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2021年11月9日，莆田市自然资源局登刊发文：月塘南地块一（天妃地块）暂停拍卖。
命运的齿轮再次转动，月塘南天妃地块重新按下了启动键，明天早上将再次出让，而这次地块规划明显存在变化：
变化：
把原来沿街店面也纳入地块范围，面积从原来的61.2亩增加到72.7亩，地块格局升级和未来社区出入变得方便，同时容积率也由原来的1.8上升到2.1，建筑密度也上调到28%，所有的优化调整的背后原因只有一个：让地块更容易成功拍卖。
2021年月塘南天妃地块航拍
2023年月塘南天妃地块航拍
地段点评：
PS拍-2021-14号月塘南地块一（天妃地块），位于莆田市中心月塘南片区，毗邻万达广场、学园路、女人街，是凤凰街道长期积淀的城市繁华老片区。周边商业、居住氛围极为浓厚，地段优势明显，因此月塘南旧改新也一直备受市场关注。
目前老城区市场已进入尾盘状态，入市可衔接一定的刚性需求，对于月塘南的认可度还是比较高。
横着看，更震撼！
1. 地块格局
该地块占地约72.7亩，体量偏中大型。目前已经完成净地，地块形状不规则。南临南门西路，西至筱塘路，东至学园路。
▲地块航拍图
2. 规划评估
月塘南地块一规划容积率＞1.5且≤2.1，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，总性质为城镇住宅（70年）、零售商业（40年），教育用地（50年）。
根据限价条件，拍卖起始价6.95亿元，地价最高限制价格为10.35亿元，起拍楼面价6822元/㎡ ，最高约10160元/㎡成交楼面价。从总体规划条件看，可以打造集教育、商业、住宅为一体的中型主城生活社区。
▲地块红线图
3. 交通评估
该地块位于主城中心地段，交通层面主要依附荔城大道、学园南街、莆阳路，整体交通出行方式比较多，但往万达方向以及沟头圆圈早晚高峰易拥堵。月塘南为规划F2线一期沿线版块（万达广场站），但目前尚未动工，所需建设时间也会相对较长。
▲地块区位图
PS拍-2021-14号地块SWOT评估
优势分析：
1、地块坐落莆田老城区腹地，长期发展积淀，城市资源配套丰富，毗邻莆田万达广场、南湖公园、市第一医院、凤凰山老街区等，生活层面相当便利。
2、月塘南是中心城区改造重点项目之一，后期规划为集住宅、商业、教育一体的多功能城市生活新区，改造后版块面貌、价值可以实现大步提升。
3、月塘南坐邻莆田当前较热的万达商圈，地块相距约700米，凭借城市商业地标邻居的区位优势，同样限价1.79万/平，后期市场依然相对可观，价值方面也会足够坚挺，同时目前周边大部分新盘已进入尾盘状态。
4、2.1的超低密设置条件，在莆田市中心实为罕见，且限高80米，将造就后期高舒适度的城市生活社区。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
1、地块设置2.1容积率偏低，相对开发商而言，拿地成本偏高，利润空间缩水。另外当前的是房地产行业环境较差，7个亿左右的资金还是挺考验开发商。
2、地块形状过于不规则，同时限高80米，约建造26层，地块正南为荔城区税务局、才子安置地块、万隆花园，未来朝南视野有一定受阻，虽然这一带人气旺，但未来周边环境较为一般。
3、地块需配建一所幼儿园以及零售商业，开发成本有一定增加。
4、地处凤凰山街道老街区，筱塘一带夜间经济发达，也会给地块项目后期居住造成一定的生活噪音。
▲地块航拍图
机会评判：
月塘南作为老城区改造重点项目之一，不仅本身地段优质，且后期必然会呈现更加现代化、完善化的都市感生活区，这对地块后期价值可以保持一个良好的预期。同时毗邻的龙德井、沟头片区同步在改造当中，天街、商业地标等...联接万达，未来可以形成连片式的新城市繁华，地块投入居住后，能够就近感受更加高端的城市氛围。
▲地块航拍图
威胁评判：
地块周边目前比较多是尾盘竞品，即融创建发观澜云著、联发融创龍德井壹号等等，限价一致，直线距离都只相距1公里左右。同时周边万隆花园、嘉禾花园、金威豪园等剩余较多二手房，挂牌1.2-1.8万/平不等，而且还带装修，后期销售存在潜在分流的可能。
周边配套：
周边教育资源：莆田五中、莆田一中、霞林学校、筱塘小学、南门学校等
生活资源：万达广场、南湖公园、龙脊山公园、市第一医院、凤凰山公园、南门商业街区、筱塘商业街区等。
PS拍-2021-14号地块
