莆田市2013年1-9月份房地产市场运行态势分析

　　随着“国五条”房产新政的逐步趋稳，市场预期信心的不断增强，以及政府加大对项目动工建设的督促力度，今年1-9月份，我市房地产投资、商品房新开工及销售、土地出让等指标与上年同期相比都有明显的增加，整个房地产市场处于政策调整稳定期内的逐步回升态势。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产投资持续上升，城厢区同比略有下降。

　　随着市场信心不断增强以及房地产项目的加快动工建设，房地产投资也保持着持续增长态势。1-9月份，全市房地产开发完成投资190.89亿元，较去年同期（132.47亿元）比增44.10%。其中第一季度完成投资56.12亿元，比增74.50%；第二季度完成投资63.56亿元，比增31.49%；第三季度完成投资71.21亿元，比增37.02%，投资额呈逐季上升趋势。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区随着万科玉湖新城、海峡国际商贸城、左岸蓝湾、雅居颂等在建项目的增多，其完成投资额居全市第一；仙游县随着宝泉古典工艺博览城、永鸿国际文化城、金石华府豪园、天博城等重大项目的开工，投资增幅居全市第一；而城厢区随着万达广场等大项目的逐步竣工，其完成投资额同比略降。其中荔城区完成投资62.32亿元，占32.65％，比增66.54%；城厢区53.53亿元，占28.04％，比降3.77%；涵江区26.53亿元，占13.90％，比增70.83%；秀屿区7.45亿元，占3.90％，比增58.51%；仙游县41.06亿元，占21.51％，比增113.97%。

　　二、新开工面积增加过半，二季度下降三季度回升。

　　1-9月份全市各类商品房施工面积为1576.83万m2，较去年同期比增26.68%。其中新开工面积在第二季度受“国五条”市场观望影响出现下降，到第三季度开始回升。1-9月份全市新开工商品房面积390.49万m2，同比增加57.37%，其中第一季度为170.41万m2，比增60.72%；第二季度为64.76万m2，比增25.53%；第三季度为155.32万m2，比增71.59%。

　　从各县区新开工房地产项目看，荔城区随着一批新项目的动工建设，其新开工面积居全市第一；涵江区随着旧城改造的全面启动，其新开工面积增幅居全市第一；城厢、秀屿二区新开工面积出现下降。其中荔城区153.76万m2，比增68.50%；城厢区43.36万m2，比降25.43%；涵江区112.40万m2，比增167.05%；秀屿区0万m2，比降100%；仙游县80.97万m2，比增53.64%。

　　随着万达广场、中特城、康嘉御景、滨河豪园、仙游建材商业城等一批大项目的竣工，我市商品房竣工面积也明显增加，1-9月份全市竣工商品房面积为162.81万m2，较去年同期比增54.06%。

　　三、商品房供应总量下降，第三季度上升明显。

　　由于上年度万达广场、文献步行街的大面积批准预售，基数较大，今年的批准预售面积与之相比呈现下降。随着第三季度新开工面积的增加，批准预售面积也随之上升。1-9月份全市商品房批准预售面积259.10万m2，较去年同期比降11.01%，增幅比今年上半年（-25.07%）上升14个百分点；其中批准商品住房179.56万m2，比增6.60%，增幅比上半年（-2.46%）上升9个百分点。

　　商品房批准预售面积按季度分，第一季度为80.49万m2（其中商品住房59.11万m2），第二季度为78.52万m2（其中商品住房55.93万m2），第三季度为100.09万m2（其中商品住房64.52万m2）。第三季度较前二季度明显回升。

　　据对全市可售房源统计看，至今年9月末，全市已取得预售许可的可售房源为401.09万㎡，较6月末增加15.77万㎡。其中商品住房201.24万㎡，较6月末减少0.64万㎡。

　　四、商品房销量同比增加，商品住房略显求大于供。

　　据商品房买卖合同登记备案统计，前三季度全市商品房销售面积为234.59万m2，较去年同期比增50.03%，其中商品住房193.79万m2，比增60.22%。增幅较大主要是去年同期市场较平淡，销售面积同比基数较小。

　　从供应与销售关系看，1-9月份我市商品房供销比为1:0.91，其中商品住房为1:1.08，显示出商品住房的市场需求量略大于供应量。

　　按季度分，第一季度商品房销售面积为86.22万m2（其中住宅商品房为71.29万m2），第二季度商品房销售面积为76.51万m2（其中住宅商品房为63.64万m2），第三季度商品房销售面积为71.86万m2（其中住宅商品房为58.86万m2）。第三季度较前二季度有所减少，主要是第三季度市场处于淡季销量下降。

