如何交纳物业管理费？

　　交纳物业管理费的标准
　　
　　小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数部分，业主和开发商应当分摊，那么，业主和开发商究竟如何分摊呢？
　　《民法通则》第七十八条第二款规定：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

　　那么，开发商和业主对小区公共财产的共有关系是“共同共有”，还是“按份共有”？

　　小区公共财产是为房屋服务的，与房屋不可分离，但不是为某一业主个人的房屋服务的，而是为所有房屋服务的。房屋所有人拥有的房屋的建筑面积不尽相同，各房屋所有人对公共财产的权利则不可能相同或均等，所以，开发商和业主对小区公共财产享有的权利和承担的义务与各自拥有的房屋的建筑面积占小区总建筑面积的比例相一致。《物业管理条例》按照业主拥有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例规定业主的表决权，说明该《条例》承认开发商和业主对小区公共财产的共有属于“按份共有”，而非“共同共有”。开发商和业主交纳物业管理费的标准就是：按各自所有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例分摊小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数。

　　物业管理费的交纳方式
　　
　　所谓物业管理费的交纳方式就是：业主和开发商向谁交纳物业管理费。
　　
　　对小区公共财产的管理，是小区公共财产全体共有人的共同的权利。全体共有人都直接管理公共财产，必然令对公共财产的管理无法进行。管理小区公共财产的权利只能通过全体共有人的代表行使。在业主委员会成立之前，开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产。在业主委员会成立之后，业主委员会作为全体共有人的代表管理小区公共财产。对小区公共财产的管理，同时也是小区公共财产全体共有人的共同义务。正是基于共同义务，开发商和业主都应当承担物业管理费。当小区公共财产的收益与物业管理费相抵出现负数时，开发商和业主都负有交纳物业管理费的义务。交纳物业管理费，只能向全体共有人的代表交纳。在业主委员会成立之前，开发商应该拿出其应分摊的物业管理费，业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费。在业主委员会成立之后，业主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费。

　　如果开发商或业主委员会委托物业管理公司管理小区公共财产，开发商或业主委员会应当向物业管理公司支付费用和报酬。开发商与物业管理公司签订《物业管理委托合同》与业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》一样，都是作为小区公共财产的全体共有人的代表与物业管理公司签订合同，只是因为开发商有权代表全体共有人，其以自己的名义与物业管理公司签订的合同才具有法律效力。所以，开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，在形式上，是开发商与物业管理公司之间的合同；在法律上，是小区公共财产的全体共有人是法律上的委托人。开发商向物业管理公司支付费用和报酬，是开发商作为全体共有人的代表先行对外履行合同义务。在开发商对外履行合同义务以后，开发商对外支付的费用和报酬都计入物业管理成本，即物业管理费将由开发商和业主分摊。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据《民法通则》第七十八条的规定，有权对该业主提起诉讼。同时，面对拒绝交纳物业管理费的业主，业主委员会根据 《民法通则》的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼，只能根据法律的规定，而不是根据“合同”。在开发商和业主之间、业主委员会和业主之间，是不可能存在任何有关物业管理或“交费”之类的合同的。

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