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2020年初以来，受新冠疫情和供地减少影响，我市房地产供给侧和需求侧的各项指标同比均呈下降态势。在以习近平总书记为核心的党中央坚强领导下，我市及时出台政策，通过顺延疫情影响期限、降低预售许可条件等十项措施有力地稳定了我市房地产市场形势，各主要指标从一季度的全面下滑，到二季度的企稳回升，再到三季度的全面回升发展，至9月末，全市房地产市场呈“四回升一平稳”态势：“四回升”是随着疫情影响趋弱和征迁供地推进，商品房新开工面积、房地产投资、批准预售面积、商品房销售面积持续回升；“一平稳”是商品住房销售均价小幅增长，总体保持平稳。具体运行形势分析如下：
一、房地产开发投资方面
（一）商品房新开工面积降幅收窄
由于去年第四季度（仅2宗）和今年前二季度全市土地出让面积同比减少，以致今年前三季度全市商品房新开工面积同比下降明显。第三季度在建发·磐龙府、雍景湾、琇玙青城、玖玺正荣府等大型楼盘的全面动工带动下，前三季度降幅较上半年明显趋缓。1-9月份全市各类商品房施工面积2167.83万m2，与去年同期基本持平，其中新开工面积264.09万m2，同比下降23.1%，降幅较上半年（-31.8%）收窄8.7个百分点。新开工商品房面积按季度分，第一季度新开工85.93万㎡，第二季度41.04万㎡，第三季度137.12万㎡，可见，随着上半年出让的地块全面开工带动第三季度新开工面积明显上升。
从各县区新开工房地产项目看，城厢区、秀屿区上半年土地出让较多且项目规模较大（城厢区的玖玺正荣府三期、坂头东片区地块四安置房、联发君领天玺AB地块等，秀屿区的琇屿青城、清塘雅居、国湄领秀等），带动新开工面积大幅增长；涵江区上半年无新出让地块，因此新开工面积同比下降较大；仙游县因去年同期新开工面积基数大且今年出让的地块面积较小，同比也下降明显；北岸自去年下半年以来无新出让地块亦无新开工面积。各县区新开工情况具体为：荔城区68.39万㎡，比降29.45%；城厢区81.91万㎡，比增98.71%；涵江区16.99万㎡，比降70.12%；秀屿区74.9万㎡，比增273.57%；北岸0万㎡，比降100%；仙游县21.9万㎡，比降81.5%。
（二）房地产完成投资逐季回升
由于新开工面积同比减少，以及疫情影响各项目建设进度放缓，特别是2月份全市房地产项目基本处于停工状态，因此1-9月全市房地产投资同比也出现下降。第三季度在湖心·正荣府、三盛中梁首府、琇玙青城、玖玺正荣府、玖序台等新项目动工建设下，带动约25亿元土地购置费入库统计，使前三季度降幅较上半年减缓。1-9月，全市房地产完成开发投资187.13亿元，较去年同期（230.91亿元）比降18.96%，降幅较上半年（-24.22%）收窄5.26个百分点。按季度分，一季度完成投资48.30亿元，二季度67.61亿元，三季度71.22亿元，房地产投资显逐季回升态势。
从各县区的投资情况看（按项目属地统计原则）：秀屿区在清塘雅居、琇玙青城等项目的全面开工下带动投资额大幅增长；荔城区主要是建发·磐龙府全面动工建设，以及玖序台、建发玉湖一号、滨海城南府、湖心正荣府项目动工带动投资额增长；涵江区、仙游县因新动工项目明显减少，投资额也随之明显减少。其中：荔城区65.81亿元，比增28.11%；城厢区56.23亿元，比增5.72%；涵江区21.72亿元，比降62.93%；秀屿区17.08亿元，比增68.28%；北岸3.85亿元，比降25.82%；仙游县22.44亿元，比降57.19%。
二、商品房供求关系方面
（一）批准预售面积持续上升
一方面由于疫情影响大部分房地产项目进度滞后，另一方面受上半年新开工面积比降较多（-31.8%）的影响，致使今年前三季度全市商品房批准预售面积同比仍为下降。但在国内疫情影响逐步趋小和全面开展复工复产后，各项目抓紧进度，二、三季度全市批准预售面积逐步回升，前三季度降幅较上半年已明显趋缓。1-9月份全市商品房批准预售面积199.56万m2，较去年同期下降33.7%，降幅较上半年（-47.06%）收窄13.36个百分点，其中，批准商品住房面积163.2万m2，比降33.1%，降幅较上半年（-49.73%）收窄16.63个百分点。按季度分，第一季度商品房批准预售面积45.17万㎡（其中商品住房33.54万㎡）；第二季度商品房批准预售面积72.68万㎡（其中商品住房59.22万㎡）；第三季度商品房预售面积81.71万㎡（其中商品住房70.44万㎡），呈持续上升趋势。