　　五、商品房售价同比上升，各县区价位涨幅各异。

　　从对商品房买卖合同登记备案价格统计，前三季度全市商品房销售均价为7699元/M2，比增13.37％，其中住宅商品房均价为7482元/M2，比增11.67%。

　　按季度分，一季度全市商品房销售均价为7471元/M2，比增12.21％（其中住宅商品房均价为7344元/M2，比增13.56%）；二季度商品房均价为7949元/M2，比增14.89％（其中住宅商品房均价为7646元/M2，比增12.19%）；三季度商品房均价为7704元/M2，比增14.23％（其中住宅商品房均价为7471元/M2，比增11.34%）。第二季度由于市中心区一些价位较高的楼盘进入合同备案从而带动全市均价的较快上升。

　　住宅商品房均价按区域分，荔城区受万科精装房以及市中心区一些价位较高楼盘的影响，房价涨幅最大，其次为仙游县和涵江区；秀屿区因市场库存量较充裕，价位涨幅相对较小。其中荔城区8536元/M2、比增19.77％；城厢区8251元/M2、比增13.48％；涵江区5991元/M2、比增16.58％；秀屿区4815元/M2、比增3.79％；仙游县5844元/M2、比增18.40％。

　　六、二手房五年来首现比增，三季度显现回落。

　　受“国五条”要求征收20%个税政策的影响，今年3、4月份年我市二手房交易量成倍上升，扭转了五年来同比连续下降的趋势。前三季度全市二手房成交面积60.21万M2，比增82.57%；其中二手住房交易面积48.90万M2，比增148.22%。

　　从各季度交易数据看，一季度成交面积24.06万M2，比增96.57%；二季度成交面积21.38万M2，比增116.84%；三季度成交面积14.77万M2，比增36.13%。第三季度较前二季度明显减少，显现了自2月底“国五条”政策出台后，二手房市场经过3、4月份的放量成交后开始逐步回落。

　　七、土地出让成倍增加，第三季度步伐放缓。

　　随着市场信心的不断回升，上半年各级政府加大土地出让步伐，土地供应明显增加，地价不断上升。到第三季度，土地供应速度出现放缓。1-9月份全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地31宗156.79公顷（合2351.85亩），与去年同期（1048亩）比增124.41%；总价款658671万元，同比上升236.74%。其中第一季度供应经营性房地产项目用地11宗47.87公顷（合718.05亩）；第二季度供应15宗75.60公顷（合1134亩）；第三季度供应5宗33.32公顷（合499.80亩），较前二季度明显减少。

　　按区域分，其中莆田供地19宗111.67公顷（合1675.05亩）、比增132.40%，总价款478479万元，平均每亩286万元，比增34.27%,土地均价不高主要是大部分的地块位于黄石、华亭、笏石、东庄等非城市中心区；仙游供地12宗45.12公顷（合676.80亩）、比增106.88%，总价款180192万元，平均每亩266万元，比增106.20%。仙游供应量增幅大主要是上年同期因市场平淡仅供地9宗21.81公顷。

　　八、房地产贷款大幅增加，新增贷款占比近五成。

　　受今年房地产市场持续回升影响，上半年我市房地产各项贷款大幅增加，新增房地产贷款占各项贷款比重超六成。截至8月末，我市房地产各项贷款余额247.22亿元，占全市金融机构本外币各项贷款总额（1069.17亿元）的23.12%，与去年同期（16.17%）相比增加6.95个百分点；8月末房地产各项贷款较年初新增70.97亿元，同比多增39.38亿元，占各项贷款新增额的47.66%。其中：

　　购房贷款平稳较快增长。今年受二手房交易回升、新建商品房房价持续上升等因素影响，全市购房贷款增幅进一步提高，增量持续扩大。截止8月末，全市购房贷款余额176.06亿元，同比增长38.42%，增幅与去年同期（38.84%）基本持平，今年新增39.81亿元，同比多增14.58亿元。其中，个人住房抵押贷款余额151.56亿元，同比增长38.85%，今年新增34.53亿元，同比多增11.06亿元。

　　开发类贷款增势明显。截至8月末，全市房地产开发贷款余额71.16亿元，同比增长80.24%，增幅较去年同期上升68.84个百分点，今年新增31.16亿元，同比多增24.8亿元。其中，房产开发贷款平稳增长，增幅保持在20%左右；地产开发贷款大幅增长，8月末地产开发贷款余额26.17亿元，同比增长2279.09%。

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