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绶溪棚改大开发至今已有1年多，上林、延寿、南郊...逐步告别城中村历史，步入城市舞台。2020年11月，保利挥金34.6亿在绶溪斩获莆田新地王，沿821北街两侧开始走向全新的城市感。
时隔近一年，绶溪即将再出让两幅大体量住宅地（分别将于11月2日、5日拍卖），原谊来、泰盛上的超200亩绶溪地块二九，这次又会花落谁家？
很显然，资金不充分的开发商未必盘的动。
还是保利？建发？还是....(欢迎评论区留言)
地段点评：
PS拍2021-21号绶溪地块二（约107亩）、PS拍-2021-22号绶溪地块九（约103.9亩），坐落莆田主城区绶溪片区，821北街南侧及延寿北街两侧。
绶溪地块二九的主体优势主要有三点，其一邻近4A级景区绶溪公园，高度的城市绿肺宜居价值；其二城东、中心城区包围圈内，可通过延寿街、821街、海丰路等快速抵达已醇熟商圈。其三绶溪片区规划为集大型综合体、住宅、休闲、教育（多所重点学校分校）的全新城市生活区，预期价值高。
1. 地块格局
两幅地块目前都已经净地，地块形状方正规则。其中地块二被延寿北街分割成两幅地块。东至西洪路，西至延寿溪，北至821北街，总体量约211亩，各自体量都超百亩，地块具备绿肺宜居、配套综合、大型社区等基础优势。
▲地块航拍图
2. 规划评估
绶溪地块九规划容积率＞1.0且≤4.3，建筑密度≤28%，绿地率＞25%，地块包含商业、住宅、15班幼儿园、公寓等，其中公寓计容建筑面积约1.2万方，地下室3000㎡，零售商业1300㎡。
根据限价条件，地价最高限制价格为32亿元，起拍价24亿元，毛坯限价17500元/平方米。竞拍至最高地价后转为竞配建公寓建筑面积，竞配建达到20000平方米时，竞买方式转为公证摇号。
▲地块规划图
绶溪地块二规划容积率＞1.0且≤4.4，建筑密度≤28%，绿地率＞25%，地块包含商业、住宅等，内含回购住宅、商业建筑面积189274㎡，占比超60%，限制条件较高。
根据限价条件，地价最高限制价格为22亿元，起拍价17亿元，毛坯限价17500元/平方米。当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
3. 交通评估
两幅地块的后期主要出现主干道为821街、延寿街、荔园路，也可以通过学园北街进入主城，总体主干支线超过7条，路网较密，但821街为贯穿莆涵两地的主要交通动脉，以及城市交通中轴的地理位置，日常路面拥堵发生率偏高。
▲地块区位图
PS拍-2021-21号、22地块
SWOT评估
优势分析：
1、两幅地块总体量可观，可打造格局方正的城市百亩大盘，面宽长纵深短，利于后期社区采光。
2、绶溪片区是莆田重点棚改项目，在宜居瑰宝绶溪以南，规划的一个功能型生活新区，集大型综合体、住宅、教育、商业、公园为一体，地块项目后期生活业态丰富。
3、高量级教育资源规划，涉及中山中学绶溪校区、市实小新校区、市第二实小新校区...规划名校入场，将为区域发展和人气聚合带来积极效应。
4、家门口的4A旅游景区，市区最大的绿肺公园，可以给项目提供超高的宜居性能溢价和生态价值。
5、延寿街等5条纵线直插城东与中心城区腹地，即使在片区未全面完善阶段，完全可以轻松获取高密度的城市生活配套。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
1、地块二九起拍价分别为24亿、17亿，绶溪热土之下，房企竞拍势必使拿地成本增加，高昂的地价考验开发商口袋资金。
2、地块限制条件过多，都有回购部分，其中绶溪地块二回购住宅和商业面积，达到地块总建面的60%以上，地块九则需要竞配建公寓、幼儿园，和当时绶溪地块一（保利34.6亿拿地）一样，都是房企综合实力的大考。
3、地块容积率分别为4.3、4.4，对于大比例的城市住宅地而言，超过4.0的容积率，后期社区的楼栋间距、采光通透度等指标会明显下调，居住体验感自然下降。
4、地块北面相邻821北街，并不友好，这条主干道是莆涵往返的主要走廊，日常车流量相对较高，噪音影响无法避免，特别是临街沿排楼栋。
▲地块航拍图
机会评判：
地块的综合潜力在于绶溪片区自身的高站位谋划“城市会客厅”，在新一轮的政策红利倾斜下，片区未来必将资源汇萃，同时凭借市区最大绿肺公园、4A级旅游景区的宜居王牌，价值也必然足够坚挺。
目前莆田城东及绶溪一带新盘量缺失，市场仍然多活跃于二手房，绶溪地块二九入市完全可以衔接区域火热的购房需求，从保利天汇已开售的数据看，这个地段的销量基本不会差。
▲地块航拍图
威胁评判：
短期1-2年内的市场威胁，可能主要存在于莆田主城区的供地节奏加快。自棚改启动，市区新盘量明显增加，而接下来还有月塘南地块一、原汽车站地块、坂头西地块等等，这些地块其地段条件优越，入市后一定程度上也会分流项目客户。还有一项需要注意的是，城东18000-20000元/平的大量带装修二手房。
▲地块航拍图
周边配套：
周边教育资源：莆田四中、荔城第一实验小学、规划有中山中学绶溪校区、市实小新校区、市第二实小新校区...
生活资源：馨宜新天地、红星美凯龙、绶溪公园、莆田学院附属医院、规划有综合体等。
PS拍-2021-21号地块
PS拍-2021-22号地块
