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"什么限价10500元/平？"
“价格上去了？”
对于火车站再出的新地块，莆兴路西侧地块二其实承载了周边业主的希望，那些7.8千入手的新业主大多怀揣着看涨的想法，限价破万，那么未来火车站会真的看涨吗？
▲地块航拍图
我在这里，分析两点：
1.火车站片区多年横盘，价格平稳主要是缺失配套，所以限价达到新高度之后，并非决定性的看涨条件，还是要看后续的配套落实情况，比如莆田一中秀屿校区和市实小秀屿分校的进度，包括商业。
2.火车站片区为高铁新城的主要发展重点，宏观角度上说，它承载城市往南的巨量使命，潜力和空间都相对较大，同时这必然是一个长周期，冰冻三尺非一日之寒，即使玉湖也是10年蝶变，需要做好长期持有的准备，如果有新转折，那应该是821街南伸通车。
地段点评：
PS拍-2021-30号莆兴路西侧地块二位于莆田动车站以南，莆兴路西侧，周边汇聚城港大道、沈海高速、城际动车轨等交通主动脉，在出行上非常便利，同时未来涵盖821街南伸、F2线一期、福厦高铁等交通线，实现城内外交联的高效住区。
目前周边配套仍然缺失，但在城市往南的“高铁新城”大旗挥进下，地块周边赋予了新的规划能量，莆田一中秀屿校区等将促进人气升温和预期改变。
横着看，更震撼！
1. 地块格局
从地状看，地块整体偏方正，后期布局便利，总占地约36亩，体量偏小，四周含有新道路，且铺设完成，南面为国投景园，西侧为公园停车场，东面即莆兴路。
▲地块航拍图
2. 规划评估
地块体量适合做中小型社区，总容积率＞1.0且≤2.0，密度偏低，限高60米，后期为20层小高层的舒适型社区，同时西南侧设置商业综合体，承建最低6900㎡商业，不仅可以便利社区业主，还能辐射周边多个小区，最大建筑面积48048.86㎡，最高楼面价约4162元/㎡。
▲地块红线图
3. 交通评估
地块主要入城通线为目前的城港大道，后期还可以通过北侧的821街南伸快速进入城南，由于本身所处火车站中心点位，路网发达，因此在交通出行上地块具备非常高的性能，后期还可以轻松享受到交通升级，F2线一期、福厦高铁快轨运输。
▲地块区位图
PS拍-2021-30号地块
SWOT评估
优势分析：
1、地块坐落城市发展重点高铁新城焦点，火车站一带未来发展潜力巨大，有较高的市场预期和发展空间。
2、地块东南两侧规划莆田一中秀屿校区和市实小秀屿分校，目前已经进入地质勘察，教育配套落实赋予地块更高的价值翘板。
3、项目地块本身体量偏小，设置容积率仅2.0，低密小高层在火车站一带开始普遍，居住功能加强，舒适性提高。
4、目前火车站一带历年来，住宅开发加快步伐，包括安置房，后期形成规模后，人气会进一步上升，项目周边已有多个住宅社区。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
1、地块需要设置商业综合体，承建最低6900㎡商业，在体量不大的情况下，会加重成本，同时设置2.0容积率，盈利空间有所下降。
2、地块目前周边都进入开发，住宅、学校、道路不断投放，但已建成的配套较少，对于购房者而言必然需要付出时间等待。
3、地块如果2-3年后交房，仍然会面临周边开发的现状，火车站一带全面完善化非两三年时间能完成，届时会有建设噪音和灰尘存在。
4、目前地块周边仍有多个新盘在售，价格盘旋在8000-10000元不等，对项目后期销售还有竞品威胁，且国投也有两个新盘待售。
▲地块航拍图
机会评判：
区位价值潜力明显，莆田东拓南进是两大城市新翼，南岸大平原力接新一轮莆田往南外拓，高铁新城的站位是城市副中心，这里的未来足够令人期待。同时，按目前的投放力度，火车站一带近几年很快就会有新的变化，七大新校布局和路网建设，已给片区打了一剂强心针，洼地向高地的机会很大。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
威胁评判：
地块目前周边新盘在售仍有3个以上，未来还有多个待售项目入市，方圆2公里仍存在较强的竞争，其二，近年来火车站一带低价楼盘销路走速偏快，但其他项目以横盘为主，一方面可能还是市场预期不足，所以后期入市不排除慢销的可能。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
周边配套：
生活资源：未来项目底商、待完工的铜锣湾万达广场、凯天青山城底商、黄石六一路、火车站、福厦高铁（待通车）等等
教育资源：莆田一中秀屿校区（勘察在建）、市实小秀屿分校（勘察在建）、毓英学校（规划）、哲理中学（规划）等等
PS拍-2021-30号地块
