汽车站 /1月18日拍卖
11月拆除公告启动
12月初正式拆除
历经13年的莆田汽车站本月拍卖
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玉湖市中心暂时无新地
有人开始等开发商拿汽车站地块
▲汽车站图
汽车站地块毛坯限价1.75万/平,如果加装修,价格也基本会定调在2万/平左右,从目前的市场看,市区新房2w水准已经相当普遍,对于购房者,无非是花两百多万买这里值不值?对于开发商,我想口袋有钱的都会有想法,当然还需要整体去了解这块地。
▲地块航拍图
地段点评:
PS拍-2021-27号莆田汽车站地块,位于文献路东,是被市场长期认可的市中心中轴上,沿线约3.6公里汇聚了金鼎广场、益田假日世界、古谯楼、原步行街商业区、四大行总部、凤凰山公园,资源配套非常成熟。同时地块临近东部玉湖,大型环湖公园生态景观,驱车仅一个红绿灯,同时南面不到1公里,就是超大商业体正荣财富中心。综合地段评分很高,也是近10年十分难得的地块之一。
横着看,更震撼!
1. 地块格局
从地状上看,地块比较规则,中部有道路分割(1958.51㎡),东北处高楼保留,对局部楼栋的北面视野存在一定影响,但地块主体朝南面为低层建筑物(荔城第三实小),且地块面宽较大,后续楼栋采光条件优越,这在市中心是比较难得。
▲地块航拍图
2. 规划评估
地块总占地约37733.89㎡(56.6亩),体量适中,不大也不小,可建设中型城市社区。总地块容积率>1.0且≤2.4,相对目前的土地市场,这个容积率相对偏低一些,同时限高54米(18层小高层),因此后期居住舒适感会有所上升。
扣除道路面积后,最高总建面85860.912㎡,最高楼面价12811.41元/㎡,按照市区往年的出让情况,这个楼面价略高,开发商压力是有,但还是能盘,精装概率大。
▲地块红线图
3. 交通评估
地块的整体交通性能是比较优越的,周边1公里占据荔园路、迎宾大道、天妃路三条城市主动脉,日常工作生活动线则可以依附文献路、延寿街、东园路,包括尚济街在内,出行非常便利,晚高峰特别周末时间,财富中心段相对拥堵,以及文献路打通尚济街后,车流量也进一步增加。
▲地块区位图
PS拍-2021-27号地块
SWOT评估
优势分析:
1、地块坐落莆田文献路,城市中轴资源丰富,地段认可度高,不管是生活方面,还是后期价值都会处于较高的一个市场评分。
2、地块毗邻玉湖新城,后期业主可以轻松享受到内湖景观生态,方圆1.5公里内覆盖玉湖公园、环湖公园、木兰溪,属于近滨溪社区项目。
3、项目地块本身条件较好,朝南前方为荔城第三实小和汉庭花园低层,保留视野开阔的同时,还拥有非常好的受光条件,特别是前排。同时2.4较低的容积率设置+18层限高,后期舒适性偏高。
4、目前玉湖市场已暂无新地,半径2公里范围内无竞品,此时入场可以衔接一定量的市场需求,横盘可能性不大,除非玉湖又出大盘。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析:
1、地块针对开发商的弊点,一部分主要是拿地成本问题,保守地价10亿,同样需要考验开发商钱包,但如果突破至摇号成交,楼面价1.28万这压力会偏大。
2、地块不仅设置2.4容积率,同时还需配建一所9班幼儿园,A、B两地块都要配建商业,成本上也会增加一些。
3、地块前方为学校,前排建筑物少不了一些噪音,另外尚济街接驳文献路同样也会造成更高的车流噪音。
4、在没有新盘竞品的情况下,项目后期还是会面临周边二手房的价格冲击,低至1.5万住宅,分割一部分刚需。
▲地块航拍图
机会评判:
区位价值明显,市场接受度不会差,接驳新老城区,中点地段相当难得,同时配套方面在商业、休闲、交通、教育等功能表现优异,从机会上看,需要等待玉湖西部进一步完结,它的功能完善度和市场价位,对项目都有直接的影响。
▲地块航拍图
威胁评判:
由于靠近玉湖偏近,所以玉湖今年有没有新盘出现,对他影响较大,特别是体量较大的项目,在限价差异下,很多人还是会保留“抄底”的置业态度,即使是地段不同,还有就是我上文提的二手房,汽车站一带低价房源还有很多,刚需客购买思路还是以“价格”作为主导。
▲地块航拍图
周边配套:
生活资源:正荣财富中心、金鼎广场、阳光假日世界、原步行街商业区、市体育馆、莆仙大剧院、市老年活动中心(在建)等等...
休闲配套:玉湖公园、环湖公园、木兰溪
教育资源:荔城第三实小、市进修小学、荔城第一实小东园小区(在建)、砺志国际学校等等
PS拍-2021-27号地块