观察：城建滞后产品同质化 莆田房价天花板难捅破

　　

　　莆房网讯：在刚需和改需成为莆田购房群体中流砥柱时，价格往往成为最主要的影响因素。各个楼盘在房价上的丝毫变化，都决定着他们能否成功吸引买房人关注。从2011年至今，每一次市场的波动也带动着莆田房价同频震荡。不过，由于莆田楼市元气刚刚恢复，城建亦缺乏轰动性利好，未来一阶段莆田房价将呈现微涨状态，价格天花板也将比较稳定。

　　一个巴掌拍不响 市区普通住宅最高备案均价1.2万

　　在一个市场当中，价格都不是供需任何一方自己能够决定的，而是双方根据产品价值进行协商的最后结果。如果供应一方随意叫价，超过了需求方承受能力，产品最终也只能有价无市。2011年下半年，正荣御品兰湾一期开盘均价8500元/㎡、正鼎日出一期均价接近9000元/㎡，而彼时城南楼盘均价大多在8000元/㎡出头。时间进入2012年，由于莆田楼市由热转冷大幅度拐弯，上述两个项目在二期销售时都只能通过降价或补偿一期业主差价来取得去化。两年之后，类似场景再度上演。2014年下半年，莆田楼市再次周期性遇冷，欧氏臻城、莆田万科城在高价试探市场受阻后纷纷调低价格，被购房者认可。

　　作为品牌房企，正荣、万科等楼盘产品价格在莆田楼市中都具有示范性作用，他们在价格上的一举一动也会引来同区域楼盘效仿。即使在莆田楼市最狂热的2013年下半年，如果定价过高，也只能产品销售受阻。只有定价符合产品价值，购房者才能欣然接受，开发商也才能加快去化速度，取得最大利润。纵观8月莆田商品住宅月销售排行榜，建德天城、正荣财富中心、骏欧龙盘、正荣润璟、鑫炎隆德郡、立丰左岸蓝湾、荔东佳苑等项目为莆田楼市第一梯队项目，备案均价纷纷突破1万元关口。其中建德天城更是达到12142元/㎡，在市区普通住宅中名列榜首。

　　市区城建停滞不前 莆田房价天花板难有突破

　　要看一个区域的房价在未来一阶段是否有提升空间，主要还是要看本区域城建及配套建设能否有所突破。在白塘路尚未贯通的情况下，馨宜新天地商场的开业将成为城东片区最大的利好消息。在城东发展近十年逐渐形成人气规模后，其最大一个缺陷将得到有效弥补。但如果没有跨过荔园路，城东区域价值将难以得到二次提升。同样的情况也出现在城南片区身上，年底正荣财富中心的开业也将促进城南价值进一步巩固，但是只有跨过木兰溪城南才会有价值核爆的机会。而对于一直强调宜居属性的城北来说，目前也正处于各个配套修修补补的阶段。城建配套是一个区域内楼盘价值的基本体现，在莆田市区各版块未能有重大利好政策出现之前，莆田市区楼盘价值也难有大幅度提升。

　　除此之外，楼市走向和产品品质也是莆田房价的两大影响因素。如今莆田楼市刚刚从波谷中复苏，开发商冒然提价必将影响其项目销售。在去库存依然是莆田楼市目前主要任务之时，房价大幅度上涨的可能性并不存在。另外，虽然莆田市区各楼盘纷纷走豪宅路线，但大部分仍只是宣传包装，真正在产品品质上能一骑绝尘的楼盘暂时还未出现，大多数项目都难以做到十全十美，也尚未有楼盘敢因做加法而在价格上大胆提价。

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