时评：莆田普通商品住房标准落伍2年 亟需提高

　　

　　莆房网讯：近日，有关部门发布了一份关于“莆田个人房产交易税收政策解析”的资料，其中的一条关于莆田市区普通住宅与非普通住宅在价格方面的界定标准格外引人注目。网友感叹，若按莆田市区目前的房价再参照当前的普通住宅界定标准，多数房子将“被”豪宅！

　　价格界定标准远低实际房价水平，市区多数房子被“豪宅”

　　近年来，随着莆田房地产行业的迅猛发展，莆田的房价也在节节攀升。据有关统计数据显示，早在2013年上半年，莆田全市房屋均价就已突破7000元。而当前莆田市区的房屋均价，每平米则更是高达9000元以上。但从有关部门近日发布的一份关于莆田个人房产交易税收政策解析的资料看，目前莆田市区普通住宅的价格界定标准仍是每平米7000元及以下，以上便为非普通住宅。市区9000元左右的房屋均价却用7000元的价格标准来衡量是否为普通住宅，普通住宅价格界定标准与实际房价水平脱钩之严重显而易见，结果是市区绝大多数住宅将被“豪宅”。

　　界定标准引关注，源于契税征收额

　　普通与非普通住宅的界定标准之所以会引发如此多的关注，主要是因为其中涉及到契税征收多少的问题。按照规定，普通住宅的契税征收标准为房屋交易总价的1.5%，而非普通住宅的则为3%，差1.5个百分点。别看这小小的1.5%，差距有可能是上万的。

　　举个例子，以市区一套120平米的住宅为例。假设该住宅单价为8000元/㎡,则总价为8000*120=96万。因为该住宅单价超过7000元，按现行的标准判定该住宅为非普通住宅，则它的契税税率为3%，得出应交的契税额为960000*3%=28800元。如果按普通住宅1.5%的契税税率征收，则只需交14400元。1.5%就差了10000多。现实情况是目前莆田市区除了那些相对老旧的二手房，单价8000元左右的房子已经比较少见了，更何况7000多？可以说，单价7、8000元的房子在莆田市区实际上算是再普通不过的住宅。买套实际是“普通”的住宅，却要缴纳“不普通”的税率，这看似一件不可思议的事，它却真真切切的发生在莆田的房地产交易市场上。

　　从税收的调节作用看，提高现行价格界定标准十分必要

　　众所周知，税收政策的制定需要从实际出发，遵循符合实际的标准，如此才能更好的发挥税收的杠杆调节作用。也就是说，标准并不是一成不变的，它可以根据实际情况的发展做出相应的调整。据笔者查阅相关资料了解，莆田有关部门关于普通住宅的价格界定标准之前有过几次调整。最早一次是在2008年12月，当时关于价格方面的判定标准规定实际成交价格5000元及以下的为普通住宅，而且这个标准沿用到了2009年底。从2010年1月1日起，非普通住宅的价格标准提高到6000元以上。到了2012年上半年，非普通住宅的价格判定标准又加1000元，提高到了7000元，然后这个2012年的标准就一直沿用至今。

　　可以说前几次所制定的普通住宅界定标准还是比较符合当时莆田房地产市场的实际情况，特别是2008年底所制定的5000元以下为普通住宅的标准，可以说是相当给力。据了解，2008年莆田市区的住宅均价不足4500元。因此，08年5000元及以下为普通住宅的标准让绝大多数购房者受益。

　　回过头来我们看当前莆田市区整体的房价水平，可以说与两年前的2012年是不可同日而语。若仍旧采用2012年的界定标准来指导当前房产交易税的征收，很可能会使税收本身的指导、调节功能丧失殆尽，以致它不但起不到引导居民住房消费的作用，反而有可能成为阻碍莆田房地产市场健康发展的拦路虎。因此，提高莆田市区普通住宅的价格界定标准势在必行，而且可以说是迫在眉睫。据最新消息称，福建关于普通住宅的界定标准或将不考虑价格因素，只需满足容积率1.0以上，面积在144平米以下，即界定为普通住宅。如若消息属实，对莆田广大的购房者来说将是一大利好消息。

　　注：莆田现行的普通商品住房标准

　　我市现行的普通商品住房标准为同时满足以下三项条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144m㎡以下（含144㎡)；（三）实际成交价格市中心区（荔城区、城厢区）在7000元／㎡以下（含7000元／144㎡），涵江区、秀屿区在6000元／㎡以下（含6000元／㎡）。仙游县根据本区域房地产市场情况自行确定普通商品住房的实际成交价格标准。（莆政综[2012]54号，2012年4月19日起执行）

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