从各县区的批准预售面积看，秀屿区在琇玙青城（10.5万㎡）、物流区快递电商园一期（7.31万㎡）、云悦壹号（6.55万㎡）等项目的预售许可下，带动本区批准预售面积成倍增长；仙游县在建发·玺院（13万㎡）、碧桂园·天城（9.34万㎡）、外滩玉玺（8.1万㎡）等十几个项目支撑下继续保持增长；荔城、涵江虽有磐龙府、雍景湾和保利八期、保利云上等项目办理预售许可，但因该两区去年基数较大，同比还是下降明显；城厢区虽新动工项目增多，但因三盛中梁首府等项目分期部分办理预售，所以同比仍下降；北岸今年无新批准预售项目。具体为荔城37.7万㎡，比降50.39%；城厢16.81万㎡，比降66%；涵江26.26万㎡，比降70.31%；秀屿36万㎡，比增197.77%；北岸0万㎡，比降100%；仙游67.6万㎡，比增15.91%。
（二）商品房销售面积逐步回升
批准预售许可面积的减少，意味着市场可售房源减少，导致销售面积下降；另外按照莆田的购房消费习惯，原本在春节期间的一波购房潮，今年却因疫情影响明显减少；同时疫情造成的整体经济下行，人们收入明显下降，导致购房消费能力不足。中心城区商品住房库存去化周期虽然在10个月左右，但品质优良、价位合理的项目不多，市场有效供给相对不足也导致销售下滑。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月全市商品房销售面积（扣除安置型商品房）226.03万m2，较去年同期下降15.27%，其中商品住宅（扣除安置型商品房）175.52万m2，比降22.4%。
商品房销售面积按季度分，一季度56.22万㎡，二季度84.15万㎡，三季度85.66万㎡，从二季度起逐步回升；按月份分，1-9月分别为17.2万㎡、10万㎡、29.02万㎡、27.92万㎡、27.16万㎡、29.07万㎡、26.97万㎡、37万㎡、22.02万㎡。可见1、2月份受疫情影响，成交量明显萎缩，但在各级各部门紧抓复工复产工作、推广线上线下相结合新型销售模式，以及市政府十条扶持政策等方面推动下，3月起市场开始逐步回升，特别是建发·磐龙府一、二期商品住房开盘一次性售罄，进一步提振市场消费信心。
从各县区销售情况看，荔城区虽然有建发·磐龙府、雍景湾、湖心·正荣府项目的热销，但因去年基数较高，还是出现同比下降；涵江区受疫情影响外贸出口减少购买力下降，以及新开发片区基础配套设施不足和大量安置房上市的影响，各楼盘销售整体情况不佳，同比总量下降较为明显；北岸近期无新项目，已连续两年同比下降；仙游、城厢、秀屿近二年新出让土地增多，带动今年销量小幅增长。具体为：荔城区52万㎡，比降30.86%；城厢区44.23万㎡，比增18.39%；涵江区33.01万㎡，比降41.76%；秀屿区27.18万㎡，比增5.27%；北岸4.36万㎡，比降45.5%；仙游县60.97万㎡，比增14.71%。
（三）商品房销售均价小幅增长
一季度，为降低疫情影响，部分在售楼盘降价促销走量回笼资金，但从3月份市场需求逐步恢复后，价格也逐步回升，而且近期市中心城区一些高端品质的楼盘相继入市带动商品房销售均价小幅增长。从商品房买卖合同网签价格统计，1-9月全市商品房销售均价（扣除安置型商品房）为10354元/㎡，同比增长5.89%；其中商品住房均价（扣除安置型商品房）为10392元/M2，比增4.49%。商品住房销售均价按月份分，1-9月分别为9360元/㎡、9076元/㎡、9698元/㎡、10008元/㎡、10389元/㎡、11228元/㎡、10063元/㎡、10343元/㎡、10422元/㎡，总体保持基本平稳态势。
商品住房均价按区域分，荔城区因玉湖等片区价位持续上调、周边低价楼盘减少，增幅同比达近16%；城厢区因坂头东等片区持续高价位出让，仙游县因建发·玺院、碧桂园·天城等高价位楼盘入市销售，分别带动两个县区商品住房销售均价出现5%左右的上升。具体为：荔城区13030元/㎡、比增15.88％；城厢区15680元/㎡、比增4.58％；涵江区9717元/㎡、比降3.56％；秀屿区7185元/㎡、比增0.08％；北岸5408元/㎡、比降3.41％；仙游县7366元/㎡、比增5.53％。
（四）商品住房库存处于合理区间
