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编者按：5月份以来，莆田楼市彻底摆脱市场低迷，住宅备案数据一路高涨，直逼2013年巅峰期。在此期间，不仅购房者出手意愿加强、出手速度加快，开发商也是密集展开推盘攻势，欲意趁机收网。而股市波动起伏，也对莆田购房者资金实力产生不小影响。金九银十如期而至，股指继续震荡，莆田楼市能否在此前大好基础上一路狂飙？莆房网独家采访名邦豪苑张桂华、立丰左岸蓝湾黄振凡、联创刘力群，解读金九银十！
名邦豪苑销售负责人张桂华
莆房网：5月份以来，莆田楼市成交一路上涨，月均成交量堪比2013年市场最高峰，您认为莆田楼市成交量在近几个月回暖有哪些原因？和2013年市场相比，又有何不同？
名邦豪苑张桂华：上半年房贷松绑和营业税免征期“5改2”等利好政策极大地刺激了改善型需求，同时股市短期财富效应又助推了楼市成交上涨。但是如果说2013年的楼市是集体的狂欢，那么今年的楼市经过2014年调整后就只是个别群体的盛宴。如今区域之间、房企之间分化也越来越明显，即使是同一个区域的不同开发商也是有人吃肉有人喝粥。与此同时，不少购房者经过楼市洗礼后置业也更加理性。在如今莆田购房大军的队伍中还不乏多次置业的购房者，他们已关注房地产多年，对楼市政策变化十分敏感，并善于分析其中利弊，从而抓住购房时机，俨然已成为“楼市专家”。
立丰左岸蓝湾黄振凡：今年莆田楼市回暖，一是2014年抑制的需求在2015年得到了释放；二是政策利好，特别3.30政策及多次的降息降准，给了市场更多的信心及引导。
2013年的市场更多体现在房地产的整体繁荣，数据上体现为量价齐升；但2015年的楼市并没想像中的那么美好，品牌盘、地段盘、性价比楼盘在这波销售中占据了主导。从数据上我们看出量增长了，但价格涨的并不多。集中大量开盘的项目虚指可数，大多项目都是以持销为主。优惠力度上相较2013年更大。
莆房网：目前，莆田楼市整体政策环境已是2008年以来最宽松时刻，央行降息、支持改需等多项救市政策效果明显见效。您认为今年莆田楼市金九银十成色如何？ 能否在此前基础上继续火爆？
名邦豪苑张桂华：今年可以说是政策宽松年，救市政策频出，利好效应累积，不仅刺激提振市场活跃度，也进一步推动市民购买力。在前几个月的实际销售过程中，我们也明显感到楼市中潜在的人气，市场一直是有后劲的。上月底，央行发动本轮的第五次降息、第四次降准。此次央行双降，购房成本降至最低，不仅有利于开发商的开发建设，也会促进购房者的买房动力。对购房者来说，双降意味着利息减少、房贷压力减轻。伴随着莆田人敏感的“鬼节”画上句号，被开发商视为重要营销节点的“金九银十”已经来到。在政策助推下，市区、涵江预计将有数十个项目推盘入市，莆田楼市或将迎来年内的供需高峰，此轮楼市回暖已成定局，并且或将延续至明年年初。
立丰左岸蓝湾黄振凡：说到今年的金九银十的成色，需要搞清楚两点，一是新增预售供应是否充足，二是需求是否会继续扩大。今年九、十月预计要推盘的主要项目有雅颂居、万科、左岸蓝湾、润景、恒大、保利城。预计总供应量22万方。而去年在此阶段推盘的有保利香槟国际、中海、欧氏、正荣、万科、碧桂园、雅颂居、环宇等，比今年有过无不及。整体上看供应是比较充足的。
需求上，可以借鉴去年的10月份，2014年10月份第三周的周备案数据为16万方。这是2014年上半年极度低迷所造成的集中释放，今年上半年销售情况良好，分流一部分购买力，所以今年要超过去年单周16万方的难度还是挺大。但整体成交交量应该会达到2013年高峰。
联创双子星刘力群： 如今房地产行业已进入“白银时代”，楼市竞争白热化，许多房企的业绩都出现大幅下跌。虽然部分楼盘成交火热，但是也要看到莆田楼市中仍存在热中藏冷的现象，楼盘“烂尾”、延期交房、欠薪讨债、打折销售、看多买少等等。前几个月需求量出现较大透支、股市波动导致金融资产缩水等原因，已使得今年9月开局略显疲态。莆田作为三、四线城市，库存高压、城市吸引力不足仍是痛点。今年楼市“金九银十”最终成色如何，还需看后市表现才能有较为准确的结论。
