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停止“棚改”?明年起,20年的老房子又“吃香”了

2020-10-17 来源:楼市新观 用手机看

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  原标题:停止“棚改”?国家一锤定音,明年起,20年的老房子又“吃香”了

  众所周知,2016-2018年,是三四线城市房价上涨的“爆发期”。据国家统计局公布的资料显示,全国160多个三四线城市在16-18年“补涨”平均幅度超过50%。很多三四线城市2015年以前房价只有三四千一平,经历了2-3年的上涨之后,房价妥妥步入“万元俱乐部”。有些环一线三四五线城市房价甚至3年“飙涨”了2-3倍,比如燕郊、固安、惠州、嘉兴等——2015年底,房价只有平均六七千元一平,但是到2017年,两万一平、三万一平的楼盘比比皆是。

  熟悉中国楼市发展进程的人,可能都知道,本轮“房住不炒”高压调控下,一二线城市纷纷或降温或横盘,反而三四线城市却迎来“逆势”大涨。虽然有专家开脱,说这几年房价上涨是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响,但明眼人都知道,“棚改”就是近年来三四线城市房价上涨的主要推手。

  2015年之前,广大三四五线城市房地产库存严重积压,房企去库存压力巨大,房子卖不掉资金回不来,开发商急,银行、地方也都急得团团转。到底该怎么办?于是“棚改补房”的升级版政策就应运而生了——棚改不再以房换房,转而用“货币化补偿”的方式对拆迁户进行安置。具体办法就是投放基础性货币给国开行等政策性银行,银行可以拿债券做抵押,获得期限极长、利率极低的贷款,再发放给棚改拆迁户。最后,拆迁户拿着补贴房款自己到市场上去购买新房。

  公开资料显示,2015-2020年全国棚改开工总量在3300万套。其中2015-2017年每年棚改的开工量都在600万套以上,三年总量1800万套。而且棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30%,但在三四线城市比例普遍都在60%-80%。换言之,棚改定向货币的水,主要都流向了三四线城市,最终也都流向了三四线城市的楼市,除了带来了房价“飙涨”,还给地方的建设、经济发展等业绩作出了突出贡献。

  事实摆在眼前,任何人反驳都没有意义——棚改政策才是三四线城市房价上涨的“祸首罪魁”:开发商借此民生工程拼命贷款买地,无数拆迁暴发户“跟风”投机炒房;叠加一二线城市严调控下需求和资金无处释放,只能外溢到三四线城市,因此短短两三年时间三四线城市就被炒得滚烫,房价也跟着水涨船高。

  “棚改”工程是针对于城镇中,历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院,通过直接拆除重建的方式,解决这类人的住房问题,改善他们的居住环境。不得不说“棚改”的初衷是造福人民,是实打实的民生工程。

  不过“叫停棚改”的声音早就喧嚣尘上了。随着近年来学者、经济学家、房地产专家等对“棚改”真实权益的重新考量,以及国家也注意到,过去这五六年时间里,越来越多的城市出现了“借棚改之名盲目举债”的现象,而且很多库存不足、房价上涨压力较大的城市对“棚改”也没有停下的意思。结合以上几点,从2018年开始,国家对于棚改拆迁,也有了新的态度:先是国开行收回棚改审批权限,继而是国家宣布,各大城市因地制宜推进棚改工作,其中明确库存充足、房价上涨压力大的城市,要“下调”或者“停止”棚改目标。

  到了2020年,国家更明确表示“棚改”将退出历史舞台,实行了十多年之久的“棚改”政策从明年起可能要停止了——国务院2020年初发布的相关文件一锤定音到:2020年是棚改的“终结之年”。完成2020年的460万套棚改任务之后,其实全国性的棚改目标已经所剩不多了。

  国家一锤定音背后传达的信息再明确不过,国家已经到了不得不出手的地步,棚改货币化补偿即将退潮,房价飚涨的城市再无游移空间。事实上,尽快取消货币化安置优惠政策,也意味着三四线城市的不动产市场已经是强弩之末。

