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骏乘营销总监——郑海燕
前言：2012年骏乘地产首个项目——骏乘名门亮相涵江，2013年骏乘悦府入市，2014年骏乘地产与福建亿发房地产强强联手，倾力打造涵江首个都市水岸宜居城——骏乘亿发城。骏乘地产用3年时间成功地从涵江房地产新贵晋升为标杆房企，并连续三年蝉联涵江楼市销冠。2015年下半年，骏乘将强势推出骏乘华府、骏乘星都汇两大项目，继续助推新涵江走向崛起。本次地产人物邀请骏乘地产营销团队中原地产销售总监郑海燕为我们解析骏乘发展，了解涵江楼市。
1、莆房网：骏乘地产在涵江已有5个楼盘，请郑总为广大网友简单介绍下各个项目的最新动态。
郑总：骏乘名门作为骏乘地产的开山之作，项目倾力打造10万㎡公园名门社区。目前住宅及沿街商铺已完美售罄，仅剩部分车位在售。
骏乘悦府是骏乘地产打造的第二个项目，占地约56亩，总建筑面积约13万平方米，其中楼王为120米超高层将是涵江新地标！另外项目规划有2万平的商业，将打造成涵江第一个真正意义上的商业广场。现只剩下若干套房源在售，二期橫二路旺铺已开始预约。
骏乘亿发城占地约130亩，总建筑面积约30万㎡，是由骏乘地产和亿发集团强强联手，打造的涵江首个都市水岸宜居城。目前项目清盘销售，户型涵盖92~143㎡三房、四房，均价约6500元/㎡。六一路沿街旺铺已启动预约！只需缴纳2万元预约金，开盘时即有机会先选铺。
骏乘华府作为骏乘地产的又一升级力作，项目位于莆田十四中东侧，占据塘北核心领地，打造10万㎡都市精致生活典范。目前营销中心已正式开放，一期3#5#8#楼95-142㎡200套房源启动预约，或于年底开盘。预约只需缴纳1万元预约金，开盘时即可享受购房总价2%的优惠，并可优先选房。
骏乘星都汇项目占地约25亩，总建筑面积约5.2万平方米，是骏乘地产在涵江倾情打造的第五个项目，项目集“购物、办公、休闲、娱乐、住宅生活”于一体，是老城区唯一的时尚综合体。随着骏乘星都汇营销中心的盛大开放，稀缺美宅、时尚公馆也已同步启动预约。
实力骏乘，一城五盘。11月8日，“骏乘之夜”群星演唱会即将登陆涵江。届时，张宇、玖月奇迹、大张伟、陆海涛、黑鸭子等两岸三地的明星将同台献艺，倾情演唱。超强的阵容，超炫的舞台，为涵江人民开启精彩high翻的音乐狂欢之夜。
2、莆房网：骏乘地产成立至今已有6年，从当年的房产新贵发展为如今的实力房企。这几年涵江房地产江湖风云变幻，楼市之争从未息声。你认为涵江楼市这几年发生哪些变化？
郑总：2009年骏乘地产注册成立，而那时的塘北正进入全面开发、改造，如今骏乘地产从当初骏乘名门发展至今多盘联动，塘北也已日臻成熟，新兴片区正在崛起。从房企上看，城镇化进程以及旧城改造释放出大量的刚性需求让不少早期房企赚得盆满钵满。如今随着外来的实力房企逐渐增多，并在涵江楼市中占据重要的市场份额，房企竞争的白热化正加速市场分化。涵江住宅销售黄金时代已经结束，房企混吃混喝卖房稳赚的日子也随着已经远去。而对购房者而言，前几年要在涵江买房只能从仅有的个别楼盘中挑选。如今不仅可选择的项目增多，更为重要的是可享受高性价比、多重附加值，比如划片学校、品牌物业、园林景观、社区文化等等。
3、莆房网：今年央行、省市、地方救市政策频出，你认为新政对涵江楼市的成交有所影响么？
郑总：央行降准降息、330新政、首付降低、营业税5改2、公积金政策调整等一系列救市政策频繁出台，楼市可谓是迎来政策最宽松的时期，但由于涵江楼市有较强的地域性，救市政策对其影响不大。目前涵江楼市的库存依然严重，大多数房企都面临去化压力，经营状况不是很乐观。此外涵江楼市又是刚需撑起的市场，大部分购买力来自山区、白塘、江口等地，低价对他们而言更具诱惑力。如果要说比较大影响的救市政策应该是政府大力支持货币化拆迁补偿。
4、莆房网：与其他区域相比，涵江商品房转安置房的政策非常诱人，请郑总介绍下这项政策在涵江实施情况。
郑总：今年6月省住建厅明文要求大力推进房屋征收货币化安置，涵江政府也大力推进及落实这项政策。就目前知道拆迁政策，不少涵江拆迁户在涵江购房可享受的补贴累积金额2000元/㎡-4000元/㎡不等，这对涵江拆迁户很具诱惑。
