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楼市落下“铁幕”:3万1套学区房,14天降72万

2020-09-16 来源:蓝白观楼市 用手机看

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  原标题:楼市落下“铁幕”:3万1套学区房,14天降72万,买房11年亏35%

  今天聊3件事,关于房价的。

  在铁岭,3万块,拿下1套学区房。

  前天21世纪报道说:3.8万元,就可以买到一个地级市的学区房。

  铁岭中介称:“铁岭阳光园四区这套房子是商品房,3.8万元全款,靠近第十小学,顶楼34平米,配套齐全。”

  便宜自然有便宜的道理,这套顶楼的房子是坡顶而非平顶,正对着卧室,室内高度不够,进门时容易磕磕碰碰。

  还有一套房,80平米才7万多块钱,对面是五中,走十来分钟就到第十一小学,老房子没电梯,八楼。

  铁岭,这个在小品里频繁出现的名字,总人口达289万人,2019年GDP总量640亿元,尽管实力比不上省内的鞍山、营口、锦州,也算个名声在外的地市了。

  在最近几年热炒学区房的浪潮下,能便宜到这个程度,说好听点是“房价良心”,说难听点就是“无人问津”。

  原因大家都心知肚明,劳动力流出,小学生人口也会减少。

  东北的人口流出常年被外界诟病,铁岭是典型的样本。

  2015年到2018年,辽宁省普通小学的在校生人数减少2.24%,但沈阳和大连分别上涨7.58%和11.35%,从普通小学的招生人数来看,铁岭和阜新的下降幅度,是辽宁省内第一和第二多。

  显然,这部分流失掉的学生,要么去沿海,要么流向省内大城市,学区房的需求自然也会随之下降。

  驾车从铁岭到沈阳,不过70公里而已,但是,地域距离如此之近,并不代表大城市资源能够反哺中小城市,在不少强省会城市周边,都出现了类似“灯下黑”的现象。

  前段时间有朋友很苦恼的留言:自己买的县城、地市高铁新城,为什么在高铁开通后不涨反降?什么时候能升值?再买一套行不行?

  不是我不回答,是这问题确实有点天真了。

  中泰证券曾发布过一个报告,统计高铁通车后地方常住人口占全省比重变化,31个高铁节点城市,在高铁通车后,21个出现人口流失。

  方正胡国鹏的总结很到位:由于区划的限制,长期以来,我国城市之间存在着各自为战的竞争格局,大城市集聚大量的资本与廉价劳动力,对周围城市产生虹吸效应,周边中小城市出现人口外流,产业空心化的趋势。

  铁岭,就是典型。

  人口弱,就意味着“一弱百弱”。

  华泰固收去年发过一篇分析辽宁财政的报告,沈阳、大连财政自给率(一般预算收入/一般预算支出)处于第一梯队,自给率超70%,铁岭、阜新、朝阳三市预算赤字率分别达27%、26%、23%,较为依赖转移支付。

  人口流出——小学生流失——大城市加快虹吸——土地卖不上价——财政吃紧——公共服务资源跟不上——人口加速流出。

  这就是“负反馈”,在大城时代,小城似乎只能充当“背景板”。

  所以,大哥别说二哥,各位也别笑话阜新和铁岭,豫南、苏北、粤西、闽北这些地方,哪个三四线不是一样的宿命?

  你把旁边的大城市当金山,大城市把你当肥料。

  在天津,14天时间,房价降72万。

  每日经济新闻这两天也做了个报道,在河东区与东丽区的交界处某盘,在3年前,这一区域的新房售价曾高达3万元/平方米,如今在售房源单价多在2.3万-2.5万。

  旁边小区有有两套挂牌房源,近两周降价幅度分别为18万元、13万元,该项目一套一楼带花园与地下室的二手洋房,14天时间共计降价72万元之多。

  经纪人肯定的说:“相较于2017年,3年时间,市区内的房价每平方米平均降了5000元。”

  同样是过去3年时间,天津市GDP经过两次下修,增速连续三年低于全国平均水平,人均GDP落后于东南沿海苏浙闽三省和宁苏杭三市。

  根据华泰张继强的计算,用一般预算收入/一般预算支出来计算财政自给率,红桥区最低,仅38.6%,同时红桥的债务率排名第1,达到265%,除和平区债务率仅为38%外,其余各区债务率均超100%。

