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编者按：近几年，在全城大改造及城涵一体化进程的推动下，涵江楼市的发展受到购房者的关注，并在莆田楼市留下浓墨重彩的一笔。今年年初涵江的购房补贴政策更是推高了莆田楼市整体成交量。随着中秋、国庆两大节点的来临，涵江楼市也迎来了传统旺季，各家房企均摩拳擦掌抢占市场。那么“金九银十”涵江楼市的将有何表现？市场将出现哪些变化？涵江房价走势如何呢？莆房网独家采访涵江多个楼盘的营销负责人、福州原创策划总监——陈正评，把脉涵江楼市。
福州原创策划总监陈正评
1、莆房网：“金九银十”大幕已经拉开，这个承接上半年引领下半年的关键时段，涵江楼市将有何表现？
陈正评：市区已经没有淡旺季之分，但是涵江还是有的。涵江楼市的传统旺季“金九银十”已经到来，必然是各个楼盘的必争时机。今年涵江楼市的成交量可谓是大起大落，在购房补贴时成交量暴增，在补贴政策到期后又出现断崖式下跌，市场出现两个月空窗期。近段时间在整体市场的带动下，涵江楼市的购房情绪慢慢好转，市场才逐渐回暖。且这个节点又是衔接年底置业潮，很多在外工作的涵江人这个时候会回乡。另外在丈母娘楼市的作用下，房子成了年轻人结婚的必需品，不少购房者下半年的买房计划也提上日程。
一般来说，新品入市后的半个月都是热销期，金九银十期间中秋、国庆两大节点摆在这儿，在品牌楼盘抢购潮带动下，市场行情火热，涵江各家房企抓住机会“抢收”，推盘出货的积极性大涨，上市的新品也很多。像恒润帝景四期81-123㎡纯板楼臻品上市，国庆节4588元/㎡起开盘。利通塘北壹号二期110-150㎡华宅、骏乘华府都四期98-143㎡美宅计划在国庆开盘，此外还有保利城、武夷木兰都、华永天澜城等楼盘也都有新品预约或开盘。
2、莆房网：与往年相比，今年涵江多个楼盘都推出了复式产品。涵江楼市产品线发生了什么变化？
陈正评：涵江的购买力主要是来自周边向城镇化迈进的居民，这几年市场的主流户型一直在110-120㎡之间，这个区间的房源在涵江很好销售。现在二胎政策开放，有的客户对户型面积的需求也越来越大。为了适应购房者的需求，一些楼盘为了提高市场占有率，产品也比较多样性，所以今年不少楼盘都推出了复式产品。在每个楼盘中，复式产品都是属于稀缺产品，为了提高使用率，在产品设计上也进行了一番改造，使得复式空间得到最大化利用，所以复式产品的价格相对也比较高。
此外，涵江小户型有低总价的优势，很多楼盘针对小户型也调整营销策略，降低置业门槛等措施，但由于涵江外来创业的客群比较少，使得小户型出现了销售困境，多个楼盘都面对小户型的去化压力，所以有的楼盘复式是在小户型上重新设计。不过购房者也要注意，复式产品在后期装修成本会比普通平层多一些。
3、莆房网：最近涵江有楼盘新品高价上市，涵江房价真的全面上涨了么？未来房价走势如何？
陈正评：涵江房价走势，要看涵江的供求关系了，涵江的购买力主力主要是来自涵江周边。未来兴涵水都、塘北还有其他土地继续出让，市场经过这几年的去化，已经没那么强劲了。另外涵江的房价如何还要看各个楼盘推出的产品。最近几个楼盘的价格有所上涨是因为有复式产品比较稀缺，所以价格比较高。况且个别楼盘的价格不能等同于涵江整体房价。大多数楼盘都有去化压力，多数房企仍在绞尽脑汁走量。用数据说话，涵江平层住宅的均价已经5年维持在6000元/㎡不变了。所以个人认为涵江普通住宅的价格未来也很难会有大的波动。
4、莆房网：近年来，莆田楼市负面新闻接连不断，房企间也进行了一轮洗牌。那么涵江房企呢？
陈正评：涵江也是一样的。有的楼盘吃肉，有的喝粥，甚至有的房企已经难以为继。这背后原因也是复杂，市场、营销因素都有。其实近年来，随着楼市发展，涵江的购买力更集中倾向于部分楼盘。就近两年来说，在保利城之前，市场其实还挺平均的，但是在保利城入市之后，给其他楼盘都造成很多的压力。当然，保利城的热销跟强大的央企品牌吸引力有很大关系，此外其城涵一体化排头兵的战略优势，吸引的不仅仅是涵江客户群体还有部分市区的购买力，这是涵江其他楼盘不能比拟的优势。而一些房企受大环境影响也出现了资金紧张等问题。
涵江楼市的分化也侧面反映出，现在涵江购房者除了考虑价格外，比较看重的就是居住品质。随着城市化进程的推进和人口结构的变化，现在涵江人的生活模式也在发生转变，因而，走进公园不仅已经成为越来越多城市人的选择，也是生活质量的重要体现。像中茵蔚蓝国际虽然不像保利城逢开盘就成交惊人，但因靠近涵江公园这个优势每个月的成交量相对也比较平稳。
5、莆房网：从去年开始，涵江先后出台了“商品房转安置”及购房补贴这两大政策，帮助涵江多个楼盘去库存。接下来还会相关的购房补贴措施么？
陈正评：这两个政策对涵江楼市去化都有积极作用，但是我们也要看清之前两次的购房补贴的背景。去年主要是因为整体大环境仍处于悲观状态，政府一再要求去库存，让房地产健康发展，于是各项红利频出。然而涵江楼市又具有地域性，一些政策在涵江并无作用。为了响应上级去库存的号召，不少城市、区域都出台了购房补贴。涵江政府也先后出台了“商品房转安置”及购房补贴。
先是去年安置户的拆迁补偿政策，2000-4000元不等的拆迁补贴政策使得很多安置户购房者进入楼市，这无疑是强有力地刺激涵江楼市购买力，也减轻涵江开发商库存量高企的压力。因此去年下半年涵江楼市成交量就开始不断好转。然后就是今年2月3日——5月10日的300元/㎡的商品房购房补贴政策。在阶段性购房补贴优惠期间，涵江区共销售商品房2496套，这相当于涵江楼市半年的去化量。
虽然在购房补贴之前，涵江库存约80万方，但因为保利城等楼盘有不断新品入市，所以涵江现在库存还是80万方左右。但是现在的市场跟去年不一样了，如今楼市掌声一片，市场已经转向了，所以后续也很难有新的补贴继续出台了。但是部分楼盘为了去化走量，有的开发商会自己补贴金额，这也只是开发商一种促销手段而已。
