一直以来,莆田楼市的焦点都是在市中心。由于在教育配套、商业配套、医疗配套等各方面都拥有天然优势,进城到市区买房也是大多数莆田人的梦想。但是,伴随着近两年来地价对于房价的推高,莆田楼市焦点也渐渐从市区分散到周边各区县。而这一点,在土地市场上表现尤为明显。如果说2017年溪白5连拍让市区土地市场备受瞩目,那2018年上半年,在调控重压下,涵江、秀屿等区县则接棒成为土拍重心所在。
品牌房企布局下沉收割区县购房力
2017年上半年,莆田土地市场异常火爆,拍地楼面价的不断上涨,直接助推莆田房价冲击到2万/㎡大关。从2017年下半年开始,由于楼市调控的不断趋严,莆田土地市场迅速降温,其中,外围拍地地块占比也不断提升。这一趋势延续到了2018年上半年。据莆田国土局消息显示,4月24日,包括塘北、玉湖、北高等三幅地块都将出让。5月4日,秀屿笏石31.5亩住宅用地也将出让。
如今,莆田市区楼市已经陷入到尴尬窘境。由于2017年拿地楼面价过高,多个高价项目一把坐在了火山口上进退两难。万元线在去年直接从面包价格变成了面粉价格,枪打出头鸟,这也使得莆田房价受到了上一级主管部门的高度重视。此时如果再拍地,地价拍高了对于上面不好交代,地价拍地了则将造成市场不稳定。另外,莆田市区土地资源的稀缺也是一个客观现实。
从去年开始,各大开发商大举围猎周边区县地块苗头已经出现。2017年上半年,涵江西湖地块吸引了包括阳光城、五矿、万科、碧桂园、保利、正荣、中梁等大咖房企报名参与,2017年7月,兴涵水都(保利林语溪)地块也吸引了阳光城、保利、碧桂园、万科、联发、正荣等开发商到场。2017年11月,恒大连夺北高两幅地,总面积达125亩,打响其布局莆田乡镇楼市第一枪。2018年1月,富力进军仙游,3.08亿成功拿下鲤南百亩住宅用地。
除了在土地市场拿地,通过并购本土开发商项目也是品牌房企进入莆田楼市的方式之一。2017年9月,大唐地产(何高鹏)夺得笏石旧城地块(原云顶二期),而后世茂将其收购,并命名为世茂云玺,项目售楼部样板房都已经开放,开盘在即。另外,世茂也已成功收购涵江德信国宾府和妈祖城莆田大院。通过大举并购,世茂短时间内在莆田区县楼市连下三城。
需求外溢+棚改货币化刺激外围楼市走热
过去一年,不少莆田人尝到了资产上涨的喜悦,原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围,成为更广泛的话题和行动。而这背后最大的原因,就在于莆田地价和房价在去年的疯狂上涨。在莆田拿地楼面价突破万元大关背景下,2017年年初,莆田市区楼盘均价还维持在1.2万/㎡左右,而到了该年年底,莆田市区主流楼盘均价已经站稳1.8万/㎡-2万/㎡高位。
莆田地价的高涨使得不少开发商将拿地目标转移到周边区县楼市,而莆田房价的不断冲高也将部分支付能力不足的购房者逼出市区。据悉,在白塘路开通等城涵一体化影响下,涵江保利城客群中有将近20%是来自市区,即将启动的正荣西湖地块也吸引了不少莆田刚需购房者的关注。在高楼面价项目纷纷定位高端改善豪宅的当下,莆田市区已经没有了刚需的容身之地。
另外,近几年来包括涵江、秀屿、仙游等地的拆迁货币化安置,也成为此轮莆田区县楼市成交活跃的重要原因。据了解,莆田按计划2018年原则上不再建设安置房(已立项的除外),棚改货币化安置比例力争达到50%以上,通过货币化征迁,购买商品房给予一次性奖励。拆迁的货币化安置,一方面通过货币补偿盘活拆迁户不动产资产,大幅提升居民购买力,同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求,从而实现楼市去库存和拉动GDP。
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