中暨柯超军：金九银十或出现“几家欢乐几家愁”

　　前言：进入9月传统旺季，众多楼盘正积蓄力量准备发力楼市，但是，莆田楼市经历2013年的火爆，2014年行情与之形成了鲜明的反差，有人觉得金九银十的多盘入市能改变现状，有人预言“闽8条”新政马上将催火莆田楼市，但是实际会是怎样呢？下半年莆田楼市将何去何从？本网带着许多网友的疑问采访了福建艾力艾投资有限公司营销部经理柯超军先生，他又将为大家带来怎样的解答？

【专访】福建艾力艾投资有限公司营销部经理柯超军

　　莆房网记者：柯经理您好，首先代表广大莆房网网友感谢柯经理给我们分享市场行情！2014年莆田楼市表现与2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田楼市持续冷淡。您认为出现这种反差最主要原因在哪里？

　　柯超军：莆房网的网友大家好！很高兴能在这里分享我的一些看法，希望可以给大家作一点参考。楼市出现反差我觉得最主要有两个原因：首先从大环境来说，今年的全国楼市都出现普遍冷淡，因此莆田楼市受大环境的影响是非常明显的，无论是成交量还是价格都呈现出相对下行的局面。第二个原因就是2013年对莆田楼市而言可以说是一个历史高点，因此和今年也直接形成了反差。据数据显示，去年莆田楼市整体去化量达到了全省第二，消化了太多的潜在购买力，楼市成交透支比较严重。不管是刚需还是改善型，去年有好几个大盘都在走“短、平、快”模式，供应量席卷了整个市场，因此今年难免有些后继乏力。

　　莆房网记者：今年莆田楼市每月备案套数基本维持在1200套上下，而可售房源数也基本维持在18000套左右。这个存销情况对于莆田来说是正常的么？

　　柯超军：存销比方面有些严峻，原来2012年莆田的存销比差不多在一点零几左右，但是13年楼市大热，也导致了许多楼盘开发大幅增加，时至2014年，行情下行，楼市去化速度开始明显放缓，存销比肯定会出现不正常。

　　比如说今年国庆期间前后都有近20个楼盘的集体开盘，供应量上升是很难以想象的。从这个角度来看，可以很好的理解莆田目前的供需关系，早在上半年我就曾经说过，研究涵江、秀屿的市场主要是看供需关系，而市区除了研究供需关系之外，还有一个很重要的，那就是量价关系。涵江、秀屿毕竟需求量有限，所有楼盘都在抢市场份额，所以会把价格放得很低。但市区不一样，市区楼市不能单单看供需关系，我们之前说过因为13年的透支，加上本身楼盘不断增加，莆田现在的市区的供应量肯定是大于目前的需求量的，楼市存量巨大，去化量这时候更多就会受到价格的影响，可以说现阶段莆田楼市存销比将会更多的受价格直接影响，这就是量价关系。

　　莆房网记者：日前，福建住建厅出台救市措施“闽8条”，而莆田也马上执行闽8条”救市措施。对于目前莆田楼市市场情况，是否到了必须出台救市政策的时间点？

　　柯超军：关于莆田是否到了必须出台救市政策的时间点，我个人判断今年下半年到明年初，莆田楼市情况都会相对严峻。因此在这里我也是建议各个楼盘最好还是“小步快跑”，以走量为目标，现阶段就不要想着价格要怎样了。那么市场出现结冰，政府出手调整协调本身也无可厚非，但我觉得“闽8条”本身的出台和政府的意愿是否和银行方面能达成对称这才是最关键的。

　　莆房网记者：在本次福建“新8条”救市措施中，主要内容有：对刚需购房给予优惠、取消异地购房社保医保门槛、取消7000元/㎡普通住宅标准（契税减免）、还清贷款视作首套房、出地面即可拿预售证、购房满5年交易时取消营业税等措施。您认为这次新政中哪些条文对莆田楼市刺激作用最大？

　　柯超军：“闽8条”里面有一点：购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。这一点我觉得对莆田楼市的作用是最大的。但是，这一规定据我个人了解，莆田银行在这一方面的认定还不是很明确，似乎并没有开始执行，也就是我上面说的，政府和银行之间不对称，条规执行不同步。

