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2018莆田二手房回顾:高房价水分挤出 学区房高烧不退

2019-01-01 来源:莆房网 用手机看

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  没有限价、摇号等调控政策存在,二手房市场,往往是一个城市楼市发展最直接的表现。今年莆田的二手房市场也跟随着新房市场及土地市场波动。年末之际,笔者对2018年莆田二手房市场做了梳理,从多个维度来回顾过去一年莆田二手房市场的发展历程。 

  部分高价房水分挤出 笋盘频出  

  总结2018年二手房市场,可谓是量价齐跌!年初时,市区多个高地价楼盘入市,房东的市场预期也不断走高,城北、城南等片区的二手房价格跟着大幅上涨。但是随着楼市调控的密集出台,及城北多个高价盘陷入销售窘境,市场预期开始降温,部分房源单价下降1000-2000元/㎡左右。  

  比如城东可以划片荔城区第一实小的二手小区,东城一号、祥荣荔树湾等二手房小区当前均价稳定在1.6万/㎡,而2018年初这些小区均价差不多都在1.7-1.8万的水平线上。联发君悦首府2018年初时不少二手房挂牌价跟城北新房市场看齐,房东普遍定价在15000-16000元/㎡,且态度强硬,但是现在市场价格普遍降了1000-2000元/㎡。  

  尤其是2018年下半年,莆田不少房东主动降价,而客户却不买账继续砍价。如西湖小区有套181平的房子,因为本身地段好、环境好、划片麟峰小学,因此房东的期望值也比较高,2018年初原本挂1万元/㎡左右的价格,近期主动降价8000多元/㎡诚意出售。 

  另外,今年的二手房市场甚至还出现了不少笋盘,价格均低于市场价,有的价格是2018年初时年无法想象的。正荣财富中心因为房企品牌、地段等优势突出,作为这几年房价上涨最快的楼盘之一,二手房中大多房源价格在17000元/㎡以上。由于现在市场降温,个别房源已经降到14000元/㎡左右了。还有名成佳园等楼盘,有的房东急售装修房挂牌价才12800元/㎡,这都远远低于市场价。甚至有的房源挂牌价比银行的评估价还低。  

  中意房产黄建英店长告诉笔者,主要原因在于房东前期对房价期望值过高,在经过将近一年的市场检验之后,房东了解了楼市行情,也认清了事实,不再抱着价格不松手,在买卖过程中议价空间变大,因此有些急卖的房东主动降价出售。 

  学区房高烧不下 投资客的主战场

  在莆田这座小城市里,教育需求才是莆田购房者最为刚性的需求,望子成龙望女成凤,是莆田家长的共同心态。因此,在不少二手房都降价的背景下,只有学区房的价格依旧坚挺,一些性价比高的学区房很快就能成交。 

  中意房产方赛阳店长表示,2018年莆田教育划片政策又有所变动,业主必须落户才能就读,而很多一手房都是期房销售,无法满足客户迫切的教育需求,所以部分客户买二手房目的在于给小孩读书使用。而且现在很多家长在选择学区房时,都在极力选择能划片市第一实小学、中山中学组合,麟峰小学、中山中学组合及南门学校(小学、中学)。

  也正是因为教育资源的失衡,莆田学区房也被划分三六九等。如正荣御品世家,作为莆田优质学区房之一,挂牌价基本上已经在25000元/㎡以上,部分房源甚至已破3万/㎡。就算同样是老房子,因为学区划片不同,单价也差上好几千。比如,东大路的学区房,同样是没有小区,停车不方便,而且还吵杂、没有电梯,但是因为划片实小,这边的学区房价格在11000-13000元/㎡之间。而下磨这边逸夫小学、文献中学的学区房,即使有公园配套,楼下还有自带车位的,也只能卖到9000多一平。

  方店长补充道,尤其是今年楼市长时间处于冷静期,投资环境受限的情况,炒房客急需找到其他的途径实现财富的快速增值,而学区房无疑成为他们的目标,他们的阵地转移也进一步推动学区房价格的水涨船高。如划片实小16㎡柴火间50万元成交,38㎡62万元成交,金鼎广场小面积二手房单价甚至达3万元/㎡,更别提正荣御品世家3万元/㎡甚至更高的价格,即便是这样也是一房难求。而且由于莆田的教育资源分配不均和跟进速度较慢,未来几年内,学区房的价值依旧看涨。  

  乡镇楼市走火 周边二手房也开始起步、发展 

  近两年由于乡镇楼市的走火,秀屿、黄石、涵江等地区域上也多了一些中介门店。如今,这几个周边片区的二手房,不仅挂牌上市的房源增多,价格也不低。以黄石片区为例,鑫和地王广场房产证已出,今年大部分装修后的价格要9000元/㎡左右,且不少房源都已经破万了。 

  受一手房房荒的影响,2018年涵江二手房市场更是迅速发展。2018年刚开始的时候,涵江还有不少二手房价格在8000元/㎡以下,但是如今塘北片区及兴涵水都的二手房价格普遍都在9000元/㎡以上,有些地段区位突出或品质楼盘的房源价格都已经上万。

  业内人士林先生告诉笔者,如今涵江二手房的房源基本上是来自2013年-2015年入市的楼盘,但是市场冷热不均。如保利、华永、中茵、景隆、亿发城等,这些楼盘当时的市场价相差无几,均价皆维持在6000-7000元/㎡左右。但是经过这几年时间的检验,这些楼盘因品质及地段位置的不同,在二手房中的价格上涨幅度也大不相同。塘北及兴涵水都的二手房基本都已经涨到9000元/㎡以上,但是涵东片区,不少挂牌价只能在原价的基础上小幅上涨。

  受土拍刺激 年底二手房开始回温  

  进入12月,莆田土地市场也开始升温,优质地块出让,房企积极举牌,溢价率上涨。尤其是荔浦地块二限价上涨2000元/㎡,在一定程度上扭转了市场预期。市民黄先生告诉笔者,今年政府调控措施比较坚决,所以一直持币观望,就担心自己早买亏了。但是这次荔浦地块二出让价格上涨,似乎也是政府释放了一个放松信号。所以这几天也在忙着看房,打算过年前就出手买。

  中意房产黄建英店长表示,受土拍变化的刺激,确实让莆田的二手中介又开始忙碌起来。年底到来,此前观望的客户,又重新联系中介帮忙寻找合适房源,其中以学区房与婚房类型居多。在置业群体里面,既有急买的刚需客户群体,也有部分外地返乡客。而触动买方重新考虑买房的最大诱因,大多是看到最近出现的楼市变动,担心当前稳定的房价又会出现上涨。

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