  国家一锤定音,明年起停止“棚改”已经是板上钉钉。需要说明的是,这里所说的停止并非一刀切全部叫停,而是过去那种大规模的棚改将停止。那么未来何种方式将接棒“棚改”继续对城市中的二三十年的老旧小区进行优化处置呢?国家也给出了“答案”:“棚改”即将成为历史,“旧改”成为新方向。

  4万亿“旧改”粉墨登场,明年起,老房子统统又“吃香”了

  何为“旧改”?“旧改”到底改什么?2020年的《政府工作报告》说得很清楚:城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施(基础类),支持加装电梯和无障碍环境建设(改善类),健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施(提升类)。即未来城区老旧小区、老房子不再拆迁,而是进行全面的原地改造。

  官方给出的“旧改”5年规划是:到2025年之前,全国要完成17万个老旧小区改造。涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

  基于此,住建部原副部长、国务院参事仇保兴计算出了,未来5年旧改可撬动的具体投资总额为4万亿元。无独有偶,恒大研究院常务副院长夏磊,按老旧小区改造的基础、改善、提升三大内容测算,保守估计老旧小区改造也至少需投入4万亿元。依据信息显现,2020年、2021年旧改对象都是2000年以前建造的老房子,将惠及3.9万个小区、700万户家庭。也就是说,从明年起有20年房龄的老房子可能又“吃香”了,这一大批业主算是有福了。为什么这么说?20年房龄的老房子是第一批进行改造的,主要涉及内部管道、电路、气路、水路等的更换,最主要的是将对4层以上老房子进行加装电梯。业内专家预估,经过改造后的老房子,整体溢价可能超过20%-30%,尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层升值空间巨大。

  “旧改”时代来临,两类人受益,两类人恐要遭殃

  受益的两类人群分别是:第一类就是上面我们说到的在改造范围内的老旧小区业主,尤其是那些基础条件比较好的小区,未来不仅改造起来比较顺利,而且升值的空间也会优于那些条件恶劣的小区。而加装电梯之后的高楼层业主,可能获得的好处远远高于其它楼层业主。如果按照改造后整体溢价在20%-30%计算,一线城市以现在的均价6万/平计算,升值幅度在120万-180万;即便是二线城市均价2万/平计算,也每套房子也能躺赚40万-60万;

  第二类受益人群就是参与改造的企业及个人。这类人包括但不限于:建材行业、建筑装修产业、家具行业、通信设备行业、防水、涂料、管材、保温材料等等细分领域。据业内专业人士分析,仅户外改造涉及的楼体加固、楼面改造、加装电梯、电气排水系统、小区内环境等改造这一项就可能释放5万亿的市场空间。除此之外,户内改造带来的家居、厨电、地板等更新换代,可释放的市场空间更不可估量。

  恐要遭殃的两类人群分别是:第一类是专业囤积老房子“赌拆迁”的投资炒房客。棚改停止意味着拆迁不再。旧改登场,虽然在一定程度上也能给老房子带来升值,但是不得不说这类房产的市场认可度普遍偏低,远不如之前“拆迁”获得的巨额补偿丰厚和方便。加之很多投资炒房客之前购买的多是底层的老房子,但旧改替代棚改之后,真正意义升值的是高层的房子,底层住宅反而优势变成了劣势。这么算下来,很多囤积老房子的炒房投资客,可能要遭殃做折本生意了。

  第二类就是希望老房子拆迁的人。这类人虽然不是投资炒房客,但是他们一心想住新房,更有甚者想通过拆迁暴富,从此小房换大房,旧房换新房。但是旧改政策下,老房子拆迁没可能了,他们的希望也就此破灭了。继续等改造后房产升值,还是趁早低价卖掉拿着房款购买新房,但是不管怎么选,最后都会发现不划算,遭殃的是自己。


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