莆房网：在成交量上涨的同时，莆田部分房企也逐渐取消优惠措施，甚至个别楼盘房价在成交量的带动下有所回调。在市场预期带动下，莆田楼市是否会出现量价齐升局面？莆田房价走势如何？
名邦豪苑张桂华：9、10月份，这是一个双方需求都十分强烈的周期。房企热情推货，购房者的热情也较为高涨，但是楼市在新常态下，更多开发商选择的是依托于政策利好，尽量让“量”先走，“价”并不会出现爆发式增长。不过，随着营销成本的投入以及去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放，个别房企或将主动调高价格以扩大盈利空间。此外，从接下来即将推出的产品看，高端产品的大量入市或将拉高莆田楼市住宅的整体成交价格。
立丰左岸蓝湾黄振凡：我印象中，还没有哪家房地产商有取消优惠，有也仅有阶段性的减少。成交量攀升，价格持续上涨，难求一房，很显然，这种情况出现的概率几乎为0。上半年看似销售情况良好，但也暗藏杀机，今年60家房企公布半年报平均净利润率仅8.4%，可见地产的风光岁月已经过去，其实从去年开始就有提“白银时代”的概念，意思是房地产不再那么赚钱了，体现在房价上就是不再像以前那么狂涨了。
[page]莆房网：莆田楼市回暖趋势已彻底巩固，但与此同时整体经济环境并没有好转迹象，莆田各行各业经营情况依旧不尽如人意。楼市的回暖和经济的低迷让不少人对莆田楼市购买力、潜力产生怀疑，对此您是怎么看的？
名邦豪苑张桂华：那些对莆田楼市的购买力表示怀疑的人，主要认为经济下行、莆田地方收入过分依赖房产，缺乏核心竞争力、对外来人口的吸纳能力有限。但是众所周知，分布在全国各地的莆商较多，且购买力强，返乡置业为莆田楼市购买力的重要组成。在实体经济不景气的大环境下，不少莆商更愿意将资金投入房产避险。莆田虽仅仅是四线城市，但在全省9市中是经济较为良好的沿海四线城市。根据去年的全市财政收入显示，土地财政收入虽然是全市经济的重要来源，但并没有占据决定性比例。城镇化进程、家庭人口结构的变化所产生的大量刚需、改需仍支撑着莆田楼市向健康方向发展。前几个月的成交数量似乎也证明了莆田楼市并没有失去购买力，并且这种购买力是具有持续性的。
立丰左岸蓝湾黄振凡：经济低迷跟这一轮的反腐跟经济结构调整有关，楼市也在调整的范筹之内，从长远来看，经济低迷肯定导致楼市低迷。不过，在短期内，经济低迷，投资渠道收窄，对楼市的投资短时间会加大。
相比一些二三线城市，莆田作为四线城市反而具有后发优势，一些先进的技术、管理、理念都可以在莆田直接利用，减少走弯路；其二，相比较大城市莆田城中村较少，这对房地产开发来说减少了不少成本，可以促进莆田房地产的迅速发展；其三，莆田的城市化率目前仅为55%，还有很大的潜力可挖。
莆房网：上半年莆田土地市场与去年同期相比成交金额跟成交面积双双收窄，7月份仅玉湖新城一幅地块成交。6月至今，土地市场已进入空白期，那么作为楼市的供应市场，土拍市场的表现对未来莆田楼市有何影响？开发商在拿地方面为何还是比较谨慎？
名邦豪苑张桂华：虽然这几个月去化比较乐观，但是莆田楼市库存压力仍然巨大。早在今年年初，国土部住建部便已联合下文控制住宅土地供应。此外，从2015年中报可以看出，如今不少房企面临利润率下滑、资金链紧张等问题，因此赶在“政策红利”的当口不少开发商还是将去库存作为重点，对拿地仍持谨慎态度。不过随着市场去库存的阶段化目标完成后，开发商信心回暖，政府便会加大土地的供应力度以增加财政收入，开发商也会积极储备用地，用于后续的开发。如果按照以往的惯例，年底是土地出让的高峰期，所以莆田土地市场是否能出现逆转，则仍要看后市的表现。
