福建省物业管理条例出炉 明确物业服务企业服务行为

　　关于印发《关于贯彻<福建省物业管理条例>的实施意见》的通知

　　闽建房函〔2019〕1号

　　福州市住房保障和房产管理局，厦门市建设局、国土资源与房产管理局，漳州、泉州、三明、莆田、南平、龙岩、宁德市住房和城乡建设局，平潭综合实验区交通与建设局、环境与国土资源局：

　　为深入贯彻落实《福建省物业管理条例》，进一步加强和改进物业管理工作，我厅制定了《关于贯彻<福建省物业管理条例>的实施意见》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　福建省住房和城乡建设厅

　　2019年1月2日

　　附件：

　　关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见

　　《福建省物业管理条例》（以下简称《条例》）已由福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议于2018年9月30日审议通过，自2019年1月1日施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作，按照《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）要求，结合我省实际，现提出以下实施意见：

　　一、全面推进物业服务与社区治理相融合

　　（一）进一步落实物业管理行政主管部门管理职责。各级物业管理行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，要切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处以及社区村（居）民委员会将《条例》确立的相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范。积极配合受理物业服务日常投诉纠纷，依法查处物业管理中的违法违规行为，建立健全物业服务企业诚信信用档案。对严重违法失信企业要列入“行业黑名单”，限制其承接新的物业服务项目和参与评优评先，并由项目所在地物业管理行政主管部门向业主大会或者临时物业管理委员会提交终止物业服务合同、清退物业服务企业的书面建议。加强对物业管理行业协会的指导和监督，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展。同时，市、县物业管理行政主管部门要积极配合发展改革部门，制定实行政府指导价的保障性住房物业服务收费指导标准。

　　（二）充分发挥社区村（居）民委员会在物业管理中的重要作用。各地要把物业管理工作纳入社区治理范畴，推进物业管理工作重心下移。加强社区党组织、村（居）民委员会对业主委员会、自主管理机构、临时物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、村（居）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。社区村（居）民委员会应当设立环境和物业管理委员会，指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作，督促物业服务企业履行职责，协助乡（镇）人民政府或街道办事处组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作，受理业主投诉举报，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷。鼓励社区村（居）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员，或担任监事会成员。

　　（三）推进无物业小区的自治管理。鼓励由乡（镇）人民政府或者街道办事处、社区村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间关系、督促业主履行有关交费义务等业主委员会的职责。

　　（四）乡（镇）人民政府或者街道办事处要明确物业管理机构、落实专项工作经费，配置专职物业管理工作人员，负责对辖区内物业管理工作的指导和监督。进一步健全完善物业管理联席会议制度，及时协调处理辖区业主大会成立、业主委员会换届、物业管理项目交接、物业管理纠纷等物业管理与社区管理之间的相关问题。监督业主委员会每季度在物业管理区域内醒目位置公布（或通过移动通信等电子信息方式告知）工作经费使用情况、本区域物业共有部位、共用设施设备经营所得收益收支明细情况。乡（镇）人民政府或者街道办事处发现业主委员会委员侵害业主利益，涉嫌贪污受贿等现象应当及时提请有关部门调查取证、依法处理。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当及时责令限期改正或者撤销其决定。

　　二、规范业主和业主委员会行为，提升业主自治能力。

　　（一）各地根据《条例》第二十一条规定，结合实际，加强对业主委员会委员（包括监事会成员）的任职条件审核；鼓励具有建筑、工程、消防、机电、法律、经济等专业人员进入业主委员会，鼓励在社区村（居）民委员会、党政机关、事业单位中的干部和党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员，提高业主委员会整体素质和执行能力。

　　（二）乡（镇）人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会按业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程办事，落实业主的知情权、参与权、决策权和监督权，管理和使用好公共收益，依法公开选聘物业服务企业。

　　（三）强化业主委员会换届前的资产清查，业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、社区村（居）民委员会组成清算组，在乡（镇）人民政府或者街道办事处监督下，做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。

　　三、进一步规范物业招投标活动

　　（一）明确投标条件，提高招投标水平。建设单位（业主）和业主委员会等招标单位或招标代理机构，应在招投标中将物业服务企业信用情况作为投标加减分的必备条件。各地要结合物业服务企业信用情况和物业项目备案管理，建立企业信用等级、在管物业项目规模、项目管理服务水平、专业技术人员情况与招投标制度挂钩机制，创造公开、公平、公正的招投标制度和环境。完善招投标专家库建设，提高招投标专业化水平。

