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就在昨晚，笔者刚要下线，后台又出一信息弹窗。
“建发央著，为啥低层还要卖18500元/平，真离谱啊，隔壁带精装新房才这价格。”言之凿凿，笔者似乎也无法反驳。
01
倒挂，让当下玉湖二手房 “并不好卖”
对于玉湖二手房而言，刚需购房者的普遍回应是“有价无市”，这话风还是绝对了点，经笔者上周在万科一带中介门店的了解，其实市场成交量还是有的，只是数量不多。
玉湖二手房当下成交减少的原因，主要一点还是倒挂，从2020年至今，新房价格普遍矮了二手房一截，导致购房群体有了“先看新房，买不到再看二手房”的置业情绪。一方面玉湖新房香喷喷，另一方面正如上面这位网友所言，当下区域二手房价略显“虚胖”，跑不太动。
先不说富力、万科和正荣府，拿近一点的说，建发央著低层毛坯房挂牌1.85万/平，基本和隔壁联发正荣玉湖天境带装修的价格差不多，虽说建发新中式园林确实市场受众很大，产品也给力，但房东低层11000元/平入手，两年转手就要赚7500元每平，这一事实似乎让刚需购房者不好接受。
这只是玉湖二手房的冰山一角，挂牌2万+的房源仍然有许多。当然，我们也不能用太绝对的眼光去看待，正荣府、万科一期等还是有部分比较优质的房源，楼层够高，户型够大，再加上壶兰山水的视觉冲击，即使价格高，也还是有土豪愿意接受。
目前玉湖二手房不太好卖，其实是缺乏一个没有新房的市场空窗期。
02
市区开发商不好过?
竞争确实在加强...
空前规模的城中村改造和城市开发，现在还在继续。
我们能看到的不止是玉湖在更新变换，还有沟头、绶溪、龙德井、月塘南等等，当年市区出让地总占比仅有1-2成，而现在市区土地从长期匮乏，开始转向逐步释放，优质地块也越来越多。
回顾2021年市区部分土拍战绩：
①融创以10.58亿元竞得沟头地块二，楼面价11737元/㎡，市区首幅限精装地块入市。
②荔浦地块三共有281家房企报名竞拍，联发以6亿元竞得，楼面价10087.3元/㎡，该地块喊至最高地价限价，且以竞配建租赁住房住宅3000㎡出让成交。
③保利以24.2亿元竞得绶溪地块九，楼面价（扣除道路后）8637.6元/㎡，随后建发也拿下绶溪地块二，央企国企汇聚绶溪。
很显然，优质商住地的成本都是比较高的，到了购房者手里自然也不便宜。
但随着新盘量增多，开发商面临更激烈的竞争环境，在2021年即将结束的关头，不少项目改变营销策略，加快推量节奏。把钱更快得收到口袋里，精装改毛坯成为一把利刃，戳中刚需的城里梦。
如果不抓紧卖，后面还会有一波接一波的惊涛拍岸，因为汽车站地块、坂头西地块一等候补梯队即将入场，这些潜在的竞品对走量慢的项目真的不友好。
写到最后：笔者对手握预算不高的广大刚需有话要说，刚需必须要图性价比，但别图大降价，楼盘看得多是好事，观望多就不一定是好事。
