中国的开发商为什么这么爱囤地

一份房地产开发商囤地10亿平米的报告，掀起轩然大波。人们在找到房地产开发商无良证据的同时，也对囤地问题的成因表示严重关注。

不仅开发商囤地了10亿平米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米，这样的数字具有爆炸性。

先不说这份报告的数据过于粗疏，通过计算近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额，得出开发商囤地10亿平米的结论，而不考虑生地熟地与开发年限的区别，是站不住脚的。北师大金融系也承认，这个报告采用的数据主要来自国家统计局统计年鉴及上市公司公开的财务报表，“数据方法都不能算是最成型的”。但从这份报告可以得出明确的结论，土地已经成为重要的投资品种，也几乎是最有收益的投资品种，房地产这两年的投资平均收益明显高于股市。

囤地成风的主因是，土地已经成为最值钱的投资品种，一年时间同一区域的土地价格成倍增长不是什么新鲜事。由于住宅土地只能在政府与有资质的开发商之间流转，相当于给关起门来给土地定价，囤地者只能在土地储备中心与开发商之间产生，成本最后必然转嫁至终端消费者。

有两大因素在助推地价：一是宏观经济层面的通胀背景，在通胀时代，土地这类实物资产成为最佳保值手段。其实，不仅土地，几乎所有的煤、电、油、黄金、艺术收藏品、古玩等价格都在上涨，只不过由于土地资金动辄数亿，关系到民生，因此受到格外的关注;二是土地供应量受限，土地不是普通商品，可以无限生产，我国要保障18亿亩耕地的红线，对土地实行最严厉的管制，而出于种种利益考量，地方政府推出土地规划性不强，或者推出土地少于计划，因此造成市场强烈的上涨预期。两个因素叠加，形成地王频出、囤地泛滥的情况。

对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主，而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标，一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。

值得一提的是，囤地背后还折射出房地产并购时代的影子。即便以10亿平米的开发商囤地面积计，如果以“全国多则5、6万家开发商，少则4、5万家”的口径计算，每家开发商的囤地面积平均为1.67万平米至2.5万平米，并不算多，但各家开发商之间资金、开发实力相差悬殊，囤地基本上成为大开发商的游戏，仅碧桂园一家就占据了5%，大开发商兼并小开发商今后将成为常态，垄断为王这一能源市场常见的现象，将在房地产市场上演，这对政府的产业政策而言也许不是什么坏事，对于消费者则未必是佳音。

对于政府来说，土地资源仍然是必逐之鹿。土地收撑起地方经济的半壁江山，国企改制、下岗职工安置等公共投入都指望着企业本身的土地拍卖收入，甚至在上海等地早期的大规模轨道交通等公共设施建设等，也靠土地盘活资产。因此，1996年始创于上海、深圳的土地储备中心制度迅速席卷至全国。虽然国土资源部有关官员与地方政府一再声称，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位。这几乎是不可能实现的理想，所谓政府土地储备机构就是政府拥有的最大资产的管理者，也是土地市场的实际市场主体。不解决地方政府靠地生财的方式，地方政府储地热情将有增无减;不解决土地交易的资产品拍卖本质，所谓土地储备无非就是土地投资的代名词。

我国出台了一系列政策打压囤地现象，主要是增加土地交易与保有成本，虽然取得一定效果，但效果不大，只要市场能将收益抬升至成本之上，土地仍然值得投资。

要解决这一问题，一是抑制通胀预期，使人民币一次性大幅升值，减少实物资产的投资价值，二是采用土地加速流转，提高容积率、制订土地推出的详细计划，缓解城市化进程中严重的土地供需不足矛盾，同时使市场人士的预期更为明确，最大限度地减少恐慌性的抢地现象;三是取消户籍制度，大批农民进城置换出宅基地，使土地供应大量增加，囤地高烧才可能得到根治。

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