎡以上。受此影响,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而今年“地王”项目有望在年底、明年面世,高价拿地真的能高价卖吗?

  高价地块面临贴着诸多政策风险

  在2017年莆田土地市场的风云变幻中,我们越来越可以感受到,只会盖房、卖房的传统房企越来越举步维艰。从下半年起,莆田“调控地价”土地出让方式不断调整,限价自持年限、限价摇号等纷纷出炉,兴涵水都华佳彩地块成为最“冷静”的一场拍卖。同时,随着政府严惩行业捂盘惜售,预售价“限涨”,莆田房价也告别了“野蛮生长”,让新盘压力山大。

  据了解,下半年莆田“限价令”暗地里的执行,也给高价拿地的项目带来不小压力。为了规避政策提高项目溢价,复式、精装、高低配等纷纷成为各大开发商标配。按照近期中央对于房地产市场的表态,2018年楼市调控并没有放松的迹象,莆田今年“准地王”项目在明年也将受到很大考验。

  尽管当前莆田库存整体不高,未来房价整体平稳还将是大趋势。今年市场上豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临竞争现象。莆田市区坂头、城东均出现精装1.8万以上单价,整体房价范围出现外延趋势,随着高价地块项目的逐渐入市,对在售项目的价格也将起到拉升作用。虽然明年遍地豪宅“看上去很美”,驾驭市场能力较弱的开发商,则是面临严峻考验的一年。


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