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上半年莆田楼市五大关键词 这个泡沫开始被戳破
2018-07-06 07:00:00   来源:莆房网

  转眼上半年已经过去,城厢、荔城、涵江及秀屿四大板块楼市商品房共销售83.3万㎡,均价11254元/㎡。在调控的高压下,莆田楼市买卖双方的心态都发生巨大的变化。站在年中的当口回顾,笔者就此梳理了2018年上半年莆田楼市的五大关键词,希望能够让大家对于上半年市场概况有个横向把握。

  关键词一:调控加码

  上半年十余道调控政策连发 抑制炒房

  为了贯彻“房住不炒”这一主基调,上半年从中央到地方都出台了一连串调控政策,单单莆田楼市就总共出台10余次调控新政,内容包含公积金、限涨令、销售行为整治、严查价外价格、土地出让等等。

  去年,由于市场的供不应求再加上房价短期内暴涨,导致莆田楼市炒房乱象频出,名额费、转让费、茶水费层出不穷,捆绑车位销售、另签装修合同等更是让购房者叫苦连天。但是如今公开摇号已成为开盘的趋势,融创兰溪大观一期、正荣府洋房、联发君领绶溪、建工eco、国湄领涵等均是采取公开摇号的方式开盘,甚至有关部门领导还到场监督。

  另外也进一步加大对房地产市场秩序专项整治力度,严厉打击楼市中违法违规行为。对捂盘惜售、投机炒作、虚假宣传、违规销售、哄抬房价等违法违规行为坚决予以查处。部分楼盘销售超过预售价涨跌幅度,便不能备案,而且之前很多通过改名方式以实现炒房目的的投机行为也得到有效遏制。

  业内人士刘先生表示,这些调控政策也说明了政策向刚需群体倾斜,通过摇号来规范商品房交易。这不仅是惯彻中央的“住房不炒”的定位,更是强化住宅市场的居住属性,也强化地方政府对楼市调控的主体责任,还莆田楼市一缕公正阳光。而且在楼市调控大格局下,政府已经从土地出让源头开始限价,从而实现长效控制房价、稳定楼市长远发展。

  关键词二:楼市分化

  “冷热不均”是市场常态 外围楼市火热

  由于楼市调控加码,相较于去年的火爆,今年市场有所缓和,这也给不少刚需购房者房价即将进入拐点的错觉。而实际上,冷热不均才是今年上半年莆田楼市的常态。一方面,溪白几个高地价楼盘先后遇到销售瓶颈,纷纷采用低首付、送精装、送车位、一二手联动等方式促销。另一方面,由于“限价令”的政策影响,正荣府、富力尚悦居等老盘单价无法上涨,均价只能维持在13000-14000元/㎡。这在一众18000元/㎡高房价楼盘的衬托下,富力、正荣府等品牌楼盘已然是高性价房,成为市场追捧的对象;联发君领绶溪、恒大御龙天峰也成了“刚需盘”,均已全部开盘,且进入清盘阶段。

  与此同时,在市区高房价的烘托以及品牌房企的带动下,今年莆田周边区域楼市全面走火。新度片区的建工eco A地块162套房源,开盘当天便售罄。秀屿片区:鑫和名门华府的住宅及商铺先后开盘,并接连售罄;碧桂园天澜首期住宅也开盘当天售罄,二期88-144㎡滨海奢宅也紧接上市;新盘世贸云玺今年刚入市,2栋高层住宅便速度售罄。涵江片区:上半年仅国湄领涵一个新盘入市,716套房源3月开盘,如今仅剩少量房源在售。

  此外,边郊片区的土地市场也十分抢眼。联发成功进入涵江塘北腹地,世茂成功收购德信国宾府进入涵江楼市,碧桂园、联发通过合作保利林语溪也进入涵江兴涵水都片区。由于品牌房企“降维”的拿地发展战略,今年秀屿片区也成了莆田土地拍卖的新贵。今年世茂云玺加入开发、以及碧桂园的深耕和华鸿嘉信的加盟,都为秀屿楼市带来更多的“流量”。

  涵江某楼盘陈经理士表示,今年外围乡镇楼盘的突然火爆,房价当然是最大的一个驱动,只不过购房群体还只是以当地人为主。而且随着城市框架拉大及各项配套不断落地,周边楼市利好消息不断,且与市区高昂的房价相比,涵江、秀屿等周边楼市的房价相对处于低洼,对于投资客来说承担的风险较少,因此今年不少投资客也往外围片区转移。

  关键词三:购房成本增加

  房贷利率持续上涨 公积金贷款成鸡肋

  对于刚需来说,持币观望的风险之一就是房贷成本逐渐增加。从2016年年底,“房住不炒”这一基调确立以后,莆田贷款利率就开始收紧了。去年上半年,多家银行开始有意控制放贷额度,房贷利率已开始上浮,且在办理按揭时无限期等待。到了今年莆田首套房贷利率已经普遍上浮10%-15%,二套房贷普遍上浮20%,其中股份制商业银行二套房最高利率甚至上浮至25%。在莆房网论坛上也有网友爆料称,中国工商银行、中国建设银行、兴业银行陆续开始“认房又认贷”,这让许多去年按揭买房但还没有放款的人士都十分揪心。

