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去库存时代结束 莆田商业库存“警报”依旧压力山大

2019-10-10 来源:莆房网 用手机看

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  近年来,由于实体商业的不景气,莆田百货业态及卖场相继出现关店现象,像莆田家乐福、新华都、凤凰百货、万达等多个知名百货公司相继关闭门店,其它零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。随着莆田新增用地集中上市,库存量去化有限及电商崛起等内外部因素,对商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

  莆田楼市“去库存”冰火两重天

  曾经,高库存是悬在莆田楼市头上的一把“利剑”。随着诸多去库存政策落地,莆田市场发生的变化天差地别,万人认筹、摇号开盘、开盘售磬不断。随着莆田“十限”文件下发,在密集政策背后,是住宅市场热火朝天的现状。截止10月6日,莆田本市区可售商品房库存总量为86421套,其中住宅仅为19692套,商业库存量达到66729套,占比却将近80%,这与热火朝天的住宅市场比起来,商业地产市场可谓“冰冻三尺”。

  莆田商业为何出现截然不同的诡异走势?查询莆田备案历史数据发现,今年3月与10月可售商品房对比数据,商业可售总量新增53625套,可售面积新增112.91万㎡,其中,荔城区、城厢区占据榜首,新增商业库存77.42万㎡。而据上半年房地产运行报告显示,截止6月末,莆田商品房库存面积473.13万㎡,去化周期18个月。其中住宅309.64万㎡、去化周期12个月;商业106.98万㎡、去化周期63个月;办公56.51万㎡、去化周期47个月。

  在莆田商业地产主要有四大产品形态,包括写字楼、商铺、公寓以及车位。而从市场销售来看,公寓是类住宅形式,是四大产品消化周期最短的投资品,市场走俏。相反,商铺和写字楼则去化周期明显较长,近些年来,受电商冲击,加上租金滞涨,商铺市场颓势明显,连市中心项目、商场仍然无人接手,造成巨大浪费,一些地段不佳的商铺沦为仓库。同样在写字楼方面,在莆田产业发展薄弱的基础上,入驻率不佳,回报周期被拉长,市场增长并不明显。


2019年3月商品房备案表


2019年10月商品房备案表

  去库存结束 莆田商业库存“压力山大”

  商品房库存量一直是房地产市场晴雨表。而商业地产去库存效果,直接关系到整体楼市是否能健康发展。针对如此巨量的商业地产去化出路,莆田政府也在积极引导控制,从2016年起,在政策上推动了部分项目“商改住”,同在针对商住公寓开放落户、就近入读等优惠政策,随后又延长一年期限。笔者也了解到,莆田针对商业库存县区,不仅减少了商业用地的供应控制,对部分地块功能规划进行调整,直接减少商业用地供应,从源头上就减少商业开发面积。

  莆田业内人士林经理认为,全国去库存任务结束,一边是持续高企的商业地产库存难以去化;一边是海量商业地产苦寻出路,而单单靠市场行为往往很难奏效。按目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限,商业地产库存的去化仍然需要较长周期。未来,要如何盘活大体量的商业地产,仍是城市管理者的一道难题。

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