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核心提示：自从我国实行房地产政策改革以 来，房地产行业无疑是整个市场经济最为牵动人心的一部分，房价上涨下跌、销量增多减少、政策严厉宽松，均成了众多市民时时关注的焦点；在这场楼市起伏中，作为主角之一的房地产企业，在引导市场的同时，也被政策所指导；“国十条”、“限购令”、“加息”、“提高住房贷款利率”，一系列的政策无不在随时左右着整个市场，特别是住宅市场，于是，众多企业开始宣称：住宅市场受限制，商业地产开始唱主角；而在另一方面，投资者也在担忧，商业地产市场是否真的有如企业说的那样火热？作为一种需要在后期时刻维护的商业形态，怎样才能保证能够取得可观的利润回收？在宏观调控下，商业地产是否能够引领新的市场？这一系列的疑问均困扰着投资者，也引发了我们的一系列思考。
住宅市场走低火了商业地产
2010年4月13日，国务院一纸公文提出，在住房城乡建设部电视电话会议上，要求加快保障性住房建设，同时遏制部分城市房价过快上涨。于是，直到现在都未见放松的楼市调控政策拉开序幕，剑指住宅市场。而在此之前，北上广深等一线城市过快上涨的房价已经招致市民非议许久，不论是市场经济在运行中所出现的正常现象也好，还是房地产企业有意调高楼盘虚价也罢，房价高昂的情况，依然在那里。4月17日，调控政策开始正式落地执行，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。住房贷款的提高，阻挡了一部分的购房群体入市，但市场依然难以阻挡房价上涨的势头。不久，“国八条”、“限购令”等相继出台，就在被称为“史上最严厉政策”的“限购令”在全国大部分城市成为一种常态的时候，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，就目前的楼市情况来看，房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。对此，住建部在相关的文件中明确要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。对辖区内房价上涨过快、未采取住房限购措施的城市，要督促指导其按照国务院要求采取必要的限购措施。这意味着住宅市场将会面临着一个漫长的调整过程。
与此相反，商业地产却在这一轮政策中，迎来了越来越好的发展趋势，一系列楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。
“就目前情况而言，商业地产的回报率明显高于住宅市场，同时相对稳妥的不动产投资仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。”就为何在房地产市场中，住宅市场逐渐被冷落而商业地产持续火爆等现象，莆田文献步行街策划经理刘坤能对记者解释道。
而在不久之前相关研究机构推出的《2011年中国房地产业报告》中，分析指出，由于楼市调控对住宅领域的打压有可能持续，商业地产将会一枝独秀，尤其是商铺租金涨幅预期最高。报告指出，目前国内很多新兴市场正处于大力开发周期中，零售商日益增强的需求预计将吸纳掉大部分的新增存量。由于国际零售商品牌继续在我国开设新店，预计我国市场对新增购物中心的空间需求尤为强烈，在所有物业市场中商铺类物业的租金将保持最大的涨幅。
市场
房企纷纷转战商业地产
投资热潮蔓延中小城市
对于商业地产来说，2010年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。2011年伊始，当新一轮的调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”的景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的投资火爆。随之出现的是，商业地产市场开始了理性的价格涨幅，相关专业机构预测，一个正常的商业地产项目，今年的价格涨幅将会达到10%~15%，价格的不断上涨促使投资者加快迈入商业地产的脚步。从去年开始，各大房企已经陆续加入了商业地产的大军。保利地产明确表态将全力冲刺商业地产领域，“未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发，而新加坡嘉德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。对此，正荣莆田置业有限公司营销总监林志敏认为，房企转战商业地产对于商业地产市场将会有持续的推动作用。当然，由于商业地产的开发与运作需要足够的资源和经验，因此，不能因为住宅市场受调控的影响就马上转入商业地产的开发，匆忙地上马项目很容易出现竞争力不足的现象。在企业做大做强的基础上介入商业的开发，才能在一定的程度上保证后期的成功运营。
无独有偶，商业地产火热的势头正在福建地区各城市持续蔓延，在厦门，零售巨头纷纷发力商业地产，在福州，一个个有关商业地产项目的新闻纷纷抢占各大媒体最显眼位置，在莆田，商业用地频频高价成交，俨然呈现出了一片热火朝天的景象。据一位业内人士向记者出示的统计表中登载，从今年年初开始，在莆田市国土局公开出让的建设用地中，商业用地出让面积远远超过了往年。而在政府的规划中，莆田市也将在未来的城市中建设十几个城市综合体项目。此业内人士介绍说，在莆田未来的城市中，商业地产将会出现百花齐放的局面。
建议
投资商铺应 进行多方面考虑
以前，五成的高额首付，一直是中小投资者投资商业地产时的重要考量。但随着一系列政策的出台，二套房首付六成等规定，使得商用物业所谓的高门槛成为历史。于是，很大部分的投资者开始把焦点转向商业市场，投资商铺、写字楼，开发商场、甚至是城市综合体，受到了越来越多的投资者的欢迎。
而在莆田本地市场上，商铺销售更是一浪高过一浪，万达广场、文献步行街、正荣·时代广场，甚至出现了一铺难求的热销场面。对此，福州原创投资顾问有限公司总经理陈日冲表示，除了宏观政策的影响外，莆田本地市场上民间资本雄厚是出现此次商铺热销的主要因素。他说，在莆田当地，一直是有种藏富于民的现象存在，由于房地产具有独特的保值性，虽然说有政策调控，但民间资本的投资嗅觉很难一下子舍弃房地产行业，因此在多重考虑之下，这部分的资金会逐渐转投至商业地产。
在商铺出现热销的同时，有多年成功投资商铺经验的业内人士林先生建议，市民在投资商业地产时，需要注意多方面的因素，首先，要看操作公司是否可靠，资质与操盘经验如何，并结合地段、价位等要素进行综合考量。同时也要量力而行，资金充足的买家，可选择能立竿见影兑现回报的中心商圈；资金一般的买家，可选择中大型社区的配套商业；资金较少的可投入新兴地区的新项目，前景空间更大，但务必沉住气。另外一方面就是，前期工作要做足，多看看目标项目不同时段、地段的运营情况，比如人流情况、租金水平、零售商的承租能力等。最后就是要注意商业的定位和规划。定位是商业的灵魂，定位有偏差，成功的概率便会很低。而良好的规划会合理考虑人流、车流和货流的安排、导视以及各类业种的配比及组合。