  加上减税降费的影响,河北、和平、南开税收增速分别为-20.3%、-20.0%、-18%。

  显然,经济增速与房价的变化,几乎可以称之为“神同步”了。

  买房11年,亏35%。

  还是每日经济新闻的报道,10年前,威海乳山银滩海景房火爆的时候,房价均价约3500元/平方米。

  2009年,一位购房者花了20万,在乳山银滩买了一套36平方米的小房,只卖了13万,不算房贷利息,明面上的钱就亏掉了7万。

  事实上,如果考虑到机会成本、通胀、月供利息,亏的远不止35%。

  不仅仅是乳山,烟台的龙口,莱州,海阳等等沿海四五线城市,到处都是这种房子。

  与上文两个例子不同,山东海景房并不是市场自然供求的反应,而是层层推进、精心设计的套路。

  毫不夸张的说,此类无配套的海景房,销售网络已经遍布全国,开发商跟中小中介合作分销,购房者掏出白花花的银子冲动买房,为“面朝大海、春暖花开”买单,苦果只能自己吞。

  每个周末,在河北、山西、河南、湖北等中西部省份,一辆接一辆的大巴开往渤海湾,退休没事干的大爷大妈们,宁可在大巴车上颠簸十几个小时,也要去感受迎面而来的海风。

  短暂的看房时间,紧随身形的置业顾问,全场沸腾的火热气氛,一般人还真兜不住。

  三件事说完了。

  时间来到2020年,越来越多的事实证明:人人买房都能赚钱的楼市,铁幕正徐徐落下。

  铁岭,是人口流出三四线城市的无奈。

  天津,是超大城市转型期掉队的落寞。

  至于海景房,就是个笑话。

  但是,大家考虑过没有?这些地方,可能只是运气不太好,被放大镜捕捉到,被媒体追逐到,放在互联网上,一传十,十传百,被迫成了焦点,还有大量的城市没有走到聚光灯下面,任人评说。

  去年有句话挺火: 当一个人的财富大于自己认知的时候,这个社会就会有100种方法来收割你,直到你的认知和财富相互匹配为止。

  在大放水时代,所有人都知道应该持有资产才能保住财富。

  问题就出在这,当“买房”变成了一张尽人皆知“明牌”以后,市场出现了“一致性预期”,任何区域、任何城市的房子,估值都是非理性状态,伏笔自此埋下。

  5年前,小城市库存积压创出历史记录,所有人都不看好三四线,棚改一出,全都目瞪口呆。

  3年前,一二线买房成为金科玉律,谁能料到,“房住不炒”提出后,北上广阴跌三年?

  今年上半年,宽货币、放松预售、松绑限购,似乎历史要重演,谁能想到时隔数月,调控下手这么严厉?

  在调控的强行干预下,楼市已经进入了“无周期”时代。

  今天,你看到了阜新、铁岭、天津、石家庄、威海的现状,尚且能够用人口、经济增速等理由来解释。

  明天,你可能会看到绍兴、洛阳、临沂、呼和浩特、惠州、嘉兴也开始熄火,我们可以说是估值理性回归。

  可是,当今年高点入手深圳、杭州、宁波房子的人,未来也跌入泥沼时,相信大多数人只能感叹一句时运不济了。

  就在写这篇文章的时候,我看到成都又出了15条房产新政,层出不穷的加码政策,已经成了家常便饭。

  炒作的洼地,越来越少,投机的缝隙,越来越窄。

  不管造出多少新一线、超一线、强二线的概念,在调控的干预下,在人口、金融、财政、供地节奏的影响下,影响房地产的价格体系越来越复杂,1年-2年的短周期走势,正变得愈加不可测。

  当规律、周期、数据分析都失去作用,铁岭、天津、威海只是冰山一角。

  或者,我们应该换个说法:当前楼市的主要矛盾,是购房者日益增长的买房需求,与买房难度直线上升之间的矛盾。

  所以,别再渲染买房实现阶层跃升这种话,已经回不去了,核心城市的价值,是选择一种开阔眼界的生活方式,是长期持有带来的“安全边际”,而不是快进快出、刀口舔血的牌桌。

  如果你认为本文是在讲买房之道,那就错了。

  3万一套的学区房,对本地人来说,难道不香吗?

  教育资源睥睨全国的天津,买房门槛降低,是坏事吗?

  海景房露出“收割机”的本来面目,让更多人回归常识,这不好吗?

  房价高,并不值得骄傲,房价低,也不见得全是坏处,这只是特定时期市场给予的“公允价值”罢了。

  正如罗大佑的那句歌词:今天的欢乐,将是明天创痛的回忆。

  现在,很多人为了各种城市排名,吵的脸红脖子粗,依我看,还不如多想想晚饭应该吃点什么、儿子学习偏科怎么办、每天能不能睡够8小时这些问题来的现实。

责编:杨阳

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