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笔者经常收到有人咨询万达公寓能否买入？
对于这个问题，莆房小哥今天就来讲讲。
2011年，莆田万达开盘价格6900元/㎡起，10年过去，高层住宅已经站在17000+元/㎡的高位，但是万达SOHO却很是尴尬。
现在二手房市场上房东挂牌价普遍在7000-8000元/㎡不等，而不少房源更是挂牌多年仍卖不掉。没有升值反而降价，加上通货膨胀，可以说是血亏了。
万达SOHO地段自不用说，底下就是商场，自带万达光环，那为何还会折在手上？
事实上，这不是万达品牌溢价失灵，而是商住公寓本身的产品缺欠。
1、户型设计的弊端，不通燃气，通风、采光效果受限。
2、一层二十多户，人员繁杂。
3、作为“类住宅”居住体验太差，商住混合。
4、上千户的大供应量，也影响了其上涨空间。
万达SOHO
虽然万达SOHO溢价能力较差，但物业管理尚可，也少有张贴海报、牛皮藓的情况，整体入住率可以。笔者走了几个楼层，空置率较低。主要在于面积小，租金低，万达商场就在楼下，生活方便，比较适合小工作室、出租屋等。
是“钱景”，还是陷阱？
这些年，莆田“类住宅”产品如雨后春笋，但是投资前景普遍较差。帝源首座2011年7月开盘起价是8388元/㎡，层差为100元，现在普遍成交价格普遍在1万/㎡上下，而同时期康嘉御景、和成天下等住宅楼却从7字头，涨至20000元/㎡大关，多少早年抱着投资想法的购房者，在商住公寓路上欲哭无泪。
喜盈门2013年首期开盘起价在9880元/㎡，有的业主甚至在14000元/㎡高位买进，现在的挂牌价也不过在1.1万-1.2万/㎡之间，7年时间价格完全属于停滞状态，甚至亏本出售。
没阳台晒衣服是大多数商业公寓的通病▼
此外，城东一带的写字楼也是莆田商业公寓产品投资的一个陷阱，包括艾力艾国际中心等写字楼，价格和莆田同期住宅产品价格涨幅相比可以忽略不计。
只有南兴国贸等部分公寓楼盘因户型设计、地段优势等，实现了投资目的，从开盘的11000元/㎡涨到如今的20000元/㎡。
刚需无奈 现实无情
目前，住宅价格普遍在16000元/㎡以上，首付随便都要70万以上，因此对于刚需来说，最大的优势在于，商住公寓总价低，买房压力减轻许多。
而且部分挑高产品，可做两层使用，户型更加灵动随心，这往往是住宅无法企及。但商住公寓非正常层高，隔层后虽可做两层，但居住略显压抑。而商住公寓没有阳台的设计，以及单面采光、通透性差等方面槽点颇多。
从市场需求上讲，40年产权商业办公产品的需求量确实不如普通住宅，转手率也不是很高。要么有价无市，要么仍然还是低价在售。
更悲剧的是，今年莆田义务阶段的招生政策规定：2021年5月1日起购买商业办公用房并实际入住的业主，其子女就读只能是就近统筹安排。
义务阶段学区报名就读向来等级划分严格，商业公寓显然是处于这个排序的下游，这无疑给本就凄凉的“类住宅”市场雪上加霜。
最后
商住公寓，是住宅后的副产物，在房子中属于夹缝中生。如果有更好的选择，一定会选择更好的。但是在房价高耸的当下，如果没条件不允许，再退而求其次，那么一定要选择地段潜力较高，或者户型宜居的房子。
商住公寓既然存在，那么就有一定的合理性，完全否决它是不可取的。也许有一天公寓会在市面上成为历史，但是对我们目前来说，要考虑自己的现实情况。如果需要的话，怎样做能达到利益最大化，这才是最应该做的。
