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197亩巨无霸开拍!莆田新片区打响,限价破万...

2021-04-12 来源:莆房网 用手机看

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  牛年第一拍的雪津地块五,在52家房企疯抢争夺中刚落下帷幕,莆田新开发区涵江北被正式打响!随后PS拍-2021-05号雪津地块一、PS拍-2021-07号雪津地块二,二连拍再战涵江北,新一轮的发展已经到来!

  这两块地位于新涵工业园片区,即高林街延伸与亿发路、西坡路、工业路交叉处,国投新涵首府旁。地块所处的是塘北片区、兴涵水都、涵江大学城三大片区中心地段,拥有良好地利和交通条件。

  

  ▲地块航拍图

  地段点评:

  地块可依附涵江繁华的塘北片区和正在飞速发展的兴涵水都片区,又可以享受莆田重点片区----大学城的生活配套资源;其二目前塘北片区、兴涵水都片区基本开发完毕,而雪津片区则是涵江往北发展的重点区域,是未来扩张的主要趋势,未来规划涵江大学城轻轨站,通过高林街快速直达项目,未来可期。其三雪津片区已规划,是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的涵江新型生活区。等多方位配套,满足城市生活的基本需求。

  2020年10月30日,保利以15.6亿夺得涵江塘北地王,毛坯限价12000元/㎡。2021年3月26日,52家房企疯抢摇号雪津地块五,最终正荣再下一城,毛坯限价10600元/㎡。近两年市场平稳过渡的涵江,在2021年后逐步脱颖而出,雪津地块一、二的拍卖,也将再次印证了涵江向北走的趋势是不可动摇的。

  同时,新入市的保利堂悦项目限价1.2万/㎡开盘热销,而本次拍卖的雪津地块仅限价1.06万/㎡,价格上相对有一定优势。

  

  ▲雪津地块一、雪津地块二位置示意图

  

  ▲地块规划图

  1. 地块格局

  两块地空地净地,无需平整。101.79亩雪津地块一、95.7亩雪津地块二纯住宅用地,限高80米,高层住宅最高约26层。有高林街主干道、地块内规划道路等,为区域未来搭设发展框架。

  

  ▲地块航拍图

  2. 规划评估

  雪津地块一占地67858㎡(约101.79亩),配建幼儿园(涵江区第二实验幼儿园新涵分园)规划容积率>1.0且≤2.18,建筑密度≤30%,绿地率>30%,其中A地块规划容积率>1.0且≤2.4,其中应设置零售商业建筑面积>11300㎡且≤12000㎡,其中B地块规划容积率>1.0且≤1.6,其中应设置零售商业建筑面积>2900㎡且≤3000㎡,根据限价条件,地块可拍出最高5104元/㎡的楼面价。

  雪津地块二占地63800.18㎡(约95.7亩),规划容积率>1.0且≤2.4,建筑密度≤18%,绿地率>38%,其中应设置零售商业建筑面积>100㎡且≤150㎡,根据限价条件,地块可拍出最高5107元/㎡的楼面价。

  

  ▲地块航拍图

  3. 交通评估

  该地块位于滨海大道、高林街与西坡路交叉路口,同时汇聚塘北路、工业路、苍霞路、湖园路、苍园路、涵港大道、荔港大道等交通主干道,路网密度较高,未来还可通过高林街北伸直抵涵江北新区、涵江大学城,更有212、230等多线公交车直达,出行方便。

  

  ▲地块航拍图

  PS拍-2021-05号&07号地块

  SWOT评估

  优势分析:

  1、涵江向北发展,该地块南与涵江繁华主城区相连,北与重点大学城相连,即享受繁华配套,又享受未来升值空间,地段十分优越。

  2、周边教育资源丰富,项目自带划片文件,划片涵江区第二实验小学新涵校区(规划待建),和自建涵江区第二实验幼儿园新涵分园、以及学校未建成前划片国欢中心小学。

  3、交通上,该地块通过高林街直达未来规划涵江大学城轻轨站,以及拥有现在繁华高林街、滨海大道两大主干道优势,涵江政治中心、经济中心、文化中心咫尺可达。并可快速串联塘北路、涵港大道、六一路、新涵街、莆涵大道、荔涵大道等多条城市主动脉,西联莆阳新城及市区,北向涵江大学城,高效便捷。

  4、雪津地块一规划自带约1.5万㎡小商场,且周边已汇聚塘北片区商圈、高林街商业区、兴涵水都商圈等城市商业配套,进一步满足业主的日常生活需求。

  5、随着涵江楼市进一步向北转移,加上涵江大量旧城拆迁释放,雪津片区即能够享受充分的城市发展红利,同时还能衔接市场上的置业需求。

  

  ▲地块航拍图

  劣势分析:

  1、地块正对面的武夷木兰都开盘价仅8000元/㎡左右,国投新涵首府开盘价未知,限价1.06万/平销售,存在一些不可确定性。

  2、地块大,总价高,规划道路面积,多家房企已经报名,楼面价预计走高,开发成本加大。

  3、该地块限价、限高,旁边还有多个工厂、多个棚户区未拆迁,作为纯住宅社区,噪音、灰尘等环境方面存在影响。

  4、雪津片区多幅地块已纳入出让计划,未来还会有更多的新地涌出,竞争压力可能较大,或对开发商后期销售产生冲击。

  5、雪津片区交通、商业、教育等配套相对缺乏,需要等待,对客户的购买心理有所影响。

  

  ▲地块航拍图

  机会评判:

  伴随后续高林街、塘北路相续打通,雪津片区将与塘北片区、兴涵水都片区紧密相连,配套共享,而雪津地块限价1.06万/平米价值洼地,能够吸引到市场上的刚需群体购买。未来雪津片区商业、交通、教育等配套,实现城市功能性的进一步提升,升值潜力无限。未来更有规划的涵江大学城轻轨站,建成后可加速与莆田各大城区、福州衔接。

  

  ▲地块航拍图

  

  ▲地块航拍图

  威胁评判:

  国投新涵首府打桩中,正荣雪津地块五地质堪察,多个项目即将入市,以及后期的雪津多个地块,保利堂悦、保利和悦府、保利林语溪、保利城湖心岛等竞品较多,都会给后续的销售到来一定的冲击,包括周边的塘北片区、兴涵水都片区二手房等。

  

  ▲地块航拍图

  

  ▲地块航拍图

  

  ▲地块航拍图

  

  ▲地块航拍图

  PS拍-2021-05号雪津地块一

  

  PS拍-2021-07号雪津地块二

  

  

  ▲雪津地块一划片文件

  

  ▲雪津地块二划片文件

  

  ▲雪津地块一评估价

  

  ▲雪津地块二评估价

  

  ▲公交配套

  

  ▲公交配套

  

  ▲莆田十四中

  

  ▲涵江医院

  

  ▲永辉超市


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