调控紧箍咒加持 莆田摇号拿地只是治标不治本

　　临近年底，莆田楼市相当热闹，不仅有多个新盘亮相，也有多个蓄力已久的项目即将首开。上周，在莆田楼市年底嘈杂的声音中，莆田学院北区地块第三次公开出让，再次刷爆了朋友圈。作为近几年来莆田市区为数不多的黄金地块，莆田学院北区地块命运也是一波三折，处于调控浪潮更是让它高处不胜寒。

　　莆田学院北区地块见证了一年来市场起伏

　　从2016年下半年开始，受到游弋资本的冲击，莆田土地市场就已经开始升温。而到了2017年第二季度，莆田土地市场更是彻底爆发，融创高价拿下坂头地块如今看来只是前戏，溪白5连拍中多幅地块楼面价过万，瞬间引爆了市场。此时，莆田楼市调控大棒已经开始挥舞，公积金门槛提高、住建部门整治炒房等相关政策开始出台，莆田土地市场的热度爆表也吸引了监管部门注意。

　　2017年4月21日，莆田国土局第一次发布公告，莆田学院北区地块定于5月12日出让，半个月之后，5月3日，莆田国土局发布公告称该地块暂停出让。溪白5连拍让莆田土地市场达到了最高潮，在一定程度上也是有点过头。到了2017年下半年，莆田土地市场急转直下，再也没有重现上半年的火爆之势。2017年11月8日，莆田国土局第二次发布公告，莆田学院北区地块暂定于11月29日出让，不过2天之后，该地块再次停拍的消息随即传来。

　　业内人士认为，在莆田市中心旧城改造受阻的情况下，莆田学院北区地块作为市中心位置绝佳的净地，本身就自带光环。在2017年上半年市场环境中，该地块如果直接出让将是火上浇油。枪打出头鸟，莆田学院北区地块作为莆田出让过程最为曲折的地块，受到调控关注也是意料之中。

　　松弛有度 莆田学院北区地块出让四大变化

　　从第一次出让时候没有任何条件加持的“裸拍”，到2017年下半年第二次出让时的“限地价+公证摇号”，再到如今的“限地价+控房价+公证摇号”，莆田学院三次出让条件不尽相同，不过并不是一味地趋严。

　　第一点，最高限制价格的下降。2017年11月第二次出让公告中，莆田学院北区地块最高限价为150500万，本次最高限价为145000万元，足足减少了5500万。具体反映到楼面价上，第二次出让时楼面价为11000元/㎡，此次则为10599元/㎡。

　　第二点，增加“项目销售价格上的限制”。本次莆田学院北区地块出让，在保留第二次“限地价和公证摇号”的基础上，又多增加了一项控房价，即该宗地商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过18500元/平方米。此前莆田楼市调控新政曾规定“新开楼盘如为精装房的，其精装单价每平方米不超过3000元。”按此计算，未来该地块最终销售价格不会超过21500元/平方米。在如今包括阳光城檀悦、融创兰溪大观等楼盘单价纷纷突破2万的情况下，如果对比几个项目的地段和配套，该地块销售价格性价比优势则十分明显。

　　第三点，对于人才周转房的规定。在第三次出让中，直接规定了“该宗地配建人才周转房面积不少于11000平方米（不含车位）且不少于110套，配建人才周转房(含车位)的土地使用权和房屋所有权归莆田市机关事务管理处；同时土地竞得人无偿移交该人才周转房梯位就近的标准地下停车位110个（有独立产权不少于50个）。”而第二次出让中，只是规定“该宗地配建人才周转房的土地使用权和房屋所有权归莆田市机关事务管理处。”

　　第四点，项目销售条件的放宽。第二次出让中有规定“该宗地预售许可条件须达到地上工程进度的50%以上且一次性全部公开对外销售”，本次该条件则被删除。对于拿地开发商来说，销售条件的放宽无疑使得自身在操盘上有了更多的灵活度。

　　得地段者得天下 再次凸显中心价值论

　　据悉，在莆田学院北区地块公告出让之后，就吸引了各大品牌开发商的关注，甚至有开发商扬言即使做亏本了也要拿下该项目。李嘉诚的地段论至今在房地产市场中还是金科玉律，莆田学院北区地块紧邻莆田行政中心，周边各项配套十分成熟，生活氛围相当浓厚，该地块未来必将成为莆田地标之一，不管哪家开发商拿下该地块，都不仅仅只是单一的项目，而是对于自身品牌一个绝佳宣传机会。如今包括联发、恒大、保利、融创等诸多全国房企已经牢牢掌握着市场话语权，凭借着“品牌”+“地段”两张王牌，莆田学院北区地块再次凸显了中心价值论。

　　摇号并不能解决莆田土地供应不足的局面

　　控制地上拥堵，就摇号买车；项目开盘供不应求，就摇号选房；而在众人拾柴火焰高的土地市场，抢不到理还乱的时候，竟然也可以摇号。摇号，似乎是解决一切争端的最有效途径。不过，从另一个维度来思考，当政府越限制的时候，就说明这个东西越值钱、更加有价值。莆田学院北区地块摇号出让，侧面上反应了莆田土地市场上黄金地块的稀缺。如果一次能够拿出5幅类似莆田学院北区的地块，摇号就早早地失去了它的意义。摇号并不能改变目前莆田土地市场供不应求的局面，它只是调控时期内的一个特殊操作。

上一篇：阳光城檀悦、祥和木兰外滩共446套房源拿到预售证
下一篇：年底返乡置业潮 莆田一二手房联动再度升温