从商品房批准预售面积和合同网签面积关系看，1-9月全市商品房供销比为1：1.16，其中商品住房（不含安置型商品房）供销比为1：1.13，需求略大于供给。截止9月末，全市商品房库存面积416.21万㎡，去化周期15个月。其中：商品住宅305.29万㎡、去化周期12个月（具体为：荔城10个月、城厢10个月、涵江14个月、秀屿10个月、北岸25个月、仙游15个月）；商业74.02万㎡、去化周期58个月；办公36.9万㎡、去化周期22个月。可见，商品住房除了北岸库存量偏多外，其他县区库存总体处于合理区间；商业库存量较多主要集中在城厢和仙游。
（五）二手房成交面积大幅增长
受中心城区新建商品房房源减少和房价上升影响，以及各县区开展“双百”征迁行动产生大量的住房需求，部分市民选择购买二手房，带动二手房交易面积同比大幅增长。1-9月份全市二手房成交面积122.02万M2，比增30.1%，其中二手住房交易面积98.48万M2，比增29.51%。二手房成交面积按季度分，第一季度29.97万㎡（其中二手住房25.93万㎡）；第二季度48.71万㎡（其中二手住房36.72万㎡）；第三季度43.34万㎡（其中二手住房35.83万㎡），二季度起成交量明显增长。
按区域分，市本级二手房成交102.37万㎡，比增38.33%，其中二手住房81.19万㎡，比增37.86%；仙游县成交19.65万㎡，比降0.1%，其中二手住房17.29万㎡，比增0.8%。可见以市中心城区为主的交易量拉动全市二手房交易较快增长。
三、土地及金融信贷方面
（一）房地产用地供应基本持平
在各级政府加大力度促征迁促供地下，前三季度全市房地产用地供应与去年同期基本持平。1-9月通过招拍挂供应经营性房地产用地（含安置型商品房）24宗116.15公顷（合1742.27亩），较去年同期（1771.65亩）比降1.66%；出让总价款1081450万元，同比增长18.51%。从季度看，一季度出让6宗31.72公顷，二季度出让8宗34.14公顷，三季度出让10宗50.29公顷，第三季度呈明显上升。
从各县区土地供应情况看，供应面积方面，除了城厢、秀屿二区出让的土地面积比增外，其他三个县区都呈同比下降，北岸无新出让项目；供应价位方面，荔城区因出让的紫霄路北侧地块一面积大单价低（125.88亩），拉低了全区每亩均价；城厢区因出让的地块都在市中心区，均价涨幅达50%以上，导致每亩均价较荔城区高出很多；秀屿区出让的地块中含2宗商业、商务办公用地；仙游与去年同期基本持平。其中：荔城区供地5宗26.08公顷（合391.2亩）、比降12.51%，总价款265600万元，平均每亩836万元（不含安置型商品房）；城厢区供地6宗22.49公顷（合337.35亩）、比增28.88%，总价款517100万元，平均每亩1857万元（不含安置型商品房）；涵江区供地2宗5.44公顷（合81.6亩），比降74.54%，总价款45000万元，平均每亩551万元（不含安置型商品房）；秀屿区供地5宗37.22公顷（合558.27亩）、比增20%，总价款125900万元，平均每亩218万元（不含安置型商品房）；北岸供地0宗，比降100%；仙游县供地6宗24.92公顷（合373.74亩）、比降18.56%，总价款127850万元，平均每亩342万元（不含安置型商品房）。
（二）房地产各项贷款增速较快
截至8月末，全市房地产各项贷款余额818.74亿元，同比增长14.89%，增速比5月末增加1.52个百分点；今年新增68.94亿元，同比多增27.18亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.71%，同比提高1.64个百分点。其中：
房地产开发贷款同比大幅增长。截至8月末，全市房地产开发贷款余额89.93亿元，同比增长13.86%，今年减少1.65亿元，同比少增3.55亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比下降100.00%，商业用房开发贷款余额同比增长41.02%。
个人住房贷款增速较快。截至8月末，全市个人住房贷款余额696.33亿元，同比增长16.30%，增速比5月末提高2.58个百分点；今年新增72.04亿元，同比多增30.91亿元。其中，新建房贷款余额605.87亿元，同比增长14.80%，主要是去年商品房销售大幅增长（比增60.17%），今年项目陆续封顶按揭贷款开始批量发放；再交易房贷款余额90.45亿元，同比增长27.49%，主要是今年前三季度二手房交易明显增长（比增30.1%）对住房贷款的需求。同时二季度新冠肺炎疫情影响趋弱，房地产信贷增长趋快，房贷利率LPR稳中趋降，个人住房贷款增长较快，增速比上季度略有提高。
（莆田市住房和城乡建设局 陈志强 陈建玫）
