“租金回报”投资谨防风险

    现在不少人采用贷款买房、以租还贷的投资方式进行房产投资。这种投资方式虽然投资者所需入市门槛不高，但同样具有风险。 
　　 
　　风险之一来自项目选择 
　　 
　　有些新开盘项目的开发商在对外宣传中，往往通过假定的租金标准和计算公式，推算给客户的投资回报率，有的居然高达30％以上。其假定的租金标准往往是依据同区域或临近区域租金最高的物业租价。但是实际上，租赁市场的价格往往是由多方面的因素所决定的。一个项目得到租赁市场的认可成为高出租率项目需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。随着新项目的竣工和投放市场，原来的高回报率将被平抑。 
　　 
　　另外，租金不是纯收入。出租投资的前期投入除购房款外，还应包括国家规定的税、费。尤其是中高档项目，一般租户会要求随房提供精装修、全家电和其它生活必需品，这笔投入也应该计入房产的前期总投入。另外，任何租赁项目不会达到全年满租期。再有，按照国家规定，投资者出租经营房屋所得要交纳个人所得税；对于高档居住性房产委托经纪公司出租还须交纳一个月的租金；另外，物业、供暖、保安、保洁等费用是否包含在租金之内还须投资者与承租者协商确定。所以如果把预测租金当做纯收入，肯定达不到预期的目标。 
　　 
　　风险之二来自租赁市场 
　　 
　　租赁市场的价格主要还是靠市场供求来决定的，相对范围内的市场总供给量和市场总需求量的变化将直接影响市场的价格。出租投资是在相当长的时间段内追求相对平稳的回报率，但实际市场同区域供给加大会造成租金的波动，投资者应考虑长期投资的实际利益。 
　　 
　　怎样减小“租金回报”投资的风险 
　　 
　　首先，投资性项目的地理区位至关重要，投资者应该考虑相对地理区域和绝对地理区域两个因素。相对地理区域是指项目周边的大环境，绝对地理区域是指项目本身的小环境。 
　　 
　　大环境应该包括：市场可提供的总需求，交通、市政配套、就医、就学、安全、娱乐等。小环境应该包括：项目自身配套、质量、绿化、车位、物管等。 
　　 
　　其次，投资者还应有良好的心态。 

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