　　闽8条刚发布的时候可能大家都很开心，但是具体去银行询问才知道目前并没有落地，而我认为关于首贷这一新规本身对改善型购房者是非常有利的，还清贷款再购买另一套房子即按首贷，能有效促进改需的进一步释放，是新政所有条例中最具有杀伤力的。

　　莆房网记者：对于上述新政，您觉得实际意义和象征意义哪个比较大？它能否成下半年莆田楼市逆转关键点？

　　柯超军：之前我说过，闽8条的实际意义有多大，其实银行方面的配合与否是关键。至于能否成为莆田楼市逆转关键点，个人认为可能性不大。就我个人认为莆田楼市今年下半年都会持续比较严峻的市场情形，甚至有可能明年上半年也是如此。

　　莆房网记者：有人认为，虽然上半年莆田楼市表现不佳，但金九银十或将有挽回颓势的机会。对此您怎么判断？

　　柯超军：我们不用去看整体的楼市，整体的趋势和13年相比肯定还是会有比较大的反差。至于金九银十能否挽回颓势，我觉得虽然九、十月期间这么多楼盘争相开盘，最后肯定是“几家欢乐几家愁”的局面。为什么？我觉得对比目前上不上、下不下的老盘，新盘更能自由的把握市场机会。在策略上，新盘的市场策略肯定更自由一些，旧盘在调整策略方面，更多要顾及到先前客户的利益等因素，所以在这方面，新盘应对会更自如一些。这些都是相对的，并不是说谁就能盆满钵满。因为即便新盘更有活力，我觉得在追求高利润方面也是不现实的，只能说还是以量为主。

　　我认为接下来的莆田楼市在众多楼盘开盘推量基础上来看，肯定成交量方面会有一个比较大的提升。但是从去化比例来看，也不会什么大“惊喜”。

　　莆房网记者：7月11日，中暨集团以2亿2千万的价格竞得北岸妈祖城核心地块三，请问你们是基于怎样的考量，在如今楼市不明朗的时期仍然选择在妈祖城拿地？

　　柯超军：在妈祖城拿地开发项目从我们公司既定的发展目标来看主要有几个考量：首先就是回乡置业群体本身购买力巨大，这是很重要的一点，因为妈祖城片区本身当地经济基础良好，潜在购买力巨大，加上莆田的回乡置业群体将会是项目销售的一大重点；其次就是妈祖城片区将会成为莆田一个新兴发展区域，这一片区域目前的市场存量并不大，可以说大有可为；最后还有一点，那就是我们的产品不同于莆田其它的楼市产品，将带来非常具有创新特色的突破，相信一定可以为莆田楼市和广大购房者带来足够的惊喜。

　　莆房网记者：贵公司在妈祖城开发的项目整体定位如何？您怎么看待妈祖城片区的未来发展前景？

　　柯超军：中暨集团在妈祖城的项目定位必然是朝着“高端滨海居住项目”进行的。目前整个莆田市在这方面暂时还是空白状态，我们到时候所呈现的是真正的“高端滨海居住项目”，因此市场定位非常明确。

　　关于片区前景上面也说过，而且碧桂园和我们项目的入驻开发将能够有效激活片区活力，联合做大做强片区的整体市场是完全可以期待的。毕竟妈祖城片区有高尔夫、有湄洲岛旅游度假圣地、有妈祖信俗文化……这些都是很好的发展点。如果区域总体去化速度和去化量可观的话，势必让许多开发商也愿意投入妈祖城区域并且可能会争相进行楼盘开发，这可以使未来妈祖片区发展潜力更加被市场所广泛认可。妈祖城片区所具备的自然资源和高端配套资源，加上我们这些高端项目本身导入市场，相信片区未来会成为莆田楼市一大“开发乐土”。

　　莆房网记者：本次专访到此结束，再次感谢柯经理！中暨艾力艾国际中心项目王中王产品---别墅式花园办公，全城绝版、仅有6栋已震撼登场！更多信息，敬请关注“中暨艾力艾国际中心网上售楼部”。

上一篇：安特黄福仁：“金九银十”还需保持谨慎的乐观态度
下一篇：凯天梁智勇：随心所欲不逾矩 从莆田到上海的起承转合