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近年来，由于实体商业的不景气，莆田百货业态及卖场相继出现关店现象，像莆田家乐福、新华都、凤凰百货、万达等多个知名百货公司相继关闭门店，其它零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。随着莆田新增用地集中上市，库存量去化有限及电商崛起等内外部因素，对商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。
莆田楼市“去库存”冰火两重天
曾经，高库存是悬在莆田楼市头上的一把“利剑”。随着诸多去库存政策落地，莆田市场发生的变化天差地别，万人认筹、摇号开盘、开盘售磬不断。随着莆田“十限”文件下发，在密集政策背后，是住宅市场热火朝天的现状。截止10月6日，莆田本市区可售商品房库存总量为86421套，其中住宅仅为19692套，商业库存量达到66729套，占比却将近80%，这与热火朝天的住宅市场比起来，商业地产市场可谓“冰冻三尺”。
莆田商业为何出现截然不同的诡异走势？查询莆田备案历史数据发现，今年3月与10月可售商品房对比数据，商业可售总量新增53625套，可售面积新增112.91万㎡，其中，荔城区、城厢区占据榜首，新增商业库存77.42万㎡。而据上半年房地产运行报告显示，截止6月末，莆田商品房库存面积473.13万㎡，去化周期18个月。其中住宅309.64万㎡、去化周期12个月；商业106.98万㎡、去化周期63个月；办公56.51万㎡、去化周期47个月。
在莆田商业地产主要有四大产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位。而从市场销售来看，公寓是类住宅形式，是四大产品消化周期最短的投资品，市场走俏。相反，商铺和写字楼则去化周期明显较长，近些年来，受电商冲击，加上租金滞涨，商铺市场颓势明显，连市中心项目、商场仍然无人接手，造成巨大浪费，一些地段不佳的商铺沦为仓库。同样在写字楼方面，在莆田产业发展薄弱的基础上，入驻率不佳，回报周期被拉长，市场增长并不明显。
2019年3月商品房备案表
2019年10月商品房备案表
去库存结束 莆田商业库存“压力山大”
商品房库存量一直是房地产市场晴雨表。而商业地产去库存效果，直接关系到整体楼市是否能健康发展。针对如此巨量的商业地产去化出路，莆田政府也在积极引导控制，从2016年起，在政策上推动了部分项目“商改住”，同在针对商住公寓开放落户、就近入读等优惠政策，随后又延长一年期限。笔者也了解到，莆田针对商业库存县区，不仅减少了商业用地的供应控制，对部分地块功能规划进行调整，直接减少商业用地供应，从源头上就减少商业开发面积。
莆田业内人士林经理认为，全国去库存任务结束，一边是持续高企的商业地产库存难以去化；一边是海量商业地产苦寻出路，而单单靠市场行为往往很难奏效。按目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限，商业地产库存的去化仍然需要较长周期。未来，要如何盘活大体量的商业地产，仍是城市管理者的一道难题。
