客服电话：0594-2850001
由于疫情原因，秀屿土海东地块一延期至明日拍卖，对于这块大体量住宅地，也充满着足够高的市场期待，因为在当前2021年的最后一个季度，这仅是秀屿迎来的第二幅商住出让用地，商品房库存直下，市场亟待补仓。
更让人期待的是明天会花落谁家？
国投？大唐？....(欢迎评论区留言)
地段点评：
PS拍-2021-20号地块土海东地块一，坐落秀屿主城区北部，清塘大道与涵港大道交汇处，是土海片区的第一幅住宅出让地。
土海东地块的优势显而易见，体量约221亩的大型公园房，南面交联秀屿城东，宜居生态价值偏高，也会是入市后的主要卖点。但土海东片区开发刚刚启幕，四周紧邻的生活配套较为缺失，交通出行相对便利，可以跨过清塘大道进入主城区获取生活配套需求。
横着看，更震撼！
1. 地块格局
该地块目前已经净地，地块形状不规则，东至涵港大道，西至清塘大道。分为A（限高50米）、B（限高50米）、C（限高51米、52米）三幅地块，内含道路，体量偏大约221亩，后期可建设17层左右的小高层社区，地块具备水系景观、公园宜居等生活优势。
▲地块航拍图
2. 规划评估
土海东地块一规划容积率＞1.0且≤2.2，建筑密度≤22%，绿地率＞30%，总性质为城镇住宅（70年）、教育及服务设施用地（50年）。同时应在地块A和地块C各设置一所12班幼儿园。
根据限价条件，拍卖起始价8.1亿元，地价最高限制价格为12亿元，最高约3687元/㎡成交楼面价，扣除道路绿地后，最高约3994元/㎡成交楼面价。从总体规划条件看，可以打造集教育、小型商业、住宅为一体的宜居低密公园社区。
▲地块规划图
3. 交通评估
该地块位于清塘大道与涵港大道交叉口，这也是项目未来出行主要依附的两条主干道，后期内部路网主要有康养路、康渡路、郑新路、官浦路等，进入秀屿主城城东一带路程较近，步行800米-1000米左右可抵达。
▲地块区位图
PS拍-2021-20号地块
SWOT评估
优势分析：
1、地块坐落大型土海湿地公园东部，拥有少有的环水生态景观，可打造纯粹宜居条件的城市公园社区。
2、土海东片区是秀屿发展下，全新规划的一个功能型生活新区，集住宅、教育、商业、医疗、绿地为一体，地块项目后期各类生活需求都可以得到较大满足。同时，地块北侧相邻为规划建设的秀屿实小土海校区。
3、从2019年起，吴厝地块开发后，秀屿主城呈现持续往东扩张的趋势，未来大概率直至涵港大道，而地块所处清塘大道北沿侧，对望未来新城东，发展预期可被看好。
4、2.2的低密设置条件，限高之下的17层左右城市小高层，南面无遮挡，附加大体量的优势，这里未来呈现的社区产品将更加优越。
5、约1-1.5公里的距离，可以抵达目前秀屿主城，摄取莆田十中、毓英中学城东小区、秀屿区政府、秀屿实小城东校区....配套充足。
▲地块规划图
▲地块航拍图
劣势分析：
1、地块为土海东片区出让开发的第一枪，北部村落房屋未征迁，全版块开发至完善需要一定时间成本，短期内四周人气配套会相对缺失，这也是新区前期典型表现之一。
2、地块体量偏大，8.1亿起拍，封顶12亿，开发商拿地需要足够的实力和资金，同时地状不规则，也并不利于整体社区楼栋规划。
3、地块需要再地块A、C各配建一所12班幼儿园，用地面积≥5100㎡/所，同时地块限高也一定程度上影响开发商后期利润。
4、该地块东南两面皆临主干道，北侧规划秀屿实小土海校区、西侧有莆田工业职校，后期生活存在一定噪音影响。
▲地块航拍图
机会评判：
该地块位于秀屿新一轮发展扩张蓝图中，土海东与城东可并联发展，从宏观上看后期是比较可观的。同时，2021年秀屿全年土地供应量缺失，库存一直处于低位，周边大唐三盛国韵世家、清塘雅居等基本都处于尾盘状态，秀屿购房者整体选择不多，若年底入市，及时补仓，可以衔接市场积压及观望中的刚性需求。
▲地块航拍图
威胁评判：
地块限价9000元/㎡，与城东吴厝两个项目限价一样，虽然价位仍相对刚需，但位置相对靠后，同时周边云顶至尊等带装修二手房源挂牌价在8500-11000元/平，后期销售存在潜在分流的可能。第二个就是现阶段自身配套功能不足，会影响到购房者的置业取向。
▲地块红线图
周边配套：
周边教育资源：秀屿实小土海校区、2所配建幼儿园、秀屿实小城东校区（规划建设中）、毓英中学城东校区、莆田十中等。
生活资源：中晖商业区、顶城路街区、秀屿区医院、铜锣湾万达广场（在建）、秀屿假日酒店等。
PS拍-2021-20号地块
