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前言：2014的房地产市场是饱经风雨的一年，即使跨入黄金9月也只有收获惨淡。但是，随着10月份各大楼盘开盘热销，成交量有了巨大的飞跃。10月份共创下2784套成交备案量，突然的行情“爆发”让不少购房者心里充满疑惑。巨大的成交量究竟是真的行情看涨？还是只是充满各种不可复制条件的昙花一现？记者带着问题采访了欧氏臻城项目销售经理陈文清，请他为我们一一解答！
欧氏臻城项目销售经理陈文清
莆房网记者：感谢陈经理接收本网的采访！10月份莆田几个开盘的楼盘都相对比较热销，欧氏臻城二期开盘更是几近售罄。同时，莆田不少楼盘开盘也成绩斐然，您认为现阶段楼盘热销的主要动力是什么？
陈文清：现阶段楼盘热销的主要动力有以下几个方面：第一个方面主要是政策的利好影响，刚好9月30日的时候新政出台，正处在“十一”黄金节点的前夕，所以对整个10月份都是意义重大；第二个方面是离不开莆田各个开发商在价格上所作的“让步”。比如我们欧氏臻城所在的城东片区，本来许多人可以认为价格能走到一万左右，但是随着经济出现下行的态势，特别今年，莆田除了3月份前期市场还算可以，之后直到10月份都是非常惨淡的，在这种几近底谷的行情下，开发商也只能作出让步。毕竟整年的经营任务难以完成，资金链问题亟需解决，因此就必须在最后一个季度好好的把握住，以价换量回笼资金。否则，年底一关会很难过，如农民工讨薪等问题也无法解决，更不用说项目来年的运作；第三方面楼盘热销还有一个比较重要的原因，就是项目本身的品质。现在的市场，每一个楼盘都在拼地段、拼配套、拼户型、拼品牌、拼物业。比如我们欧氏臻城的物业，今年已经在准备升级为一级资质、加入“金钥匙”联盟。总而言之，近期楼盘热销的主要动力仍然是价格，低价才是这一阶段暖市的根本前提。
莆房网记者：那么，欧氏臻城热销的主要原因是什么？
陈文清：欧氏臻城能取得这么好的成绩，自然是离不开广大客户对我们的信赖与支持，在这里我谨代表欧氏集团，向感谢广大客户的表达我们最高的谢意，谢谢你们一直以来的厚爱！
谈到欧氏臻城项目热销的主要原因，我觉得是有5个关键点吧。第一，是我们的品牌。众所周知，欧氏集团作为莆田本土老牌的开发商，深耕莆田市场14年，无论是知名度、信誉度还是已开发的楼盘，都为欧氏积累了众多的“粉丝”，在购房者里面有强大的“粉丝团”，同时在建筑上的用心，也是大家有目共睹的，这么多年来的精耕细作，自然也为欧氏臻城赢得大家的信赖打下了很好的基础！
第二，是我们的品质。品质是基础。其实无论市场如何调整波动，品质优胜的产品都始终能在市场上立于不败。而我们欧氏集团也一直将产品品质打造视为项目开发的第一要意，都是以创造作品的态度来打造每一个项目，举个例子来说就如我们近期热销的臻城项目，它就开创性的将钻石般立面的玻璃幕墙立面引入住宅，虽然这会使我们项目开发的成本大幅提升，但它所带来的居住体验却是前所未有的，无论从住宅的采光观景、保温隔热，还是从整体外观时尚大气，环保自洁等等都是颠覆性的提升。
第三，自然和我们产品的创新度和人性化是分不开。我们的产品都是从都市生活的角度为出发点。首先我们的户型都是方正格局、大部分的户型都是南北通透、三面采光的，还有我们主推的“四朝南”户型，都是居住舒适度很好的产品。再谈到我们周边的配套，划片名校，我们业主的孩子从小就能享受到最精英的教育。周围交通便捷，一出家门就能享受到繁华的中心生活和便捷的交通。国家级荔枝林带公园、陈裕清故居公园环绕，如此贴近大自然，可以说我们社区的居住舒适度真的是很高的。
第四，团队的激情、状态和协作能力也是离不开的。作为欧氏人，我们很骄傲，活出自信，与欧氏共青春，不断学习，不断突破。
最后欧氏臻城热销还有一个原因是比较注重口碑的影响力，重视“粉丝团”效应。所以在6#楼开盘时，团购的、老带新的客户占了不小的量。我们之前老带新是老客户介绍一套就有两千元的购物卡，最近我们主推是140㎡的房子，最高可以达到五千的回报。
莆房网记者：10月莆田当月楼市成交量破历史记录，对此您有什么看法？本地市场是否已经进入上行通道？
陈文清：10月份能达到这么大的成交量确实有点出人意料，但是究其原因的话，大部分成交量还是来自于碧桂园浪琴湾。碧桂园的行销模式在莆田取得了成功，所以在10月份可以说是一家独大。
此外，本地市场是否回暖暂时还不能太确定，只能说正出现微微上扬的趋势。10月份前后，不断有救市新政出台，特别是银行方面的新规，如认贷不认房等很大的刺激了莆田刚需和首改购房者的购买欲。不过，毕竟今年全年整个经济也是不甚理想，人们口袋没钱的话，市场肯定不会太好。
今年的金九银十和往年有很大的不同，现在的人买房子和以往不同。以往客户来一趟营销中心看户型之类，等第二趟来可能就会掏钱。但今年的购房者可能会来三趟、四趟，还不一定出手。预约方面也是如此，除了像保利那种本身品牌影响力比较大的楼盘，莆田大多数楼盘开盘前的预约量都不甚理想。如之前某楼盘开盘共推出150套房源，但是预约的蓄客量差不多也就130组左右，最后卖出去的也就差不多100套。现在的市场，预约量根本不能像以往那样达到开盘房源套数的两倍以上。片区客群有限，购房者也越来越理性，而且楼盘越来越多，可选择性更强，市场也就很难疯狂。