立丰左岸蓝湾黄振凡：影响供应表现在两方面，一是存量，另一个就一级市场，一级市场低迷，直接表明了未来几年的供应会减少，接下来就看存量，存量大幅减少，房价才可能大涨。开发商在目前存量较多的情况下，贸然拿地还是要冒很大风险的。
联创国际广场刘力群：随着区域、房企不断分化，在不同区域，甚至同一区域都会因为片区的属性定位和价值而出现不一样的市场行情。虽然大多房企都对想争夺黄金地块，但在如今“现金为王”的当下，出手竞拍多是房企资本实力的较量，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将通过拿地不断扩大自己的品牌影响力。
莆房网：有人说下半年莆田楼市看城北的豪宅，也有人说看城南的商业，城东楼盘的刚需属性也是备受关注，更有人说涵江楼市将撑起楼市成交量。您是如何看待这种观点？谁将在莆田楼市下半场唱主角？
立丰左岸蓝湾黄振凡：很显然各个区域都有明显的区域特征，客户在选择楼盘时也具有很强的地域特征，区域能不能唱主角主要还是看区域的供应量和聚集效应。从我的角度看，城东的万科、左岸蓝湾供应还充足，城北雅颂居和恒大推量也很大，这两个区域会成为主角。
联创双子星刘力群：城市商业街就像一座城市的窗口，它不仅反映了一座城市的商业水平，也代表了一座城市的发展建设。这几年随着 "一溪两岸" 城市规划新战略的推进，不少品牌房企、资金流人流涌入城南片区，综合体项目纷纷落地，城南片区也成了备受瞩目的置业区域。随着周边住宅项目纷纷交房，一个集商务、居住、休闲等为一体的木兰溪新区正在快速成熟。今年第四季度，城南的商业必将成为莆田楼市的一大关注焦点，联创将于及周边综合体项目形成木兰溪板块新商圈，并成为莆田未来潮流风向标。这也将预示着目前莆田的商业格局即将被打破。
莆房网：近期中国股指的波动不仅让广大股民痛不欲生，不少购房者买房计划也深受影响。您是怎么解读楼股两市的关系？
名邦豪苑张桂华：股市虽可创造财富，但向来又是波谲云诡的。有人卖房炒股，也有人卖股买楼。有人在股市中获利减轻了置业压力，有人资产蒸发、亏了房款。就近阶段的情况来看,楼市似乎成了股市的收割机。股市有风险,资金要转移。不少客户庆幸当初没有将钱投入股市，而是将资本固化。目前，房地产贷款利率已降至近年来新低，在股市大幅下跌的背景下，投资者将再度转向资金成本低、保值效果好的房地产，购房预期明显上涨。虽然降准、降息政策并非完全针对楼市，但从目前的市场情况看，房地产市场受到的利好最为直接。再加上莆田人对房产由来已久的认知传统，资金用于投资房产不仅是安全的选择，也可实现资产保值增值。
立丰左岸蓝湾黄振凡：股市里的散户会输得很惨，而且散户本身经济条件就不会太好，对楼市影响只有一部分，相反，左口袋进右口袋，部分人却赚得盆满钵满，这部分人又是楼市的推动者，个人觉得豪宅市场或许会更好。但整体刚需市场或许会受到冲击。
莆房网：金九银十一直以来都是莆田楼市传统黄金节点，各个开发商也都跃跃欲试，市场的火热也让大家对接下去两个月有了更多期待。贵司项目在金九银十期间有何推盘动作？
名邦豪苑张桂华：目前名邦豪苑主推房源为三期4#楼（32层，2梯7户，共201套），户型涵盖81—132㎡（81㎡、88㎡、126㎡、132㎡）两房至三房户型。现存3万可享受开盘抵6万超值优惠，预计中秋前后开盘。
联创刘力群：联创双子星是联创集团在荔园路和821大桥的钻石金三角划了一个圈，规划了2栋城市地标。一栋规划1房至3房百变空间，可居住可办公可商业，；另外一栋规划写字楼，约132㎡到311㎡商务空间，多种面积可自由分割组合。目前项目已亮相，并将在11月开盘。
立丰左岸蓝湾黄振凡：立丰左岸蓝湾25万方巴黎原味滨河城，5分钟多维路网，近享繁华商业配套，3.8万平米莆田首创超大中庭景观，缔造人居奢享。自4月底首次入市已连开3期。预计将在10月份推出四期1#楼，社区头排，123-138m2揽溪美宅，目前已开启预约。
