第一炮！莆田新中山中学旁地块！3.27亿起拍

　　20多年以来，从中山中学本校，到中山中学玉湖校区，再到中山中学绶溪校区，和中山中学挂钩的片区内划片楼盘都卖火了。那么，乙巳蛇年的第一拍——规划的中山中学紫霄校区旁的这块住宅用地，还会再续传奇吗？

　　2025年，住宅第一拍来了！PS拍-2024-28号紫霄片区一期地块四2月26日拍卖，自带的中山中学紫霄校区、莆田大学城、新城北、学区房等标签热度就来了，紫霄片区变成了万众瞩目。

　　目前，莆田市区已经没有几块可开发的住宅空地，未来，莆田要么向南或者向北，规划投资1000亿的紫霄片区就是未来的新城北，市区扩大的一份子。紫霄片区第一块住宅，会花落谁家？会有大开发商来吗？还是国企接盘，今天一起来认真看下这块地。

△紫霄片区效果图

△紫霄片区

　　PART.01

　　地段点评

　　紫霄片区一期地块四位于西天尾镇中心，南少林路与荔涵大道的十字路口，东侧相邻西天尾镇中心最繁华、资源丰富的德信购物广场和西天尾市场等；西侧无缝连接莆田大学城片区；南侧是麟峰小学磐龙校区和后卓溪公园等；北侧就是中山中学紫霄校区等紫霄片区规划重磅配套。

　　目前紫霄片区第一块商品房住宅马上开拍，但是学校开工和竣工时间、商场、道路等配套也比较缺失。根据规划，城北重点继续北拓，但是资金和配套将是未来两大核心发展难点。

　　地块格局十分方正，规划纯住宅地块，目前地面已完成净地。地块四周都是住宅、学校和主干道，易开发。

　　PART.02

　　规划评估

　　地块体量约60.9亩，可做中型社区，总容积率＞1.3且≤1.6，可规划学区房住宅项目。住宅限高80米，约26层小高层布局。地块起拍楼面价约5034元/㎡，周边的建发保利玖华府限价1.4万/㎡，目前该地块已经取消限价。

　　PART.03

　　交通评估

　　该地块处于西天尾主干道中心，少林北街、荔涵大道，等道路日常不太拥堵，往南一直走1公里进入莆田市区，往西走就是莆田大学城等，往北走，就是涵江大学城，往东走，就是西天尾中心片区，覆盖商业、教育、医疗等资源配套。

　　PART.04

　　SWOT评估

　　优势分析

　　-地段好，位于莆田市区新城北，大学城和市区城北交汇处，未来新城区发展中，目前地块四周除了星宇街还未修，少林北街、荔涵大道、下宇路都是现成的，路通财通。

　　-地块楼面价5034元/㎡起拍，若底价低价成交，按正常房价约1万元/㎡来衡量，利润尚可，对比之前建发保利玖华府的1.1万、1.2万均价，价格相差不大，不管是后期定价或者利润，都有一定空间。

　　-莆田市区这几年容积率基本保持在4.0左右，这块1.6容积率比去年最火的联发嘉和府2.0的还低，适合宜居。

　　-西天尾已经多年没有新盘了，未来新盘主要集中在紫霄片区，第一块住宅位置最佳，距离德信购物广场和西天尾镇中心最近，未来地块周边人流量和商业商场人气都有保障，也会带动住宅地块的销量保障。

　　PART.05

　　劣势分析

　　-受大环境的影响，销售变慢，需要有实力的开发商有一定的操盘和运营能力。-周边二手房目前价格不高，后期住宅销售压力大。-中山中学紫霄校区具体开工和峻工时间未知，对购房者置业有一定影响。

　　PART.06

　　机会评判

　　-地块周边交通四通八达，隔壁就是德信购物广场和西天尾市场，生活方便，优势还是很明确的。规划中山中学紫霄校区就在隔壁，未来学区房陪读房优势十分明显。最高1.6容积率，购房者十分喜欢，这就是地块的机会所在。

　　PART.07

　　威胁评判

　　-周边一手房全部售罄，二手房除了建发磐龙府、建发保利玖华府价格基本1.2万/平左右，其他基本是1万/平以下。对于楼面价5034元/㎡起拍的紫霄地块四，正常定价在1万左右，价格没有明显的优势。更重要的是配套要抓紧落地，特别是急需的名校中山中学紫霄校区，其工程进度，何时能开工峻工，都对后期销售有直接影响。

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