福州：房价飞涨投资风险大 租售比最高1∶700
房价飞涨，楼市过热声四起，但抢购房子的人却越来越多。福州的冬天，楼市一片火爆。眼下，福州的房价可谓是再度“疯狂”，而房屋出租的租金一般只涨一成多，甚至原地踏步。商业地产更是出现了租金跌、单价涨万元的怪象。
对此，业内人士认为，人们对未来楼市的乐观，是建立在一些市场不确定因素的基础上，把房地产异化为投资工具，但投资有涨必然有跌，目前楼市投资的风险在加大。
新区租金滞涨房价却涨四五成
今年来，楼市大逆转，涨声不绝于耳。而与楼市的火爆不同，下半年的福州租赁市场显得有点疲软。门店在温泉公园附近一位姓何的二手房中介告诉记者，下半年租赁市场比较安静，“都去
买房了，租房的人自然少了”。
据介绍，在温泉公园附近，今年来租金仅仅微涨，一套原来每月租金1500元～1600元的房子，大概只涨了200元。但房价每平方米却涨了1000多元。
记者在骊特、双安等二手房中介了解到，根据各家公司的统计数据，福州鼓楼、台江、晋安等市中心区域，租金上涨了10%～15%，而房价涨了30%～40%，租售比在1：400和1：500之间，而金山、五四北、东区等新区，租金基本滞涨，但房价年内却涨了40%～50%，租售比在1：600至1：700之间。
“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100到1：200。从中介公司的数据看，目前，福州的租售比已远远背离安全线。
骊特房产福州营运总监郭华坦言，目前楼市投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，风险比较高。
商铺租金跌单价却涨了不少 “商铺涨得比住宅更疯狂”，业内人士说，受市场回暖的拉动，福州商铺成为了投资的热点。
麦田商业地产部王经理说，虽然今年来市中心大部分地区商铺租金都涨了5%～10%，但是商铺的价格却涨得更多。台江中亭街一带的商铺，更是出现了一些反常现象。据介绍，之前每月租金700～800元/平方米的商铺，现在降到了500～600元。但商铺的价格却狂涨，原来每平方米均价在4万元的商铺，现在基本涨至6万元/平方米。
而近几个月，受大地产商可能进驻开发金山消息的影响，在租金滞涨的情况下，金山片区商铺售价涨幅非常明显。王经理介绍，金山片区150平方米的商铺，几个月前售价350万元，但日前客人出价450万元，房东却不愿卖，而每月60元/平方米的租金却没有涨。
投资购房、养铺购房者忽略租金 租售比背离安全线，可是为什么人们还挤入购房的行列呢？一位正在选购房子的陈先生说，现在购房主要赌房价上涨，租金不是他们主要考虑因素。一位二手房中介给记者算了一笔账，金山一套70万元的房子，每月租金大约1100元，按目前的租金，需要出租53年左右，才能赚回本钱，这还不包括银行按揭贷款的利息。“靠租金收益，
买房不合算，购房主要看房子升值”。
据了解，在房价上涨时，有钱人为保值或投资升值购房，租金高低与否他们并不关心。而房价上涨带来的巨大利润，也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。
麦田的王经理说，购买商铺带有更多投资性质，很多人都是先养铺，等到一个合适的价位再出手。
租售比远离安全线投资楼市风险加大 投资者逐步取代刚性需求者入市，使房价不断上涨，房价和租金严重背离。而正是这些投资住宅、“养铺”的购房者，成为了高房价的主要推手。据统计，福州一手房在今年前十月，每平方米均价已上涨2000多元，涨幅高达30.8%。
而投资进入楼市，在很多一线城市表现尤为明显。据新华网报道，美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达65%。
而在二季度这一比例仅为32%。房价泡沫化明显。
业内人士说，目前福州市具体投资比例占到多少，还难以统计，但是比起上半年来刚性需求为主力军的房地产市场，下半年纯粹投资，以及投资加自住的投资购房者逐渐成为主力军。
租售比的国际标准被购房者抛之脑后，标准、安全线完全失灵。这给人们这样的隐忧，靠投资撑起来的楼市，是否只涨不跌呢？偏离租售比安全线的房价，是否真的很安全？而对于很多普通的消费者而言，更关心的是，这些被撑高的房价，最终由谁来接盘。刚性需求的普通消费者，是否是高房价的主要买单者？房产资深人士王剑超表示，由于通货膨胀的预期，给很多人以房地产保值的幻觉，纷纷加入投资行列。而投资购房增加，也加剧了楼市泡沫风险。但是，目前房地产在中国经济中扮演重要的角色，房地产已经绑架了中国经济，绑架了中国楼市政策，因此，虽然泡沫已经出现，但是暂时还没有人愿意去戳破它。
王剑超指出，现在房地产的居住功能淡化，某种程度上，房地产已经异化、演变为投资工具，虽然暂时泡沫破灭的可能性比较小，但是今年来，地王频出，这些都是危险信号。如同股票投资市场有涨有跌，那么投资楼市，也不可能只涨不跌的。“房价已经虚高，而租售比不断降低，这些都是危险信号，投资还需谨慎。”
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