玉湖地块二十六-B
据悉,PS拍-2024-35号玉湖地块二十六-B共有4家房企报名竞拍,1号信华置业、6号华贸联投、7号福州汇成佰悦、9号联发。起拍价为5.85亿。最终,7号福州汇成佰悦以5.85亿竞得该地块,楼面价6752.21元/㎡,每亩均价约1666万元。
▲土拍现场
PART.01 地段点评
玉湖地块二十六-B(5.85亿起拍),位置坐落玉湖片区的西部,十分靠近正荣财富中心,同时地块正东面朝向玉湖环湖公园,主打玉湖片区最后的湖景头排!后期凭借稀缺的湖景头排和3面无遮挡等多项优势,定能在市场中脱颖而出。
玉湖地块二十六-B,占地约35亩;体量小型,目前已经完成净地,地块方正。东面千亩玉湖,西面玉湖公园和市中心,南至荔城实验学校玉湖校区(规划),北至莆田建园地块。
PART.02 规划评估
玉湖地块二十六-B规划容积率>1.3且≤3.7,其中邻里商业(即零售商业)计容建筑面积为地块总计容建筑面积的1%-2%,沿街商业主要控制区的商业计容建筑面积应占地块商业总计容建筑面积的60%以上),建筑密度≤25%,绿地率≥35%,总性质为商业40年城镇住宅70年。
从总体规划条件看,地块可以打造湖景住宅的生活社区。
▲地块航拍图
PART.03 交通评估
玉湖地块二十六-B交通层面主要依附玉湖路、滨溪北路、天妃路、文龙路、尚济街、迎宾大道等,目前车流量不高,红绿灯虽多,但不堵,交通出行还算方便。
▲地块区位图
PART.04 PS拍-2024-35号地块SWOT评估
优势分析:
-地块是莆田玉湖最后湖景房头排,而且也是玉湖最后的商品房住宅了,具有一定市场稀缺性。
-地块临近正荣财富中心、环湖公园,玉湖公园、木兰溪、生活购物休闲都能得到较大的满足,在玉湖片区中,地块的配套分布格局也是上佳的。
-地块一面玉湖一面市中心一面学校,两三面无遮挡,视野景观采光通风达到最佳,可打造十分宜居的改善豪宅。
-玉湖片区有两馆一宫,玉湖环湖公园、玉湖公园、滩地公园、运动场、老年大学、中医院、中山中学玉湖校区、梅峰小学玉湖校区,五星级酒店、商场、市场、夜市等,所有的配套应有尽有,而且新城都是全新的,潜力无限。
-块地整体体量小,地段较为优质,开发商风险较为可控。
▲地块航拍图
劣势分析:
-玉湖片区西部大开发,尚未完全开发完毕,预计还需要2-3年时间,周边存在噪音、灰尘污染。
-地块容积率高达3.7,密度还是偏高的,影响舒适度。同时,地块位于荔城实验学校玉湖校区旁边,与学校距离较近,日常生活存在噪音影响。
-玉湖当前还有联发玉湖宸悦、联发建发玉湖兰溪在售,对项目入市有一定冲击影响。
-因当前市场仍然较为低迷,同时周边二手房出现降价,局部出现高层挂牌1.45万/平,对项目销售存在分流影响。
▲地块航拍图
机会评判:
刚刚交房的大唐玉湖印象,二手头排2万多成交多套,玉湖向来市场需求较高,关键的一个原因是玉湖有大型的休闲配套和城市景观,且片区界面感新颖。玉湖地块二十六B,具备绝版湖景头排、临近市中心,大型商业、环湖公园的特征,后期销售潜力巨大。未来随着玉湖西部的完善,项目交付后价值也将再次迭新。
威胁评判:
影响该地块的销售快慢的一个关键因素还是当前的市场环境,一定程度上影响了购房者的预期。另外一个因素是划片中山中学玉湖校区是临时的,未来新初中建成之后,划片或将有变,也是潜在的影响。
周边配套:
周边教育资源:中山中学玉湖校区、新溪小学等
新涵地块一
据悉,PS拍-2023-04号新涵地块一共有1家房企报名竞拍,16号涵江区地产。起拍价为2.68亿。最终,16号涵江区地产以2.68亿竞得该地块,楼面价1708.33元/㎡,每亩均价约296万元。
▲土拍现场
PART.01 地段点评
PS拍-2023-04号地块位于涵江老城区与新城区的十字路口,南侧相邻涵江最繁华、资源丰富的塘北片区;北侧新涵片区,未来发展重点片区,同时无缝连接莆田大学城片区;东侧行政服务中心片区;西侧涵江双片区直至连接莆田城区。
目前已经开发第一波城建,但是学校、商场、道路等配套也比较缺失。根据规划,涵江重点向北发展,但是资金和配套将是未来两大核心发展难点。
地块格局十分方正,规划一小半商场一大半住宅,目前地面已完成净地。地块四周都是住宅和主干道,易开发。
PART.02 规划评估
地块体量约90.5亩,可做中大型社区,总容积率>1.3且≤2.6,建筑密度≤50%相对比较高,绿化率约15%,毕竟商场占了一大片,可规划住宅+商场的综合体项目。地块需设置建面7.5万㎡~8万㎡的商业和商场,同时住宅限高80米,约26层小高层布局。地块起拍楼面价约1708.33元/㎡,之前隔壁地块限价1万/㎡,目前该地块已经取消限价。
横着看,更震撼!
PART.03 交通评估
该地块处于主干道中心,高林街、国欢西路,道路日常不太拥堵,往西一直走10公里进入莆田市区,往南走,就是涵江老城区,往北走,就是涵江大学城,往东走,就是涵江行政服务中心片区,覆盖商业、教育、医疗等资源配套。
▲地块区位图
PART.04 PS拍-2023-04号地块SWOT评估
优势分析
-地段好,位于老城区和新城区交汇处,老城区基本没空地,新城区发展中,目前地块四周高林街、文涵路、和业路基本修好,路通财通。
-地块楼面价1708.33元/㎡起拍,对比新涵片区其他楼盘4、5千/㎡楼面价,简直就是白菜价,不管是后期定价或者利润,都有一定空间。
-周边多个小区在售或要拍地,未来地块周边人流量和商业商场人气都有保障,也会带动综合体住宅地块的销量保障。
劣势分析
-商场回报周期相对比较长,需要有实力的开发商有一定的操盘和运营能力来扭转乾坤。建筑密度大,绿化率低,影响舒适度。
-周边大量的库存、新盘、新地,竞品多,后期住宅销售压力大。
-学校等配套严重缺失,片区楼市热度一般,同时板块在涵江市场预期也并不高,对购房者置业有一定影响。
▲地块航拍图
机会评判
-地块邻近老城区是优势之一,交通四通八达,自建商场就是未来片区的地标和城市名片,优势还是很明确的。1708.33元/㎡起楼面价,已经是涵江10几年前的价格,白菜价需要有实力的开发商来操盘,这就是地块的机会所在。
威胁评判
-片区内价格基本在1万/㎡以下,而且销售不佳,市场预期不高,加上还有大量余房在售,容易造成客户分流和价格战。更重要的是配套要抓紧落地,特别是急需的名校划片,都会影响后期销售。