　　（二）加强物业选聘招投标管理。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3家或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业，但所选聘的物业服务企业应当未被列入“行业黑名单”或者信用评价等级不低于C级。对物业合同服务期满的住宅物业项目，鼓励业主大会通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。国资控股的工厂、医院、学校、大型公建设施、机关事业单位办公楼等物业，应当采用公开招投标方式选聘物业服务企业。

　　四、进一步加强物业服务各环节的备案管理

　　（一）建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当对临时管理规约的合法性、合规性和对买受人合法权益的保护情况进行审查，并作出审查意见。

　　（二）物业服务企业应当自成立之日起三十日内，将企业基本信息报物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门，主动申请参加企业信用评价。

　　（三）物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同和物业服务企业基本信息报物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。

　　（四）物业服务企业应当自物业交接后三十日内，将物业承接查验记录、承接查验结果、承接查验协议等内容报物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。

　　五、进一步明确物业服务企业服务行为

　　（一）新建物业承接查验时，社区村（居）民委员会、业主代表、物业管理行业协会代表或者专业机构应当在场见证和监督。新建物业交接后，物业服务企业应当对承接查验的结果负责，并保证建设单位所移交的资料符合《条例》第四十四条的规定。同时，建设单位应当在物业承接查验前二十日内，将《条例》第四十四条规定的资料复印件或者电子文档交物业所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处存档。

　　（二）物业服务企业应当向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项和禁止事项，及时劝阻、制止住宅小区内违反临时管理规约或管理规约和治安、规划、消防、环保、装饰装修等有关法律、法规的行为。对劝阻、制止无效的，及时向业主委员会或临时物业管理委员会和有关行政管理部门书面报告，并配合做好执法工作。

　　（三）物业服务企业未经相关业主、业主大会同意或物业服务合同约定，不得擅自利用共用部位、共用设施设备等进行经营性活动，禁止在物业服务区域内擅自设置营业摊点；不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　（四）在前期物业服务期间，乡（镇）人民政府或者街道办事处要督促物业服务企业将扣除物业服务企业经营管理费用后的公共收益存入专项维修资金专户。未设立专项维修资金专户的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当向专项维修资金管理部门申请设立，物业服务企业要及时将公共收益存入专项维修资金专户。业主对公共收益的收入和使用等相关情况有异议的，由乡（镇）人民政府或者街道办事处负责协调处理。

　　（五）物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供物业服务，在物业管理区域内醒目位置长期公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

　　六、加强老旧小区物业管理

　　（一）按照“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，各市、县（市、区）可通过向社会公开邀请方式，征集有接管老旧住宅小区意向且专业化实力强、口碑好的物业服务企业，建立老旧小区长效管理物业服务企业资源库。鼓励各地政府每年安排一定专项工作经费，对推行长效管理机制成效突出的乡（镇）人民政府或者街道办事处、社区村（居）民委员会给予奖励。

　　（二）对部分老旧小区面积小、人口少、楼栋分散、自治或代管效果不理想的情况，乡（镇）人民政府或者街道办事处、社区村（居）民委员会，可牵头引进物业服务企业，按照“就近方便、降低成本”的原则，将小区“打包”交给物业服务企业管理，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务。

　　（三）对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，乡（镇）人民政府或者街道办事处可组织成立准物业服务中心实行托底管理。

　　（四）鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治，依法建设经营性用房、车位（库），经营收益归全体业主共有，可以纳入专项维修资金管理。按照财力与事权相匹配的原则，各市县政府可结合出台激励政策，给予承接老旧小区物业服务企业适当财政补助扶持。

　　七、强化行业引领，提升服务水平

　　（一）省物业管理行业协会应当根据我省物业服务行业实际情况，按照“细化服务内容、量化服务标准、规范服务收费”的原则，定期制定并公布服务内容、标准与收费相对应的物业服务“菜单”，形成“质价相符”的物业服务市场机制，并主动协助所在地物业管理行政主管部门，开展物业服务企业及从业人员信用评价。配合省建设行业工会组织开展全省物业管理员、电工、秩序维护员等岗位技能竞赛，表彰选拔一批优秀选手，推荐参加全国物业行业的技能竞赛。

　　（二）各地物业管理行业协会应当及时制定行业自律公约，加快推进行业诚信体系建设，引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任。同时，根据企业需求，积极开展物业服务从业人员培训。

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