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地产股猛涨?假象!“大杀器”来了!

2021-02-28 来源:正商参阅 用手机看

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  原标题:地产股猛涨?假象!“大杀器”来了!

  三年不开张,开张吃三年。

  地产股集体大涨,上演了一场王者归来。然而都系好安全带等待起飞了,一看股价,又“摔”了。

  截止今天(2月26日)下午收盘,整个板块下跌1.97%,与昨天的风光相比,略显落寞。

  被长期低估的地产板块从昨天开始,迎来罕见的大涨,万科等龙头股纷纷涨停,收盘价创近1年来新高。

  银行、保险等板块也不断向上突破。

  敏感的北上资金已经悄然换股,大手笔买入低估板块。

  难道市场开始从高估值切换至低估值?曾被按在地上来回摩擦的地产股要起飞了?

  这一切,要从一份文件说起:

  一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出。

  直接划重点:

  1、2021年度住宅供应将分类调控,实行住宅用地集中出让;

  2、“两个集中”:

  一是集中发布出让公告,全市原则上全年不超过3次;

  二是集中组织出让活动,出让的土地以挂牌方式交易,确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动!

  3、规定时间:天津确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一分布住宅用地出让公告。

  目前,土地出让改革或将涉及22城,分别为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

  啥意思呢?

  简单说,就是全国主要一二线城市未来的土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。

  要知道,在过去,地方卖地,一年四季都可以。

  房企只要账上有钱,加个杠杆,随时可以拿地。

  但这种好事,今后不会再有了:

  现在,一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”。

  而且土地集中交易,地块不是随时都有。

  拿地也会变得非常困难。以后房企拿地工作必须围绕政府土拍公示来做。

  这意味着什么呢?

  一个一个来分析:

  1、“地王出,房价涨 ”,房价上涨与否,跟土地有着紧密的关系。这是房地产市场亘古不变的逻辑。

  那么现在集中供地是为了打击地王。

  可以想象,当几十块土地在一个月内同时放出,那么对于当地产商来讲,就需要择优取舍,无形之中就会分散拍卖的热情,对于地价的稳定有一定积极的影响。

  2、拿地要加杠杆,集中放地,就意味着开发商融资贷款的时间更加集中。

  银行更方便控制贷款规模,同时对开发商的资质审核也更加精准:资质好的开发商一定比小开发商更容易拿到贷款。

  挤走小开发商,从一定程度上有利于资金分散到其他三四线城市,避免一二线城市土地过热的局面。

  除了可以进入三四线城市外,这些资金流入股市以及实体经济也会是不错的出路,而这对于整个经济而言,也有着非常强的现实意义。

  3、之前饥饿营销的方式行不通了,集中供应,对于购房者来说,选择也就更多了。

  这些地块基本都会同期入市,这样就有大量新盘,入市、开盘、销售、交付等节点几乎一致。

  有可能会为了得到先发优势,开发商大打价格战,那受益的就是我们购房者。

  至于地产股,分享一份来自董承非讲话的内部分享纪要,他提到“还在不停加仓地产,尤其是保利、万科,表示无论从PE还是PB角度,都比银行低多了。”

  这其实也是代表了机构看好地产的一种声音。

  总的来说,土地集中出让,更有利于大房企、国企等优质企业,龙头地产,估计也是受这个消息的影响,地产股全面爆发,出现涨停潮。

  但是,未来小开放商的日子恐怕不那么好过了,生存空间将会进一步压缩。

  一方面是政策施压,先是三道杠杆,又是土地限购,难度系数越来越高,限制越来越多,中小企的压力越来越大。

  另一方面,土地一年只有三次供应机会,如何利用好这三次拍地机会,最大的关键在于短时间内筹到大量资金,融资能力强劲、市场信用优质的房企显然更有优势。

  毕竟地产行业最大的逻辑就是存量市场下,集中度一再向头部房企聚拢。

  那么作为买房人,如何面对这次土地制度改革呢?

  1、刚需无妨,炒房团彻底瓦解。

  2、尽量避免在房价下跌的城市投资。

  因为这个政策,未来房价的涨势跟城市潜力也就一目了然。

  比如:地卖得好的、卖得贵的城市,未来房价肯定继续上涨;那些卖得差的,动不动流拍的城市,则会陷入负循环。

  3、一定要关注所在城市的“土地集中供应时段”。

  正常情况下,房地产商平均的开发周期是8个月,因此顺推8个月就是新房集中上市期,这个时间段买房性价比最高。

  销售越激烈,选择权就越多,所以不着急、慢慢挑。

  4、认识潜在风险。政策实施后,会加速淘汰一大批中小开发商,在买期房的时候,多留一个心眼,问一问他除了这块地,还有啥赚钱的业务。

  毕竟这形势下,烂尾的风险不容忽视。

责编:杨洋

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