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在五月，秀屿区继澳德地块后，终于在本年度迎来第二次地块出让，毛坯限价9500元/㎡，是秀屿当前最高限价水平。
卖点主要有两个：莆田第二个万达旁（预计9月30日开业）、2.0超低容积率..
▲地块航拍图
地段点评：
地块的位置处于高铁新城版块内，临近秀屿主城区，约1公里可以抵达即将开业的铜锣湾万达广场，经过一个红绿灯就可以进入秀屿城区，基于地段优势，后期地块项目的配套通过5-8分钟的时间成本就可以完成获取，生活相对是便利的。
但目前地块所在秀屿新城尚处于开发初期，周边待拆迁民房仍然较多，在建设阶段内，项目宜居程度就会偏弱。长远发展角度看，当前集中进行的高铁新城核心开发，布局了多所学校、住宅等功能，未来完善后会形成一个全新的城市生活区，但周期基本会拉的比较长，地块除了现有的临城优势，其他的机遇就需要等。
横着看，更震撼！
1. 地块格局
从地状看，清塘大道北侧地块十二整体是非常规则的，呈长方形，面宽较大进深短，后期有利楼栋布局，当前地块已经净地。四周除清塘大道外，其他都有规划道路包围。
▲地块航拍图
▲地块规划图
2. 规划评估
清塘大道北侧地块十二总占地约79.17亩，体量偏大，设置容积率较低仅2.0，后期可打造成超低密小高层社区，限高45米即最高15层。需配建至少100㎡的邻里商业。
清塘大道北侧地块十二最大建筑面积105558.04㎡，起拍楼面价约2690.46元/㎡，最高楼面价约4016.74元/㎡。
▲地块航拍图
3. 交通评估
地块主要近周交通主要围绕清塘大道、荔港大道、城港大道等城市主干道，交通方面基本除东侧红绿灯路口外较少出现大拥堵，未来地块周边也规划了多条支线道路。基于火车站一带发达的交通网络，地块不仅拥有便利的入城交通条件，城际交通能力也比较强，岭美街往北直抵火车站、黄石高速路口等，都不需要太多的时间成本。
▲地块区位图
PS拍-2022-06号地块 SWOT评估
优势分析：
1
地块最大的亮点是位置靠近约60万方的莆田第二座万达广场，约1公里直线距离，后期可以轻松得到大型商超配套，人气效应如果持续叠加，对项目后期价值肯定是会起到正面推动作用。
2
地块同时接近秀屿主城区与土海湿地公园，商业、教育、休闲配套充足，往返约1-3公里左右，现有生活方面相对便利。
3
地块所处高铁新城版块，作为城市新一轮的核心开发区，火车站一带拥有高量级的配套规划，其实有地块西南面莆田市第一医院新院区（规划）、北面有毓英学校（规划）以及火车站附近的莆田一中秀屿校区（规划），地块所处的版块拥有很高的发展潜力，落地完善后，项目价值也将进一步上升。
4
地块本身规划条件较好，不仅地块格局规则，而且在容积率2.0的基础上，后期将拥有优质的社区体验，同时秀屿当前新房供应库存已经不足，地块入市即可很好的补仓，衔接当地刚性需求。
▲地块航拍图
劣势分析：
1
从开发角度看，地块设置低密2.0、限高15层的同时，土地发挥的利用率也会有所下降，从而导致开发商的利润也会相对缩水。
2
地块所处的位置近周，仍然处于开发初期，大量民房还未拆迁，短期建设周期内，会存在施工粉尘噪音影响，同时地块位置在市场认知上预期可能还不足。
3
地块左侧为此前出让的商务用地，现规划为华峰研发基地，且周边有福能集团等办公场所，南面有规划大型医院以及生产运营中的厂房，这些周边环境因素，也会影响到地块的居住性能。
4
目前地块清塘大道沿侧充斥大量二手房，同时铜锣湾万达广场虽处于尾盘、但70年产权带装修公寓还在待售，以及还有新盘国投兰亭雅居，对项目后期销售存在分流影响。
▲地块航拍图
机会评判：
地块立足城市重点发展版块高铁新城，且临近秀屿主城，掌握价值进阶能力和便利生活条件，未来的主要机遇仍然要寄托在高铁片区的发展情况，按城市副中心定位，高铁片区火车站一带是核心开发区，高密度配套布局，一旦完成落地，将极大促进版块资产价值升级。
▲地块航拍图
威胁评判：
当前市场低迷是地块入市的最大威胁，可能也会造成售价不及限价的局面，当然一部分原因要归咎于地块周围尚未完全开发的缘故，市场认可不高，后期去化难度就会再次加大，针对本次拿地，论坛有网友预测或流拍或国企拿地，可见市场预期仍然不足。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
周边配套：
生活资源：铜锣湾万达广场、秀屿假日酒店、莆田市第一医院新院区（规划）、土海湿地公园等
教育资源：区第三实小、毓英学校（规划）、杨林小学等
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