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土拍结果
据悉，PS拍-2023-03号涵江新涵片区地块二今日开拍，起拍价为43300万元，加价幅度为200万元。最终，因无人报名宣告流拍。
▲土拍现场
▲地块航拍图
地段点评：
PS拍-2023-03号地块涵江万达意向地块二，坐落涵江北部的新涵片区，是涵江当前重点开发区域。
从位置上看，地块位于高林街北伸和国环西路交汇处，衔接塘北和新涵两大片区，充分考虑到后期大型商业落地的服务覆盖，作为住宅用地，地段条件也是很优越的。
从发展上看，当前涵江北处于早期开发期，配套还需要大量补充，地块二在未来2-3年交付后，很可能还需要依赖塘北等区域配套，当然这块住宅的重点优势在于相邻涵江万达商业，因此大商场能不能落地非常关键。
1.地块格局
该地块目前已净地，地块形状方正，利于住宅整体布局，后方有村落民房未拆迁，东至高林街北伸规划，南临国欢西路。
▲地块航拍图
2.规划评估
土海东地块一规划容积率＞2.0且≤2.6，总性质为城镇住宅（70年）、商业教育及服务设施用地。应在地块设置一所15班幼儿园，不小于5000㎡的零售商业，总体限高80米，可建造约26层高层住宅。
根据限价条件，拍卖起始价4.33亿元，地价最高限制价格为6.03亿元，最高约3500元/㎡成交楼面价，最低约2513.26元/㎡成交楼面价。
▲地块规划图
3.交通评估
该地块位于高林街与国欢西路交叉口，周边道路有塘北路、工业路、涵港大道等，交通层面比较便利，目前地块前的国欢西路车流相对较少，不常拥堵，在高林街北伸建设后，通往北部大学城将更加快速。
▲地块区位图
PS拍-2023-03号地块
SWOT评估
优势分析：
1地块坐落涵江发展重心版块门户，未来新涵片区仍将持续开发，同时对望城熟塘北，高林街北伸衔接大学城，未来潜力巨大。
2作为涵江万达组合型地块，是承载住宅的作用，未来大商场落地后，真正实现家门口的购物休闲中心，也能助力提升资产价值。
3当前地块毛坯限价10000元/㎡，较2021年周边市场情况，已经下调600元以上，大商场邻居售价更亲民，也会加快后期入市的销售进度。
4地块方正，2.6容积率，再搭配近百亩体量，后期可以预见社区的居住舒适度较高，同时社区功能展现也会更丰富。
▲地块航拍图
劣势分析：
1地块所处的新涵片区，目前还处于开发前期，部分村落房屋未征迁，全版块开发至完善需要一定时间成本，短期内四周人气配套仍会相对缺失，这也是新区前期典型表现之一。
2地块体量偏大，4.33亿起拍，封顶6.03亿，同时处于新开发区，近年来区域销售情况一般，部分出现盘面滞销，这很考验开发商的腰包和实力。另外，目前涵江楼市新房盘面较大，需求缩水，具有一定风险。
3地块需要配建一所15班幼儿园，不小于5000㎡的零售商业，以及住宅限高80米，这些也对开发商利润有一定影响。
4该区域定位产城融合，以住宅+产业化的发展模式，使住宅产品在区域表现上很难出色，缺失景观和生活区纯粹性。
▲地块航拍图
机会评判：
该地块位于涵江向北新一轮的发展蓝图中，从宏观上看后期是比较可观的。如今年涵江万达广场成功引入，那住宅地块入市势必吃香，毕竟万达的市场地位、知名度仍然较高。另外一个关键点在于高林街的北伸，打通大学城的任督二脉后，区域人气也会再次提高。
▲地块航拍图
威胁评判：
地块最大的潜在威胁大致有三点：第一，住宅成功出让了，商业项目却难产了，预期将再打折扣。第二，涵江新房盘面仍然很大，竞品数量高，去化周期可能被拉大。第三，涵江塘北和兴涵水都当前大量二手房出售，其中大多数价格在于9800-11200元/㎡左右，即使一些黄金地段的位置也在1.2万左右，这对住宅地块入市也是存在分流影响的。
▲地块俯视图
周边配套：
周边教育资源：莆田14中、莆田17中、涵江第二实小塘北分校等。
生活资源：涵江万达规划、尚书公园、涵江沃尔玛等。
PS拍-2023-03号地块
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