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【前言】2014年8月，莆田楼市成交量创年内第二个低点！在市场持续低迷时，“闽8条”救市政策适时而出。在“双向调控”的大舆论下，福建省此次新政出台对莆田楼市有何影响？同时，作为央企房地产第一品牌，保利又为何会突发冷箭选择城东拿地？本期【地产人物】专访保利香槟国际营销部经理张佳，让他为我们解读莆田楼市、解读保利！
莆房网：2014年莆田楼市表现与2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田楼市持续冷淡。您认为出现这种反差最主要原因在哪里？
张佳：2013年是莆田楼市有史以来表现最好的一年。莆田楼市近几年来持续走高，并在2013年达到顶峰。去年莆田楼市的成交量，如果按照人口比例算起来，可能比福州厦门还多。就算不看比例，莆田楼市刚性成交量和福州厦门比起来也相差不远，这跟它的城市规模城市地位其实是不匹配的。去年和今年市场反差这么大，最主要原因还是市场自然规律在起作用。莆田房价从2011年到2013年增长幅度还是比较大的，它已经慢慢脱离了正常刚需群体的承受能力。在达到价格天花板之后，市场自然要进入一个调整期。而且从市场来说，有衰减、有调整、有复苏、有繁荣才是正常的，所以成交的涨跌都是自然现象。
莆房网：在本次福建“闽8条”救市措施中，主要内容有：对刚需购房给予优惠、取消异地购房社保医保门槛、取消7000元/㎡普通住宅标准（契税减免）、还清贷款视作首套房、出地面即可拿预售证、二手房交易满5年取消营业税等措施。这次新政中哪些条文对莆田楼市刺激作用最大？
张佳：这次闽8条释放了一个很积极的市场信息。其中“取消异地购房社保医保门槛“对莆田楼市影响不是很大，虽然莆田本身就不限贷，“还清贷款视作首套房”可以解放一批本来被限贷的人群，这将增加莆田楼市购买人口。而“二手房交易满5年取消营业税”对于改善型居住需求客户是一大利好。对刚需影响最大的还在于契税减免这条，即取消7000元/㎡普通住宅标准！整体来说，这次新政里面措施描述还是比较笼统的，主要作用在提升信心上。
莆房网：有人认为，虽然上半年莆田楼市表现不佳，但金九银十或将有挽回颓势机会。对此您怎么判断？
张佳：闽8条更重要是锦上添花的作用，说不上是雪中送炭。从市场调节规律来说，差不多是在八到十个月左右，市场过了这个调整期之后就会慢慢开始复苏。而到今年九月份十月份的时候也刚好到了传统销售旺季，再加上这次新政及时推出，对金九银十是一个利好。
莆房网：保利在莆田城东拿地可谓是出其不意，出乎了很多人的意料？保利在莆田第一炮为何选择城东？
张佳：保利在莆田拿地可以说是一个比较偶然的机会，我们关注莆田市场已经很久了。虽然莆田GDP并不是很高，但是民间资本还是比较雄厚的，而且都有置业投资购房的传统。从保利公司发展来说，也在谨慎向向三四线城市渗透。莆田城东在莆田新的城市区域发展是最迅速也是最成熟的，而且已经有相当的规模和成型的面貌。外地人来莆田，想展示莆田城市发展成绩也只能是城东。城东是已经发展到了一定程度，摆在眼前，客户可以实实在在感受得到，而不是画在图纸上面，不像城南城北还在规划建设当中。从莆田发展大方向来看，莆田城涵一体化，城东也是其中的桥头堡。莆田城北城南都在发展， 涵江以后和莆田的连接也是必然的趋势，城东从未来情况来看肯定是莆田最中心，也是莆田城市发展最出色的一个地方。
莆房网：香槟国际作为保利的高端系列产品，在福州等地区都受到了购房者广泛认可。第一次进入莆田就以高端产品面市，作为央企，保利想给莆田人居环境带来怎样的改变？
张佳：莆田是全国第25座香槟国际，目前全国香槟国际已增加到27座。保利香槟国际是保利地产一个成熟高端的系列产品，它定位于城市中心或者未来城市中心。第一个保利香槟国际在广州的珠江新城，珠江新城在当初也是比较偏远的地方，保利第一个看到那里的发展潜力，广州保利香槟国际也引领了所在片区的发展。福州保利香槟国际是东二环第一个进驻的楼盘，现在已经有多家家开发商在那边开发了。保利进驻福州东二环也是率先看到了这个区域的发展潜力，撬动了这个版块的发展。从保利香槟系列在全国各地的选址定位来看，基本上都是处于目前已经是城市比较中心的位置，或者是未来城市中心位置。莆田城东亦然。
