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CPI上行，金价下跌，股市动荡，随着市场进入负利率时期，通货膨胀风险已初见端倪，在当前的经济形势下，房地产投资凭借其安全性、保值性等优势越来越受到投资者关注。而随着住宅调控政策的进一步加剧，住宅市场是否会继续下行甚至探底让投资者“望而却步”，部分投资者将手中的钱投向了回报率更高的商业地产！这一定程度上促使了商业地产 “春天”的来临，某著名财经评论家指出：未来10年，商业地产将迎来一个乐观的发展前景！
但由于商业地产的投资门槛相对较高，投资风险也相对较高，选择合适的投资项目尤为关键，因此，专家也提醒投资者：投资商业需谨慎考虑，理性分析投资项目，综合考量各因素，切勿盲目跟风投资。 以下是专家给出的几个投资商业的关键因素：
关键因素一：投资商业，地段才是王道
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 世界华人首富李嘉诚的这条投资名言，道出了商业地产不二定律：地段为王。专家认为，投资商业地产，是长期投资，商业地产项目的选址是影响其商业价值的重要因素，直接关系到日后投资回报率和商业物业的保值升值。
一般而言，对于商业投资来说考量地段主要是考察该项目是否位于成熟的商圈，是否有足够的人流量保证。相对成熟的商圈，因其已经有了前期的商业积淀，商业氛围及消费者消费习惯较为稳定，所以投资老商圈的商铺具备风险小、收益稳定、租售灵活的优点。业内人士认为：相对一个成熟的商业商圈，单体的商业项目风险更高，如果周边商业氛围不是很好，人流量稀少，商铺无论租售都将出现很大困难。而中心地段的成熟商圈拥有庞大的消费群体，不需要商业发展期，一买即收益；在零风险的基础上，或租或售都不是问题。
所以投资商业，中心商铺更牢靠！
关键因素二：买商铺，明算账，投资回报很关键
对于投资者来说，衡量一个商业项目是否具有投资价值的最大标准，就是投资回报率。一般而言，投资回报率涉及到市场租金、项目售价、承租年限等因素的影响。对一个城市而言，投资回报率一般是以市中心向四周由高向低递减，在莆田也是如此，调查表明，莆田的商业投资回报率，老步行街为中心的商圈里约在6—7%的投资回报率，然后向四周的次商圈递减。为了更好说明投资回报率情况，专业人士也为投资者算了一笔账，将莆田市中心地段与稍偏远地段商铺投资回报率做了比较：
（数据仅为更好说明投资回报率，供投资者参考）
从上表我们可以明确看出：
中心地段商铺的回报率明显高于较偏地段的商铺；
中心地段商铺的回本年限为13.8年，二较偏地段的则需要41年（商业用地使用年限为40年）
因此，专家也建议，投资商业项目，了解周边的市场租金情况，再计算投资回报率，谨慎投资。
关键因素三：市场比较法推算所投资项目是否偏离市场
俗话说，事实胜于雄辩！投资商业也是如此，因为周边的市场是经过了较为长时间形成的市场现状，短时间内难以有较大变化，所以投资商业用市场比较法可推算投资项目是否具备投资价值。
虽说一个商业项目可通过自身规划、品牌附加值等因素来提高自身的售价，但如果该项目的售价严重偏离市场的话，那么投资价值也较低。如一个项目周边的临街商铺价格在1—2万元/㎡，而该项目同样临街的商铺卖到了6万元/㎡以上，则即便是规划很好、品牌很大也严重透支了未来的升值空间。因为位置相同、同样临街，消费人群一定程度上偏于同质化，周边市场租金也较为接近，高于市场价格3—6倍，也就意味着要么你租金高于市场同样的倍数，要么就是投资回报率严重低于市场。
关键因素四：投资商业，统一运营管理是保证投资安全的关键点
众所周知“无规矩不成方圆”，商业投资作为一种长线投资，是否统一运营管理是保证日后租金收益稳定、投资回报稳定的关键因素。一般而言，目前市场上出现的较为大型的商业项目为了日后的运营管理及长期收益，均会统一规划、统一招商、统一运营。不能统一招商运营的项目一般为小型项目为实现短信资金回流或者是开发商本身对该商业信心不足导致。对于一个投资者而言，若投资了一个该类项目，将承担很大的经营风险：
1、投资者自己招商需要经历寻找商家、价格谈判等过程，顺利的话还好，个把月能完成，若不顺利可能要经历很长的时间，甚至面临无法出租的困境。而在这个过程中，你需要付出很大精力，同时需要承担买铺之后的银行还贷等资金压力，买完铺了还不省心；
2、投资者需要面临该商业运营无序的风险，租金难以稳定保证。比如说：自己的商铺引进了较为知名的品牌服饰，租金较高，承租年限也较长，但周边的商铺却是烧烤摊、大排档等档次较低的业态，则会严重影响商家的经营，甚至无法继续经营，则投资者就需面临又一次的招商过程。
因此，为了保证日后的投资收益，省心投资，专家也建议投资者选择有着良好运营管理的项目进行投资。
总之，投资商业比投资住宅需考量的因素更多，更复杂。一铺买对路，驶得万年船，专家也建议投资者将商业投资作为一种长线投资，从长远的角度去想问题，切勿盲目跟风投资。
