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上半年莆田楼市四大关键词 看清市场的荣耀与鸡毛

2019-07-10 来源:莆房网 用手机看

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  一晃又是半年,在这半年里,土地拍卖、房价走势、房贷政策等等,莆田楼市无处不是被“房住不炒”这条红线约束着。纵观莆田楼市上半年的表现,可以用四大关键词来总结,这些词与楼市调控共荣共生,既体现了政策的意图,同时也决定了未来市场的方向,给购房者下半年的买房计划做些参考。  

  门槛双降:房贷政策放松、首付门槛降低 

  今年1月、5月央行先后降准,虽然降准的目的在于促进实体经济的发展,但是从过去经验看,只要降准,对于房地产来说都是利好,能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

  央行降准也传达了楼市调控放松的信号,因此,在1月降准后的首场土地拍卖上,荔浦地块二(建发央誉)共有9家开发商报名,拍卖举牌时长超1小时。 

  首付、月供是购房者置业路上的两座大山。随着楼市调控政策的放松,“低首付”重回莆田楼市。上半年,国湄领秀、保利、凤达凤凰城、凤达凤翔城、立丰公馆、巨岸幸福里等多数楼盘最低首付只要20%即可,这在一定程度上缓解购房者首付的压力。 

  与此同时,银行个人房贷政策就已经有所放松,不仅是放款速度有所加快,房贷利率如今也有所下降,首套利率已从最严时候的基准上浮15%甚至更高,回落到目前的最低基准上浮5%,个别银行可以执行基准利率。

  抢房盛况:明星楼盘频出 多个楼盘被扫货 

  上半年,莆田楼市连续上演了几场抢房盛况:

  城东的建工莆商天下拉开了莆田楼市今年的抢房盛典,165套房源,仅用了2小时清盘。

  秀屿的国湄领秀随后接档,700多套房源首次开盘便热销全城,很快二期、三期剩余的6栋住宅接连加推。 

  建工eco状元府2个月时间内,连开三次,7栋高层住宅全面售罄。  

  玉湖片区的建发央著1127套房源,9594个认筹号,无疑将莆田抢房情绪推向高潮。半夜查征信、通宵排队、黄牛拿票等相关话题长时间霸占莆田楼市头条。  

  虽然这些楼盘的位置或者规划都不是非常理想,但是在如今房价不断走高的当下,低价可以弥补所有的不足。且这些楼盘与周边二手房也存在明显的价格倒挂,低矮的置业门槛刺激楼市里潜在的购买力。 

  如今房价会涨已成为一种共识,莆田楼市抢房盛况的背后,实际是“留给刚需买低价买新房的机会已经不多了”的恐慌。刚需担忧挤不上车,投资客也嗅到了套利的机会,炒房客、刚需、改需等多方杀入开盘现场抢房,共同推高莆田买房热情。

  土拍回温:限价上涨 外围楼市红火

  从年初开始,莆田土地市场上明显能感受到开发商抢地时的亢奋和热情,举牌次数、溢价率及楼面价等都有明显上涨。近半年来,外围土地限价上涨才是最让楼市焦虑的。高铁片区限价从7500元/㎡涨到了8500元/㎡,涵江片区的限价也从10500元/㎡涨至11500元/㎡,秀屿主城区限价9000元/㎡,西天尾都已经限价14000元/㎡。

  限价政策的变化牵动着楼市神经,虽然楼市“稳”字当头,并没有明确的限价变化文件,但是大众从批售行为或者限价上可以判断政府的决策趋势是收紧还是松动。因此,土地限价的稳步上涨也在一定程度上提高了市场预期,也加深了市场的焦虑,很多购房者担心如果再不出手就更买不起了。

  从城市发展的轨迹看,从市区到边郊,这是不可逆的过程。市区该有的存量资源都有了,同时也没有可发展的空地了,所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。这几年莆田很多外围地块都在快速崛起,伴随着的是原本只属于市中心的资源也慢慢地发生了转移,今年大学城、高铁片区、玉湖新城、木兰板块都传来发展利好消息。因此,外围楼市接连上演抢房盛况也就不难理解了。

   房企分化:中小房企生存空间收窄 不少资产被拍卖 

  市场集中度越来越高,很多房企的日子也不好过,完全不见黄金时代的慷慨激昂。有的楼盘吃肉有的喝粥,有的只能看着别人吃吃喝喝。别看头部房企业绩飘红,但是华丽数据背后依然是惨不忍睹的利润回报和负债压力。今年在售楼盘不少都陷入滞销的尴尬处境,城北、涵江等多个楼盘为了去化,一二手房联动、团购、低首付、降价等营销方式齐上阵,其中的心酸与苦楚,又如何向购房者道也。 

  放眼莆田各大片区,房企集中化程度越来越高,楼市话语权主要集中在联发、保利、融创、正荣、世茂等这几个大房企手里。这俨然是在传递一个信号:中小房企生存空间将逐步丧失。而事实上,近几年,多个本土开发商的资产被法院拍卖,留下一地鸡毛,哪怕你再辉煌再知名也无济于事,市场就是残酷。

  在强监管之下,土地市场风险加大,房企抱团的形式进行联合开发已越来越普遍。世茂与联发联合开发兴涵水都地块三十五,富力与世茂合作共同开拓高铁片区,保利与骏乘合作的兴涵水都地块三十(保利城八期)即将入市。这样房企既能快速扩张自己的布局范围和影响力,也可以分摊风险。

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