莆房网：目前保利香槟国际项目一期产品97—145㎡已经荣耀公开，它在产品规划和户型设计上有何亮点？
张佳：保利本身就是专注住宅的开发，经过22年的发展已在全国有200多个开发项目，积累了很丰富的住宅开发经验。首先，保利香槟国际的户型从第一眼直观上来感受，判断好户型的所有标准在保利香槟国际上都可以找到到。一个好户型，首先就是这个户型要方正，不规则奇形怪状的户型拐角多，必然造成户型的浪费，利用率很低。保利香槟国际产品在这点上就做得比较不错。第二点，采光和通风也是对户型的一个判断标准，在福建比较讲究户型朝南，保利香槟国际所有户型都做到了多开间朝南。第三点，保利香槟国际所有户型都是双阳台，而且大部分户型做到了6-7米超大阳台。而且项目也结合了莆田本地人比较好面子的购房需求，130、140㎡做到四房，但是也可以把临近客厅的卧室或书房打通和客厅连接起来做一个超大客厅，福州厦门等一些大城市楼盘宣传的特点是三房可以改四房，但是我们在莆田的产品研发则侧重于四房改三房。第四点，莆田较早之前的楼盘很多户型都有一个很明显的缺点，暗卫或暗厨，保利香槟国际所有户型都做到了明厨明卫。最后一点，莆田保利香槟国际住宅产品全部采用板式结构，面宽大，进深短，南北通透，而且保利对于中间套户型也有特别照顾，设计了采光通风井，保证中间户型的舒适性。保利在莆田的产品开发，同样秉承“自然和美”产品理念，将原生态自然资源最大化利用，坚持以大气自然、舒适实用为主的设计风格，追求通风、采光、绿化、密度和实用率等无一不精的居住指标，通过合理的设计布局来提升居住的舒适度和实用率。这些都是保利经验所在。
莆房网：我们从广告词“越有经验，越选香槟”不难看出保利在莆田城东项目中的雄心壮志，您认为莆田保利香槟国际即将推出的一期项目与楼盘附近同类产品相比优势在哪？
张佳：①品牌优势。保利作为全国房地产行业领军企业央企房地产综合实力榜首，全国房地产企业三强，保利地产的品牌优势和溢价能力显而易见。
②产品设计。不管是从户型设计合理的程度、居住的实用程度来说，保利香槟国际房源都领先于莆田市面上的绝大部分产品。说起来可能很简单，但是要把好户型的优点集中在产品上，这个难度是很大的。
③经验积淀。利用在住宅开发上的经验以及对客户需求把握上的经验，保利能够针对莆田市场上购房者的口味进行及时调整。保利香槟国际在选址以及对城市未来发展趋势发展方向的把握方面，也是比较成熟的。
④物业。保利物业在全国是排名第二的物业，从服务水平来讲，领先于莆田本地的物业。保利物业会将真正的服务带入莆田，从安防、保洁、工程维修、日常生活便利配套等各方面都会提供精心的服务。保利物业亲情和院式服务，不仅通过细致入微的特色服务与一系列极具人情味的社区活动，让业主享受到真正和暖如亲的生活氛围，更加以客户需求为导向，关注客户体验，使物业服务贯穿整个房地产开放产业链条，从产品的规划设计阶段开始到建设施工、销售、验收交付、维护使用各环节实现全流程的服务提升和管理再造。突出人性环保、安全便捷、和谐舒适的客户需求，并不断完善和优化，不断超越客户的期望。
莆房网：我们知道现在保利会正在火热招募中，那么您能帮我们介绍下，加入保利会可享受到的各项福利么？
张佳：保利会是保利地产客户组织，在莆田已于7月份启动。加入保利会有一个会员积分，保利会不定期推出针对会员的积分兑换活动。同时，会员积分和购房优惠也是相挂钩的，目前阶段的会员积分可以兑换首期开盘购房优惠，最高优惠1万元。保利也在持续洽谈一些联盟商家，针对保利会会员，联盟商家也会进行一些专享优惠措施。
莆房网：现如今刚需已成为莆田楼市绝对主力，他们往往对于价格十分敏感，在目前价格涨跌不明的时刻，您对刚需购房一族有怎样的建议？他们何时出手才是合理的？
张佳：个人不敢判断什么时候出手是合理的，房地产市场风云变化，没有谁能够清楚指明，专家教授讲的话是不会对你负责的。但是我们身边有很多这种例子，一直在等待房价下跌，最后就是越等越买不起。如果真的有购房需求，在认同项目和产品并且个人感觉价格可以接受的话，该出手就出手即可。
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