PS拍-2021-03号涵江雪津地块五,位于涵江主城区北部口,即高林街与滨海大道交叉路口,莆田第十四中旁。地块所处的是塘北片区、雪津片区、兴涵水都三大片区接交接处,拥有良好地利和交通条件。
PS拍-2021-03号涵江雪津地块五
地段点评:
地块可依附滨海大道、高林街、塘北路,快速获取涵江主城(如塘北商业区)丰富的生活资源;其二目前塘北片区、兴涵水都片区基本开发完毕,而雪津片区则是涵江往北发展的重点区域,是未来扩张的主要趋势,雪津地块五扼守北大门,未来可期。其三雪津片区已规划,是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的涵江新型生活区。
2020年10月30日,保利以15.6亿夺得涵江塘北地王,毛坯限价12000元/㎡,对于仅相隔约800米的雪津地块五具有一定的价值支撑,且随着塘北、兴涵水都的土地供应逐步匮乏,涵江市场需求也将进一步转移,地块可以得到相应衔接。
同时也可以注意到,新入市的保利堂悦项目限价1.2万/㎡开盘热销,而本次拍卖的雪津地块仅限价1.1万/㎡,价格上相对有一定优势。
目前地块现有周边已汇聚运动场、体育馆、莆田十四中、莆田第二实验小学塘北校区(规划建设中)、青少年宫、尚书公园(规划建设中)、涵江新医院、涵江区实验小学分校(规划建设中)等多方位配套,满足城市生活的基本需求。
区位图
1. 地块格局
该地块空地净地,无需平整。地块方正,前方无遮挡,30亩纯住宅用地,限高80米,高层住宅最高约26层。两侧有交通主干道,旁边自带天桥,可打造小型的城市舒适社区。
地块航拍实景图
2、规划评估
该地块占地19895.45㎡(约29.84亩),规划容积率>1.0且≤2.6,根据限价条件,地块可拍出最高5509元/㎡的楼面价。
地块航拍实景图
3、交通评估
该地块位于滨海大道与高林街交叉路口,同时汇聚塘北路、苍霞路、湖园路、苍园路、工业路、涵港大道等交通主干道,路网密度较高,未来还可通过高林街北伸直抵涵江北新区、涵江大学城,更有212、230等多线公交车直达,出行方便。
地块航拍实景图
PS拍-2021-03号地块SWOT评估
优势分析:
1、
地段条件优越,既可衔接涵江主城,也契合涵江往北发展,周边可开发用地量大较多,存在一定发展潜力。
2、
周边教育资源丰富,涵盖涵江区第二实验小学塘北校区,涵江区第二实验小学、国欢小学、莆田十四中等,据相关控规,涵江北片区也规划了多所学校。
3、
该地块交通上,拥有相切繁华高林街、滨海大道两大主干道优势,涵江政治中心、经济中心、文化中心咫尺可达。并可快速串联塘北路、涵港大道、六一路、新涵街、莆涵大道、荔涵大道等多条城市主动脉,西联莆阳新城及市区,北向涵江大学城,高效便捷。
4、
目前地块现有周边已汇聚骏乘永辉商圈、塘北沃尔玛商圈、高林街商业区、涵江医院等城市商业配套,且雪津片区未来规划了商业综合体,进一步满足业主的日常生活需求。
5、
涵江地产市场随着新一轮的城市扩张将进一步转移,自三大区后再启涵江大学城、涵南白塘湖等新区,旧雪津片区能够享受充分的城市发展红利,同时还能衔接市场上的置业需求。
地块航拍实景图
区位图
劣势分析:
1、
地块正对面的武夷木兰都开盘价仅8000元/㎡左右,限价1.1万/平销售,存在一些不可确定性。
2、
地块小,总价低,门槛低,竞争大,多家房企已经报名,楼面价预计走高,开发成本加大。
3、
该地块限价、限高,旁边还有一些工厂、个别棚户区未拆迁,作为纯住宅社区,环境方面存在影响。
4、
雪津片区多幅地块已纳入出让计划,旧雪津即滨海大道北侧将有更多的新地涌出,未来竞争压力可能较大,或对开发商后期销售产生冲击。
5、
去年涵江多块地块拍卖附带划片,但该地块无划片文件,对家长的购买心理有所影响。
地块航拍实景图
机会评判:
伴随后续涵江城区土地及新盘的逐步瓶颈,雪津地块五将在涵北大开发下实现城市功能性的进一步提升,能够吸引到市场上的刚需群体购买。未来涵江大学城人才不断增加,高林街北伸打通,地块扼守北大门,将有明显的新人气导入,同时地块有接近涵江腹地,具有一定的升值潜力。
地块航拍实景图
威胁评判:
目前与该地块相邻的涵江塘北片区、兴涵水都片区还有一些楼盘,保利堂悦、保利和悦府、保利林语溪、保利城湖心岛等竞品较多。还有国投新涵首府新盘即将入市,都交给后期销售带来一定的冲击。
同时雪津地块一、地块二选择拍卖企业,以及后期的雪津多个地块,这些都是在项目后期销售周期内可能存在的潜在市场竞争。也包括武夷木兰都、骏乘华府等二手房将会对后期销售带来一定的冲击。
红线图
评伏价,约起拍价
212路、320路
尚书公园
涵江区第二实验小学塘北校区
地块旁边 配套运动场
涵江医院
配套:永辉超市
保利瑧悦2024-03-05
澳德兰溪悦府2024-03-17
澳德兰溪悦府2024-03-16
学仕府2024-03-04
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