房地产税费还能降吗？

    1998年前，手续费的交纳标准是房屋交易额的2％，由买卖双方各负担1％。自1998 年开始，为启动房地产市场，市房地局将收费标准调整为1％，买卖双方各负担0.5％。此次调整，是历年来手续费调整幅度最大、数额降得最多的一次。今年初，北京市房地局转发市物价局、市财政局又发《关于房屋买卖手续费收费标准的通知》要求：原房屋买卖需交纳的1％手续费再次下调，幅度超过了50％。然而———

    房地产属于第三产业，与其他产业的税费不同，房地产业的税费有很明显的特点。国家规定的真正属于财政税收的正规税种中，涉及房地产业的并不多，而属于非税收性质的费却非常多。所以，要通过调整税费来降低房地产价格，可调整的主要是费而不是税。

    房地产税费知多少？

    与房地产开发及销售有关的税费种类很多，从立项至售后，都会反映在消费者所支付的价格中，这些税费主要有：耕地占用税、印花税、营业税等12种。与房地产开发及销售有关的费种则有近70种。其中前期工程阶段有33项，工程建造阶段有17项，与房地产交易阶段有关的有10项，房地产使用阶段还有8项，如普通居住小区物业管理服务收费、高档住宅物业管理服务收费、生活垃圾清运费等。

    税费负担重在哪里？

    分析一下房地产开发交易各环节的税费，可以发现林林总总的税费，属于正税的税种是与其他产业一样都要缴付的，而房地产业特有的则更多集中在费种中。

    费种太多。粗算起来，在与房地产开发交易有关的费种中，经营性收费就有三十多项，其余的费税既不是经营性收费，也不是行政性收费，比如劳动力安置补助费、城市房屋拆迁补偿费等费种有些类似于行为税。而土地使用费、地下水资源养蓄基金等又带有资源税的性质。

    税种交叉。在与房地产有关的正税中，耕地占用税有资源税性质；企业所得税、个人所得税有所得税性质；城市维护建设税、教育附加税则是界于行为税和资源税之间。其他的税种则都属于与房地产交易有关，属于流转税。这些属于流转税的税种，如营业税、房产税等，都是以交易房产的交易额来计征的。也就是说不论开发商或业主是否从交易中获得收益，都要交纳这些税，有收益者还要再交纳所得税。可见这样的税种设置，不利于鼓励房地产的交易行为。

    价格垄断。在与房地产有关的费种中，大部分收费是经营性的。设计费和中介费最为典型，但是由于收费单位往往是政府管理部分下属的具有经营性质的管理机构，具有管理者和经营者两重身份。同时由于它的政府身份，使它具有同行业的经营垄断地位，所以这种收费就无竞争对手，企业只能被动接受。这无形中就等于企业和业主，要为政府机关的“创收” 付额外的代价。

    公共消费不均。居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用交纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。

    政府为启动房地产市场，扩大内需，降低房价，近期做了不少努力，相继出台了几次有关减税的房地产政策。经济适用房的减税政策是最有效的，经济适用房的市场业绩足以说明了这点。然而，对于一般商品房的减税政策显然力度不如经济适用房。手续费在交易过程的各种税中，只是一个较小的费种，税费数额较大的是契税、印花税等。而对房价起直接影响作用的是各种市政建设的公共税费及各种经营性费用。所以，对商品房市场的减税政策还很不系统，还没有真正实在的开展，只是有些雷声而已。要减少税费，降低房价并不是件容易的事。

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