2020年,沟头地块一(中南珑禧台)拍卖遭遇疯抢,楼面价达13411.81元/㎡创下莆田楼市地皮之最,但即使面粉昂贵售价破2万,也没有抵挡住市场改善群体的购买欲,沟头之热可见一斑。
可以预见的是,2021年5月20日沟头地块二又即将卷起一场土拍大战。
地块关键词:万达正对面、限精装50%、黄金交叉口、规划轻轨站、毛坯限价1.79万/㎡。
▲地块航拍图
地段点评:
位于荔城大道与莆阳路黄金交叉口的沟头地块二,被城厢区政府、莆田一中、城厢区第四实验小学、万达广场、南湖公园、未来轻轨站所环绕,资源富态,地段优质。所处区域是一个成熟化的政治、经济、商业、教育、交通、休闲中心多元化城熟片区。区域认可度高需求大,新房二手房价位坚挺,1.7-2.3万/㎡售价已经常态化。
市区首幅限精装地块
精装怎么做?你应该了解!
该地块限制精装50%,最少一半的毛坯房源,即毛坯限制均价1.79万/㎡可供选择,必然受到广大购房者追捧。
关于精装政策:按照莆田首发限精装令,地块50%的精装部分,需要按照《莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法》,其中装修单价2000元/平方米以下(中心城区土地级别五级以内2500元/平方米以下)中等档次装修所占的建筑面积不少于该项目销售(预售)方案报备装修住宅总建筑面积的50%,即最高50%为毛坯,50%为精装(其中50%装修标准≤2500/㎡,以毛坯限价基础1.79万/㎡计算,综合售价会在2.05万/㎡左右,另50%装修标准暂无规定)。
简单的说,沟头地块二精装部分仅有50%,而这个“50%”里又必须有一半的房源精装价要低于等于2500元/㎡,政策性的“保刚需”正在楼市上演,随之而来的是开发商利润被压缩。
▲地块航拍图
1. 地块格局
该地块已经拆迁完毕,净地空地,无需平整。总体量为31.44亩的沟头地块二是商业、住宅、办公楼为一体的商住用地,限高130米,高层住宅最高约43层。
▲地块控规图
2. 规划评估
沟头地块二占地20962.23㎡(约31.44亩),规划容积率>3.0且≤4.3,建筑密度≤30%,绿地率>30%,其中零售商业计容建筑面积>5000㎡,且≤9000㎡,商务办公计容建筑面积>25000㎡,且≤30000㎡,根据限价条件,拍卖起始价不低于77600万元,地块可拍出最高107300万元,即8605元/㎡的起拍楼面价,最高11904.02元/㎡的楼面价。
▲地块航拍图
3. 交通评估
该地块位于荔城大道与莆阳路黄金交叉口,同时汇聚50米路、荔华东大道、学园路、区府路、文献路、胜利路、城港大道等交通主干道,路网密度较高,家门口规划轻轨站,F2线一期贯穿市区,南北直抵大学城、动车站,未来还将通往福州,更有等多线公交车直达,出行方便。
▲地块航拍图
PS拍-2021-10号地块
SWOT评估
优势分析:
1、随着城市多中心的确立,市中心流量被逐步分化,而万达广场成为2012年后,莆田人更加向往的生活焦点。止步万达,沟头地块二自然承接了他们对城市繁华的期待和奢想。中南珑禧台超2万房价热销超10亿,就是对该片区价值的最好证明。
2、周边教育资源丰富,有沟头小学、规划城厢区第四实验小学、霞林学校、顶墩学校、莆田一中、莆田五中等,能够满足教育需求。
3、交通上,该地块规划家门口沟头轻轨站,升值潜力巨大。莆田西高速出入口,多条直达公交站,以及拥有荔园路立交桥、并可快速串联荔城大道、莆阳路、荔华东大道、荔园路、城港大道、学园路、文献路、区府路等多条市中心主动脉,高效便捷。
4、百米距离的南湖公园、九华山公园、北洋干渠公园,以及周边的凤凰山公园、木兰溪公园等,散步休闲一步到位,生活足够轻松。
5、万达商圈,日均10万+人流量,市场超热认可度,部分二手房售价已达2.4万/平米以上,整体保值增值性强,同时地块规划商业≤9000㎡,又是一大加持。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析:
1、商务办公销量一直是莆田楼市的短板,≤30000㎡商务办公,存在一些后期开发商利润不可确定性。
2、地块31亩,最高限价10.73亿,多家房企势在必得,楼面价预计走高,开发成本加大,需要开发商有一定的操盘实力。
3、50%毛坯,25%精装标准≤2500,开发商收钱腰包将缩水。精装隐蔽工程的最低保修期限为5年,有防水要求最低保修期限为5年,其他装修部位的最低保修期限为2年,影响开发商后期利润。
4、棚改大棒下,万达片区以及市区有多家楼盘在售,竞争压力可能较大,或对开发商后期销售产生冲击。
5、该地块4.3的容积率,相对普遍住宅2.6偏高,加上底商、办公楼,荔城大道、莆阳路、主干道,噪音、舒适度等居住环境略有影响,对客户的购买心理有所影响。
▲地块航拍图
机会评判:
该地块所处地段堪称黄金宝地,此后万达周边200米内基本没有新商品房项目,够稀缺够焦点。涵盖生活的基础配套齐全,业态繁多,非常便利。且该地块限精装,限精装标准,价格上将有所被压低,极易成为一个阶段内的市场需求倾斜点,大概率热盘!
▲地块红线图
威胁评判:
中南珑禧台、凤达南湖佳园、建发融创和鸣兰溪、凤达凤翔城、玖玺正荣府3期、三盛中梁璞悦风华等多个商品房在售,定位改善楼盘居多,销售环境并不轻松。高容积率及附带商业部分,也会不同程度影响后期的销售。
▲地块区位图
PS拍-2021-10号沟头地块二周边配套:
教育配套:沟头小学、霞林学校、城厢区第四实验小学、莆田一中,莆田五中等。
医院配套:莆田市一医院等。
生活配套:万达商圈、城厢区政府周边商圈、沟头商圈、50米路商圈、学园路商圈等。
配套:沟头小学
配套:万达广场
配套:南湖公园、莆田五中
配套:莆田一中
配套:公交站
配套:公交站