多次降息及推行公积金贷款给个人买房带来了什么？

    取消福利分房后，针对大多数百姓面临借钱买房之现实，央行自1996年5月1日起，至去年9月21日止，个人住房贷款利率连续8次降息，与此同时，为拓宽个人买房的融资渠道及鼓励更多的百姓买房置业，国家还推出了更低利率的住房公积金贷款。银行住房贷款利率的连续大幅降低及公积金贷款的推行，给个人选择贷款买房带来了什么呢？我们不妨来做一番分析与比较，也许对您如何筹措购房资金会有所帮助。

    利息负担大大减轻

    仅去年，国家为鼓励老百姓买房置业，于6月10日和9月21日两次调低住房贷款利率， 10年期以上房贷利率由年初的年息7.56％，下调到年息5.58％，下调1.98个百分点，降幅达26.19％，按一般家庭申请银行按揭20万元／20年期、以月等额还款法计算，每万元贷款每月可减少利息支出11.69元，照此计算，还清贷款后累计可减少利息支出56112 元（11.69×20×240）；若现行房贷利率与4年前（1996年5月1日前）10年期以上房贷利率年息15.30％相比较的话，现在所付的利息等于当时的36.47％。可见，经多次降息后，给贷款买房者带来的最大实惠是利息支出大大减少，负担减轻，有助于普通百姓借债改善住房条件。

    银行让利百姓受益

    去年9月21日，国家第8次降低房贷利率，而银行其他贷款利率并未降低，意味着银行发放住房贷款，利息收入明显减少，而受益的仅是贷款买房者。从现行国家公布的法定利率来看，5年期以上银行贷款（不含个人住房贷款）利率为年息6.21％，而5—30年期银行个人住房按揭贷款利率仅为年息5.58％，二者的利差为0.63个百分点，也就是说，银行同样发放1万元贷款，住房贷款要比其他贷款每年少收入利息63元，按一个家庭贷款20 万元，以平均占用10年计算，银行让利达12600元（63×20×10）。有资料显示，去年末四大国有独资商业银行个人住房贷款余额达1260亿元，照此计算银行年让利金额达7.94亿元。按央行计划，今年将再增加1000亿元个人住房贷款投放，照此推算，年让利金额将高达14.24亿元。由此可见，在眼下银行让利的环境下，普通百姓选择贷款买房，应是明智之举。

    住房公积金贷款“锦上添花”

    住房公积金贷款的推行，无疑为个人购房提供了“价格”更低的融资渠道，就现行住房公积金贷款的利率看，1—5年（含5年）年息为4.14％，5—30年（含30年）年息为4.59 ％，分别要比银行住房按揭贷款利率低1.17和0.99个百分点，这一利息差额，对申请超长期限的买房者来说，得到的实惠有多大呢？若同样申请10万元／30年期按揭，按月等额还款法还款，银行商业性贷款月还款额为572.8元，而公积金贷款仅为512元，二者差额 60.8元，30年期满还清贷款后，可减少利息支出21888元（60.8×360）。再说，10万元公积金贷款，按目前的利率标准，经过30年漫长的还款后，累计偿付本息之和仅为184320 元，扣除本金，30年累计付息额仅是本金的84％。因此，从国家推出住房公积金贷款的意图看，旨在帮助广大中低收入家庭买得起房，这对已缴纳住房公积金的家庭来说，应尽早抉择，把握机遇，改善居住条件。

    有利房价下调

    国家自1996年以来，连续7次降低贷款利率，使房地产业的资金成本率大大降低。以银行贷款1—3年期为例，若按1996年5月之前的利率标准，年息为13.5％，去年6月10 日后年息为5.94％，降幅达56％，也就是说，同样一套100平方米、成本价为50万元的住房，按1996年5月之前的贷款利率计算，年资金占用成本为6.75万元；按现行贷款利率计算，年资金占用成本为2.97万元，每平方米为297元，二者比较，每平方米的差额为 378元。从中不难看出，假如某住宅小区的开发周期为2—3年，贷款利率的高与低，对价房的影响还是相当大的。基于上述情况，如果我们用利率的角度来分析房价，尤其是中低价位的普通住宅和经济适用房，目前正是百姓购房置业的有利时机。

    当然，从目前的氛围来看，银行多次降息及住房公积金贷款的推出，其更大的作用在于转变了人们的投资、消费理念，改变了家庭资产一惯以来只有债权没有债务的传统经营模式，像上海等地公积金贷款出现供不应求的情况便是证明，相信随着人们理财意识、家庭资本经营意识的不断增强，银行让利的住房按揭贷款将会日益走俏市场。

上一篇：商品房结构有三种
下一篇：买房别忘留意抗震性