这项政策得到大多数开发商的积极响应，也为多家房企解决了部分库存。但是因为这项政策要求涵江政府在两年内将房款分三次返还给开发商，资金回笼时间较长，所以只有极个别房企没有参与其中。
对地方政府和开发商来说，这几年随着大范围的旧城改造及楼市的迅猛发展，高库存是摆在他们面前的一道难题。政府回购商品房当做安置房，不仅可以经济、有效地解决拆迁户的安置问题，而且有利于降低库存、缓解开发商压力、盘活涵江楼市，促进房地产平稳健康发展；同时也避免了继续建设安置房造成的资源浪费从而减轻地方财政负担。
5、莆房网：虽然近几年涵江板块在莆田楼市中留下了浓墨重彩的一笔，但因整体经济环境的悲观及库存高压，让不少人对涵江楼市购买力、潜力产生怀疑，对此您是怎么看的？
郑总：网友对涵江楼市的购买力质疑也非一两日的，究其原因无非是涵江高企的库存以及一些楼盘去化乏力，但是涵江楼市的成交数据却总能交出一份傲人的成绩单。骏乘地产一年去化一个项目，保利城一期推出千套房源，都是建立在涵江强劲的购买力基础上。部分项目的销售困境并不等于涵江楼市后劲乏力，只能说明如今的涵江购房者对品牌的重视。再来细看市场，涵江楼市主要可以分成两大片区，一个兴涵水都片区，这一片区的客户多来自白塘一带；另一个是塘北片区，这个区域的大多楼盘都有相应的划片教育，对江口、山里一带的购房者而言很有吸引力。同时，政府的货币化拆迁安置又刺激涵江拆迁户购买力。另一方面，大多数涵江人认为再过几年涵江并不比市区差多少，目前涵江房价处于洼地水平，相比市区的高房价，更愿意在涵江城区置业。
6、莆房网：去年下半年开始涵江土地市场频频出现流拍，今年也仅成交一幅地块。为何在备注关注的涵江楼市中，土地市场却不尽人意？接下来涵江房企对土拍市场的又持何种态度？对下一阶段的涵江楼市有何影响？
郑总：今年涵江土地流拍的地块是在商贸城片区，虽然是未来重点发展的片区之一，但是就目前而言，此区位非核心板块，人口密度有限，而且白塘路等重要道路还未有实质性进展，对开发商难以产生足够的吸引力。其次，在如今房地产进入白银时代，多数房企面临融资成本增加和销售困境，而土地财政制度未改，土地价格难有缩减空间，因此房企拿地会更多地考虑利润空间，拿地也愈发谨慎。
土地市场不仅仅是未来楼市的晴雨表，也是开发商实力的体现。如何在抢占市场的同时降低企业风险保证，保证利润，成为房企拿地必然的考量。因此核心区域的地块出让对开发商而言非常具有诱惑，也受到涵江多家房企的追捧。比如今年涵江旧车站地块成交时创下竞价114轮的新记录，还有骏乘地产有意争夺的骏乘亿发城南面地块，虽未出让，但已受到各方的广泛关注。在“现金为王”的当下，一些或实力有限、或疏于打造产品的房企不敢贸然拿地，唯有具备较强的产品打造实力的房企才有底气在土地市场中有强势表现。
7、莆房网：今年多家房企纷纷推出沿街商铺，年底沃尔玛大型超商又即将开业，使得涵江商业也成为关注的焦点。有网友认为涵江综合体过多，实力房企又较少，运行水平有限，未来的涵江或将出现“商业过剩”。对此你怎么看？
郑总：根据涵江区总体规划图（2010-2030）可以很明显看出，塘北与兴涵水都片区将是构成城区中央生活圈的重要组成部分。如今塘北片区经过8年城建，伴随着配套资源的日趋完善，多个住宅项目相继成型，地段价值日益凸显，未来仅塘北片区10万的“人潮”所带来的“钱潮”不可估量。下半年骏乘名门塘北路沿街现铺和骏乘悦府塘北路沿街旺铺先后开盘并创下热销传奇。此外武夷嘉园、隆恒财富广场、万嘉盛景花园等项目沿街商铺的热捧也佐证了涵江人民对未来生活中心的商业价值及盈利空间的认可。当然今年股市的跌宕起伏在一定程度上成为涵江商铺热销的推手。
今年年底沃尔玛、大地电影院等大型品牌商家即将开业，六一路将成为涵江居民休闲、饮食、娱乐、购物的聚集地。对涵江人民而言，人跟着潮流走，终于可以不用为了看一场电影就辛苦往市区跑。而六一路串联起多个综合体项目，今后各大品牌商家入驻，必将汇聚强大人气，形成辐射全城的六一路商圈。日益成熟的中心商圈必将为商业体的客流奠定良好的基础，一个高品质的新商圈，正日渐成型。