另外，近期许多楼盘开盘，让购房者们对莆田房价的市场低价有了比较清晰的概念，可以说是“有底了”。开发商也明白这个事实，所以接下来即便楼盘后期开盘或者新盘开盘，对于价格都会比较谨慎，不会轻易大幅度上调，充其量就是将之前让多了的价稍微回调一些。因此，本地市场未来行情如何犹未可知，但是后市价格应该已经会比较稳定。
莆房网记者：银十过后，马上就是元旦和春节节点，您更看好哪一个？您怎么看待“银十”过后的后市行情？
陈文清：元旦和春节这两个节点，我个人更看好春节。毕竟是传统的回乡潮，而元旦更像是春节之前的一个缓冲。元旦只是一个比较不错的营销节点，无法对市场产生多大的影响力。许多开发商都会在元旦节点上下功夫，但更多只是一种暖场，试探的性质，比如打打折、蓄蓄客、冲冲量，真正要发力的则肯定是春节市场。
一般春节持续到元宵过后这一段时间会是比较重要的阶段，回乡潮的影响很大。但是就我的看法，我认为今年春节的行情相对于往年可能会更差一些，改善型购房会增多，观望情绪也会淡一点，但是总体上不会像往年那么火爆。
所以接下来，开发商必然更注重跑量换资金，不然年底就非常难过。我认为接下来的时期，莆田各大开发商更应该注重项目本身的品质和服务，比如多进行一些实景展示的体验式营销，实实在在的营销才会在春节市场以及未来市场取得好成绩。
莆房网记者：近期不断传出莆田银行将执行利率折扣优惠，对于救市政策对楼市的影响，您有什么看法？
陈文清：目前莆田的银行只有部分开始执行认贷不认房的新规，而在利率折扣方面可以说仍然没有什么动静，传说中的七折利率更是不可能。以我们项目对接的建行为例，目前只是在上调10%的前提下下调了5个百分点，也就是说现在执行的贷款利率是基准利率上浮5%。至于明年初能不能回到基准利率都是个大问题，而据一名在银行工作的朋友介绍，目前的市场行情，贷款利率8.5折纸是堪堪保本，再下去就亏本了。银行是资本运作的好手，不可能会贴息运作。
所以我认为，如果到明年1月份左右，银行贷款利率这方面如果能回到基准利率，购房者就可以赶紧办理按揭贷款，期望利率打折是不现实的，九折的可能性都很低，央行之所以打出七折利率的噱头，我认为这也是一种营销行为。虽然不可能，但央行就是放开限制，然后进行宣传，光明正大的告诉整个市场，利率下行会是一种趋势。就像有些楼盘的起价一样，拿少数几套做出低起价的噱头，真正那些起价的房源根本就很难买到，但就是能对购房者产生很大的刺激作用。所以我认为，目前的救市政策对楼市实际影响力很低，最多是稍微影响购房者对市场的预期。
莆房网记者：欧氏臻城后期有何动作？能不能简单介绍一下项目的产品特点？
陈文清：欧氏臻城1#楼在上上周已经开始预约。1#楼共推出34套房源，主要是140㎡的两梯两户户型，目前预约量不错。整个小区预计年底全部封底， 4#楼目前正在落架，预计年底会全部落架完成，而我们的清水样板房已展示，项目的小区实景也正在着重进行中。
1#楼本身位置是非常好的，处于国家级荔枝林带公园和陈裕清故居公园的中间。房源户型的采光，通风都很好，270度全方位瞰景更是产品的一大特点。1#楼所处的A地块刚好是秀水路和下店路交汇的位置，直通东城1号、陶源，周边大大小小的生活配套都已经成形了。还有1#楼距离麟峰小学和中山中学的新校区也仅仅400米，生活、教育、交通都非常方便。而且1#楼都是两梯两户的四房，户型非常好，而且12%的超低公摊，肯定会受到购房者的欢迎。
莆房网记者：随着楼盘不断增多，城东片区近些年发展日新月异，您对片区前景看法如何？
陈文清：这几年城东变化非常厉害！之前政府对城东的一个定位是宜居、宜商、文教和休闲。现在这个片区已经渐渐接近成熟了，特别是这两年不断出现的新盘、配套不断完善，可以说是对整个城东片区的二次升级。从片区对比来看，城东和城北的发展几乎是同一阶段的，但是城东的发展更快，主要是因为2010年省运会的关系，体育中心的迁入带来了一次大发展。但是随着省运的影响渐渐消弭，城东给人的感觉是发展乏力。之后是城南片区迎来大发展，特别是万达的进驻，也使城南区域水涨船高，但是随着万达项目完成，目前的城南区域又给人感觉渐渐安静下来。近两年，城东和城北又迎来了不错的发展契机。而城东现在楼盘这么多，其实新盘大部分都集中在东圳路到荔园路之间的区域，那一片主要是办公，而东圳路以北这一片则主要是宜居，这种划分也正好符合城东片区的定位。而随着各种环境配套、生活配套和教育配套逐渐完善，商业氛围也在上升，片区的人气也提升非常明显。“离尘不离城”，目前城东各方面综合条件都很好。
现在来看城东的发展，其实就是“二次升级”。而如果城东要继续发展，荔园路以西可以说已经没什么地了，接下来肯定是会跨过荔园路，继续向东发展。我认为，荔园路将来或许会扮演莆田的二环界线这一角色。向东继续发展的话，也必然使城东片区在全市的地位得到大幅提升。
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