  房贷利率提高,最直接的影响就是购房者月供增加了。以贷款100万还30年为例,按目前4.9%的利率算,需要支付90万左右的利息,而房贷利率上调20%后,同样的贷款额度和还款年限,支付的利息较之前要多出22多万元,分摊到月供上面每月就要多出近600多元。

  房贷利率持续上涨,使得一些购房者把希望放在公积金贷款。但是由于多个开发商拒绝公积金贷款,且贷款额度少,也被购房者吐槽为鸡肋。网友“老头要买房”抱怨道,现在开发商基本都变相拒绝公积金贷款。部分楼盘明面上可以公积金贷款,但是不能组合贷,如果要使用公积金贷款,那么准备的首付就非常高。还有很多“限价”的楼盘要求公积金贷款必须期限内放款,要不然就违约了。但是公积金放款慢是常识,谁能保证呢。

  关键词四:商业泡沫破裂

  多个商场“空寂寥” 唯有文献步行街喜迎接盘侠

  电商的崛起、大型商场的冲击,及自身运行能力不足,今年莆田多个中小商场运营窘境加剧。大唐、金鼎、双洋环球广场等一些商场甚至出现了“空寂寥”。大唐广场2-5楼停止营业,只剩下一楼开放。名店女人街2-3楼商业改成养老院,而遭到业主的强烈抗议。双洋环球广场只有几家商家营业,消费者更是寥寥无几。由于人气下滑不好经营,今年正荣时代广场二层及部分商铺也不再返租了。

  在商场一片悲凉声中,唯一振奋人心的消息就是,烂尾的文献步行街复活,并牵手中铁建业,并将于2018年10月前竣工。占据市中心地段的文献步行街,莆田人民对之有着特殊的情感。据了解文献步行街第一次传出来的开业时间是在2012年元旦,然后就是拖延到2012年五一、国庆。在接下去的几年时间里面,文献步行街开业消息也像是“狼来了”一样,不断挑逗着莆田人敏感的神经。

  业内人士黄先生表示,伴随着莆田房地产的发展和各大住宅小区的崛起,莆田市区商业也曾经出现过一段虚假繁荣的泡沫化时代。在2012年前后,莆田市区有多达17个项目打出综合体概念,这些项目大多由本土房企开发,在项目定位上同质化严重、毫无自身特色。这几年伴随田消费结构的升级和社会经济的演变,莆田人的消费习惯已经发生了翻天覆地的变化。这些泡沫终究还是被市场戳破。

  关键五:城建爆发

  莆田西大变样 多个新区发展拉大城市框架

  得益于城建规划及佛教论坛大会的召开,莆田终于迎来了众多城建项目落地的密集期。莆田会展中心(火车站广场)、广化路、城港大道立交桥等几个重大城建项目都要赶在10月份召开之前完工。

  借助佛教论坛的东风,曾经交通不便、工厂林立的莆田西,也迎来了城建大爆发。据了解,广化寺周边将投入2.8亿进行改造,包括广化路改扩建、南湖路改扩建、广化寺前南湖公园整治提升工程(82亩)、道路景观绿化配套工程、广化寺南山广场提升(80亩)等等!钟潭文旅片区规划有高级禅修设施、佛教文化旅游区、油画城、美术馆、仿古水街等,规划用地面积1100亩;九龙山公园规划用地面积700亩,也已经如火如荼地推进。另外,樟林片区木兰大道以南将规划莆田软件产业园3.5亿基础工程率先亮相。位于屿上村的木兰陂公园拆迁也已经启动,未来将建成面积达500亩的山体公园!

  片区发展潜力如何,往往与一个区域的城建情况密切相关,因此莆田每一个城建规划利好,都使得嗅觉灵敏的开发商和房东有了更多涨价借口和理由。据了解,祥和山庄院墅7月1日起全线上调价格。有的莆田西房东也开始捂房。祥和山庄一套115㎡精装三房,房东原先挂牌价11500元/㎡,如今也不卖了。房东告诉笔者,现在出售有的客户会挑刺,等到10月佛教论坛开幕,周边配套升级后,再涨价出售。

  这几年莆田楼市不断向周边发展。在“东进南伸北拓”等战略刺激下,莆田发展框架逐渐拉大。莆田城区早已不再局限在文献路、梅园路一带,玉湖新城、木兰溪南岸、火车站片区、莆田大学城、兴涵水都-塘北生活区等新区板块落地并迅速扩张。如玉湖片区的两馆一宫开放,中山中学荔浦分校、砺志国际学校等配套也逐步落地,涵江的尚书公园、西河公园、兴涵水都国际学校、实小分校等开建,这些配套设施的完善,将会对片区购房者居住生活品质的提升发挥着重要的作用。

  伴随城镇化进程的推进,“莆阳新城”横空出世,莆阳新城对于城区跨过荔园路和推进城涵一体化都意义非凡。莆田城东板块经过近十年开发已经渐渐饱和,一条荔园路更是使得城东发展进入一潭死水状态。莆阳新城的出现,将拉大莆田城市格局,对于涵江城市西进发展也将产生极大向心力。

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